Ny smekk til PBE fra statsforvalteren

Kjernen i statsforvalterens vedtak er at det å oppnå full utnyttelse av en eiendom i tråd med reguleringsplanens utnyttelsesgrad vil kunne være en tungtveiende fordel i dispensasjonsvurderingen.

Opphevet PBEs avslag

Statsforvalteren opphevet nylig PBEs avslag på søknad om dispensasjon til bygging av en enebolig innenfor reguleringsplanen for Nordstrandskråningen. Oppføring av boligen ville kreve dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om 12 meter avstand mellom bygninger. Etter PBEs syn var verken lovens vilkår om at hensynet bak bestemmelsen ikke er vesentlig tilsidesatt oppfylt, og heller ikke lovens krav om at fordelene ved å gi dispensasjonen må være klart større enn ulempen var oppfylt. Begge deler var statsforvalteren uenig i.

«Forutsigbarhet i småhusområdene»

– Ved å fjerne veilederen bidrar man til å redusere usikkerhet om hvordan reguleringsplanen skal forstås, mener PBE-sjef Siri Gauthun Kielland.

Til vurderingen av om hensynet bak bestemmelsen ble vesentlig tilsidesatt hadde PBE vektlagt at plassering av boligen i mindre avstand enn reguleringsplanen krever, «har negative konsekvenser for vegetasjon på eiendommen og vil medføre at tomten fremstår mer gjenbygget, i strid med Nordstrandplanens hovedintensjoner om å ivareta bylandskapet som fjordens og byens grønne østvegg.» 

Det kan være fristende å trekke på smilebåndet av statsforvalteren syn på PBEs vurdering. Etter statsforvalterens syn er det «noe vanskelig å forstå hvordan et krav om 12 meter mellom bebyggelse vil fremme vern av vegetasjon». Og dette følges opp med: «Hvorvidt kravet bidrar til vern av vegetasjon må bl.a. avhenge av i hvilken grad den verneverdige vegetasjonen på den konkrete tomten ligger innenfor eller utenfor 12 meters grensen». 

Det er vanskelig å si seg uenig i det. Slik statsforvalteren vurderer det er hensynet bak avstandsbestemmelsen heller de samme som lovens alminnelige avstandsgrenser, og disse ble ikke vesentlig tilsidesatt i saken.

Vektig fordel

Det mer prinsipielle i statsforvalterens vedtak er vurderingen av om fordelene ved å gi dispensasjonen er klart større enn ulempene. Statsforvalteren skriver at «en reguleringsplan [gir] grunneierne en berettiget forventning om å kunne bebygge sin eiendom innenfor rammen av maksimal tillatt utnyttelse». Å bebygge eiendommen i tråd med reguleringsplanens utnyttelsesgrad vil derfor etter statsforvalterens syn kunne være en vektig fordel. 

Statsforvalteren la til at det antas at kommunen ikke bevisst lager planer med en utnyttelsesgrad som ikke lar seg realisere.

Klager anførte at maksimalt tillatt utnyttelse ikke ville være mulig uten dispensasjon fra avstandskravet. Det var uklart for statsforvalteren om maksimalt tillatt utnyttelse var mulig uten dispensasjoner. Statsforvalteren opphevet avslaget, og understreket overfor PBE at «[d]ersom det på nytt blir gitt avslag bør kommunen redegjøre for om det finnes alternative måter å oppnå full utnyttelse på, som forutsetningsvis vil kunne godkjennes.»

Småhusplanen: Kommunen har skapt en uforutsigbar situasjon

Statsforvalteren tar tydelig avstand fra den restriktive tolkningen som PBE har lagt til grunn i senere tid, og nå er PBEs veileder fjernet fra kommunens nettside.

Selv om statsforvalterens dispensasjonsvurdering gjaldt en konkret planbestemmelse om avstand, er vedtakets begrunnelse generell. Dersom maksimalt tillatt utnyttelse ikke kan oppnås uten dispensasjon, vil muligheten for å oppnå slik full utnyttelse kunne være en tungtveiende fordel ved dispensasjon fra nær sagt alle reguleringsplanens bestemmelser. Statsforvalterens begrunnelse er etter sin art heller ikke begrenset til småhusområder. 

Også for næringsareal og areal med konsentrert boligbebyggelse har grunneier en berettiget forventing i å bebygge eiendommen i tråd med eiendommens maksimale utnyttelsesgrad.

For utbyggere og eiere av eiendommer der maksimal utnyttelse hindres av andre planbestemmelser vil statsforvalterens vedtak kunne ha stor betydning

Artikkelforfatteren er advokat i Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS.