Cushman & Wakefield Realkapital øker leieestimatene

I sin ferske markedsoppdatering «What´s next» skriver Cushman & Wakefield Realkapital at den sterke veksten i signeringsleier gjennom fjoråret, høy KPI-justering både fra i fjor og forfjor, samt økte byggekostnader har gitt et klart løft i prisene for gårdeierne som tilbyr større moderne lokaler rundt om i Oslo.

– I sentrum er nå 4.000-nivået definitivt passert, og vi ser flere bygg som tilbys i området 4.500 – 5.500 kr/m2. I randsonen Hasle/Økern – Helsfyr/Bryn tilbys større lokaler nå til 2.300 – 2.700 kr/m2 med en tyngde rundt 2.500 kr/m2. Nybygg med topp beliggenhet ligger i øvre enden av skalaen både i sentrum og i randsonen, fremgår det av markedsoppdateringen.

Cushman & Wakefield Realkapital har derfor justert opp sine leieestimater i de aller fleste kontorområder. Estimatet for toppleiene i Oslo CBD har de økt fra 6.000 til 6.200 kr/m2, og toppleiene i hele sentrumsområdet ligger nå på 5.000 kr/m2 eller høyere.

– Vi ser sterkest økninger i Oslo sentrum, på Helsfyr og på Majorstua. I randsonen tilbys det også nybygg og totalrehab som vil løfte leieprisene hvis de blir utleid.

Cushman & Wakefield Realkapital tror leieveksten vil fortsette, men trolig på litt lavere gir enn den rekordhøye veksten vi så i 4. kvartal i fjor.

– Antall virksomheter ute på søk etter alternative lokaler er høyt, og leietakerrådgiverne i Cushman & Wakefield Realkapital har fått tillit fra mange store og fra ulike mindre og spennende virksomheter.

Fjoråret ble avsluttet med den nest sterkeste økningen i antall kontorarbeidsplasser i Oslo og Bærum Cushman & Wakefield Realkapital har statistikk for med en vekst på 4,5 prosent, kun slått av fjoråret (4,9 prosent). Veksten var desidert sterkest for IT-tjenester med vel 3.800 nye arbeidsplasser i løpet av 2022 som ga en vekst på 11 prosent. Antall arkitekter og tekniske konsulenter kom deretter med en økning på vel 1.200 arbeidsplasser (6 prosent). Nummer tre på listen var advokat- og revisjon med en økning på nær 800 arbeidsplasser (6 prosent).

– Foreløpige nasjonale tall for januar og februar tyder på at det fortsatt er vekst i antall kontorarbeidsplasser inn i det nye året.

Den sterke veksten, og høyt utløpsvolum fremover, gjør at det også er stor aktivitet i leiemarkedet. Søkevolumet i Oslo-markedet har passert 100.000 m2 som er på nivå med rekorden fra i fjor og det ekstraordinære søkevolumet i 2011. Det er særlig sterk etterspørsel etter lokaler med god standard i sentrum.

– Til forskjell fra transaksjonsmarkedet er det langt mindre svingninger i utleiemarkedet, hvor behovene er mer langsiktige og som regel utløses av utløp av gjeldende kontrakt.

Cushman & Wakefield Realkapital har økt estimatet for prime yield CBD Oslo fra 3,75 til 4,0 prosent.

– Siden forventningene om høyere renter for alvor satte seg i fjor høst, har vi økt prime yield med 75 basispunkter (bp). Økningen denne gang skyldes i hovedsak at rentenivået har økt videre, og Norges bank ser besluttsomme ut når de sier at styringsrenten skal opp til 3,5 prosent før sommerferien, og at rentene vil være høye lenger enn tidligere antatt.

– Bankuroen som er utløst av de høye rentene, bidrar også til økt usikkerhet og dyrere finansiering i seg selv. Med i begrunnelsen er også forventninger til en mer moderat vekst i leieinntektene fremover, etter den rekordhøye veksten vi hadde i fjor. Prime yield i Oslo CBD fungerer som en benchmark for prisingen av kontoreiendom. Vi har derfor også økt yieldene i de fleste andre områder.

Cushman & Wakefield Realkapital har registrert kun 10 mrd NOK i transaksjonsvolum så langt i 1. kvartal, men har foreløpig ikke sett krystallklare referansetransaksjoner som sier hva «riktig» yield-nivå skal være.