Justis- og beredskapsdepartementet fremmet forslag om permanente endringer i tomtefesteloven den 27. mars 2015.
Hovedtrekkene i lovforslaget vil bli gjennomgått nedenfor, samt noen bemerkninger til lovforslaget.
Det viktig å merke seg at lovendringene kun får betydning for feste der festeformålet er bolig eller fritidshus.
Videre er lovendringen i det vesentlige knyttet til festers rett til forlengelse på like vilkår. Det er altså ikke snakk om noen «ny tomtefestelov» slik man har sett at media har skrevet om.
Les også: Vil ha endring av tomtefesteloven
Les også: 2-0 til grunneierne
Les også: Mens vi venter på dokumentavgiftsfritaket
Departementets forslag legger til grunn at festet i utgangspunktet forlenges på samme vilkår som før, men med en rett for bortfester til å kreve et engangsløft innen tre år etter forlengelsen. Avgiften skal utgjøre 2,5 prosent av tomteverdien.
At en prosentsats oppgis i selve loven, er nytt i forhold til tidligere regler hvor man har vært henvist til å vurdere hvilken prosentsats som vil gi «en rimelig avkastning for bortfester».
Departementet sier i lovutkastet at en grunneier som står helt fritt til å disponere tomten slik han eller hun ønsker i dag, muligens kan forvente opp mot 5 % årlig avkastning av eiendommen. Men med bakgrunn i tomtefesteinstituttets særegenheter og utvikling på området i Norge, gjør det berettiget å innføre en viss begrensning for prisnivået.
Les også: Når leietaker ikke betaler
Les også: Vurderer nye regler for eiendoms-AS
Lilleholt-utvalget foreslo en rett til ny regulering av festeavgiften når det er gått minst 30 år fra forrige regulering. Dette har departementet fraveket i sin innstilling. Departementet sier dette kan endres igjen ved ny lovgivning.
Tomteverdien skal beregnes på samme måte som nå.
Departementet foreslår et høyestebeløp på kr 11 378 for hva festeavgiften kan utgjøre i året. Høyestebeløpet gjelder for hvert dekar tomt eller per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar.
Les også: Rentebegrensning for eiendomsselskaper
Les også: Flere forsikrer seg
Departementet foreslår videre at ved innløsning som finner sted ti år eller kortere før avtalen kunne ha vært forlenget, kan bortfesteren kreve regulering av festeavgiften etter den nye bestemmelsen.
Arbeidet med å få på plass en endelig tomtefestelov synes å være nærmest umulig å fullføre. Lovarbeidet er allerede forsinket med over ett år.
Heller ikke nå får tomtefesteloven en endelig struktur ettersom departementet legger opp til ytterligere endringer senere.
Les også: Ny dom om mva og tap på fordring
Les også: Nytt moms-direktiv
Selv om festeavgiften vil øke med lovforslaget, er festerenten satt mye lavere enn det som er regnet som en rimelig avkastning for bortfester.
Hvilken prosentsats som vil være riktig i forhold til EMK vil man ikke få vite før en eventuell ny sak for EMD.
Det er mye som tyder på at antall tvister på tomtefesterettens område ikke vil bli færre etter det nye lovforslaget.
Selv om lovgiver nå foreslår å lovfeste en sats på 2,5 %, gjelder dette direkte bare i forhold feste til bolig og fritidshus formål ved forlengelse av kontrakten på like vilkår.
Les også: Om å slåss mot vindmøller
Les også: Glemt å tinglyse?
Hva som skal gjelde i forhold til feste til næringsformål er ikke avklart, ei heller hva som skal gjelde i forhold til engangsløftet for eldre festekontrakter i § 15 (2).
Carina Borchgrevink Næss er senioradvokat i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS. Næss har bred erfaring når det gjelder bolig- og næringseiendom og arbeider mye med spørsmål knyttet til tomtefesteforhold
Les også: I strid med Universitetet om festeavgift
Les også: Fest for tomtefestere
Les også: Tomtefeste inn i valgkampen
Les også: Tomtefestedommen ankes
Les også: Nye innløsningsregler for tomtefeste
