HEVINGSRETT ELLER EI: Hensynet til enkle og praktikable regler taler for at hevingsretten avskjæres etter overtakelse, men i praksis er det ikke alltid slik, skriver artikkelforfatterne.

Skal kjøperen kunne heve en eiendomstransaksjon etter overtakelse? (+)

Ved utarbeidelsen av den nye meglerstandarden for salg av eiendomsselskap var det delte meninger både blant advokater og meglere om kjøperen skal kunne heve kjøpekontrakten etter overtakelse. I selve standarden har kjøperen hevingsretten i behold, men en note inneholder tekst som kan benyttes hvis hevingsretten skal avskjæres. Hvilket alternativ bør partene velge?

Erik Langseth og Lise Sofie Stene

Publisert onsdag 29. april 2020 - 00:41 Sist oppdatert onsdag 29. april 2020 - 00:41

Ifølge kjøpslovens fravikelige regler og den gamle standarden fra 2015 taper selgeren, men ikke kjøperen, hevingsretten ved overtakelse. Det betyr at kjøperen kan heve kjøpet hvis selgeren har avgitt uriktige garantier eller brutt andre bestemmelser i avtalen, og dette utgjør vesentlig kontraktsbrudd. Hovedregelen er imidlertid at kjøperen taper hevingsretten hvis han ikke «leverer tingen tilbake i vesentlig samme stand og mengde som han mottok den», se kjøpsloven § 66.

Foreligger det vesentlig kontraktsbrudd, kan kjøperen heve selv om selgeren ikke kan bebreides for kontraktsbruddet. En annen sak er at skyld hos selgeren kan være et argument for å tillate heving. Videre kan en kjøper som regel ikke heve hvis han har rett til erstatning av selgeren, og erstatningen avhjelper følgene av kontraktsbruddet. Hvis selgerens erstatningsansvar er underlagt beløpsmessige ansvarsbegrensninger (caper), kan det imidlertid hende at det tapet som kjøperen ikke får dekket, er så stort at kjøperen kan heve.

Dessuten kan det hende at erstatning ikke er egnet til å avhjelpe kontraktsbruddet, for eksempel fordi kjøperens formål med kjøpet forfeiles fordi han ikke kan bruke eiendommen som forutsatt.