Hvor mange boliger kan bygges i Oslo? Det er et spørsmål som har skapt stor strid blant eiendomsaktører og Oslo kommune. Mens kommunen tidligere har uttalt at boligreserven, det vil si ferdigregulerte boliger som kan bygges, er på hele 27.000 boliger, har utviklernes organisasjon Oslo Metropolitan Area (OMA) uttalt at tallet er mye lavere. OMA mener det realistiske tallet er på bare 7.000 boliger.
Annonse
Uenigheten har fått Norsk Eiendom til å ta til orde for at eiendomsbransjen og kommunen må bli enige om hva de reelle tallene er, og i sommer ba daværende byråd for byutvikling, Hanna E. Marcussen, Plan- og bygningsetaten om å rapportere tydeligere tall over ferdigregulerte boliger.
Nå er PBEs tall over bolig- og områdereserven for første tertial i år klar. «Bolig- og områdereserven pr. 4. mai 2021 inneholder til sammen 141 planer. 125 av planene er i boligreserven som utgjør omtrent 11.489 boliger, mens 16 planer i områdereserven inneholder anslagsvis 33.677 resterende boliger», skriver PBE.
Siden første januar er det vedtatt tre nye detaljreguleringer og en områdeplan som totalt anslås å kunne tilføre 2.420 boliger.
Annonse
I Boligreserven er det listet opp 125 planer med et spenn fra 2 til 1.500 vedtatte boliger, samt antall som inngår i reguleringsreserven for hver plan (reguleringsreserven er antall vedtatte boliger minus antallet som det er gitt igangsettingstillatelse for). Det største antall boliger i en plan som er i boligreserven, er Olav M Troviks vei 2-66, som er i Kringsjå Studentby. Der er reserven på 972 boliger. I Gladengveien inngår 665 boliger i reserven, mens det er 514 boliger i reserven i Frysjaveien 40, 42 og Kjelsåsveien 172.
I Bispevika syd inngår 486 boliger i reserven, i Diakonveien 14 inngår 375 boliger, mens det i Gjerdrums vei 10 B-C-E kan bygges 370 studentboliger.
– Vi i OMA har bak oss en konstruktiv god dialog med Byråd for byutvikling vedrørende metoden for beregning av kommunens tidligere reguleringsreserve som vi har ment å ikke være hensiktsmessig som styringsverktøy for kommunen. Sammen er vi blitt enige om en mer nyttig beregning fordelt i en kortsiktig nå hovedsakelig reell boligreserve, og en langsiktig områdereserve. I denne prosessen har vi også blitt enige om at kommunen må skille mellom grunneiere som ofte ikke ser seg tjent med å utvikle potensialet i en regulering, når dagens formål og funksjon på eiendommene tjener deres virksomheter godt, og utbyggere som har nettopp utvikling som sin forretningsstrategi, sier prosjektansvarlig og partner Geir Johnsen i Stor-Oslo Eiendom.
Geir Johnsen.Foto: Gundersen og meg
Han er også leder for OMAs ressursgruppe for boligutvikling. Johnsen mener Plan- og bygningsetaten som følge av bestillingen fra Byrådet har gjort en grundig jobb innenfor de rammene metodikken gir.
– Men som etaten påpeker, vil beregningene være et kvalifisert anslag og ikke et 100 prosent nøyaktig tall. Dette siste anslaget er pr. 4.mai og det er heldigvis detaljregulert noen flere boliger i høst, men flere av boligene i reservene har så tyngende rekkefølgekrav eller har markedsforutsetninger som gjør at prosjektene i det korte bildet ikke er økonomisk bærekraftige for utbyggerne. Boligreserven inkluderer naturlig nok også boliger som eksempelvis studentboliger og omsorgsboliger, men også boliger som er regulert tilbake til 1999 som det er uvanlig at blir realisert. Metodikken til etaten har også et skjæringspunkt for beregning av boligreserven ved gitt igangsettingstillatelse, hvor disse boligene trekkes ut av reserven. Det hadde kanskje vært mer hensiktsmessig om skjæringspunktet var ved søknad om rammetillatelse, da denne aktiviteten i de aller fleste tilfeller er en bekreftelse fra utbyggere om at reguleringspotensialets boliger skal legges ut i markedet.
Geir Johnsen legger til at OMA tror Byrådet bør investere mer i PBEs løpende bearbeiding av boligreserven for å sikre et enda bedre styringsverktøy for politiske prioriteringer.
– OMAs medlemmer har tilbudt seg å bistå etaten med kunnskap om de enkelte prosjekts boligpotensiale og boligreserve i forhold til salgstrinn osv. Vårt engasjement er å bidra til mindre ubalanse mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet i Oslo, hvilket etter vårt syn igjen vil bidra til en mer fornuftig boligprisutvikling og spesielt tomteprisutvikling, som har vært formidabel de siste ti årene.
