GÅR GJENNOM NY DOM: Artikkelforfatterne er partner Roar R. Lillebergen og advokatMartin Hellan Johannessen i Advokatfirmaet Føyen.
Ny dom begrenser utbyggers rett på erstatning
Høyesterett har i en nylig avsagt dom kommet med viktige avklaringer om grunneiers krav på erstatning etter strøksprisprinsippet for grøntarealer i tilfeller grunneier har solgt øvrig eiendom til utbyggingsformål.
Strøksprinsippet som
utjevningsfaktor mellom grunneiere
I utbyggingsområder avsettes det normalt
en viss andel areal til offentlige friområder og andre fellesfunksjoner.
Parkarealene erverves av det offentlige, fortrinnsvis kommunen, enten ved
frivillig avtale eller ekspropriasjon. I begge tilfeller oppstår spørsmålet om
hvordan disse skal verdsettes. Nærmere bestemt er spørsmålet om grunneier har
krav på såkalt utjevnet strøkspris for grunnavståelsen. Alternativet er som
regel at arealet verdsettes som grøntareal – en pris som da settes svært lavt.
Strøksprisprinsippet innebærer at regulert
parkareal og andre fellesfunksjoner som hovedsakelig skal betjene behovet til
et utbyggingsområde, verdsettes likt som areal som kan bebygges. Det settes da
en gjennomsnittlig verdi per m2 for hele området, som inkluderer både
utbyggingsareal og ikke bebyggbart areal. Prinsippet skal utjevne forskjellene
mellom grunneiere som får regulert areal til ubebyggelig areal og grunneiere
som får regulert sin eiendom til utbyggingsareal.
Prinsippet gjelder ikke hvor grøntareal
avstås av utbygger/selger av tomter
Men hvordan skal parkarealene verdsettes
dersom det eies av en grunneier som har vært utbygger og/eller selger av tomteareal
i utbyggingsområdet? Dette har Høyesterett tatt stilling til i en ny avgjørelse
avsagt 21. desember 2022. Høyesterett kom til at det ikke er rom for å anvende
strøksprisprinsippet i disse tilfellene. Erstatningen skal derfor verdsettes med
utgangspunkt i gjeldende regulering som ikke åpner for utbygging, noe som
normalt vil resultere i lav erstatning til grunneier.
Den konkrete saken gjaldt erstatningsutmålingen
for et parkareal innløst av Stavanger kommune. Arealet var eid av en grunneier
som tidligere hadde solgt et betydelig antall tomter innenfor et utbyggingsområde.
Fordi øvrige deler av eiendommen var disponert over ved frivillig salg hadde
grunneier ikke krav på utjevnet strøkspris.
Det avgjørende for Høyesteretts konklusjon
var at hensynet bak strøksprisprinsippet, å utjevne ulikhetene mellom eiere av
bebyggelig og ubebyggelig areal, ikke gjorde seg gjeldende i denne saken. Høyesterett
viser til at parkarealet har muliggjort utbygging og salg av grunneiers øvrige
eiendom, og dette må forutsettes å være reflektert i prisen for salget av
tomtene. En strøkspriserstatning i et slikt tilfelle ville medført at grunneier
ble tilkjent dobbelt erstatning.
Kan få stor praktisk betydning
Etter vårt syn vil dommen kunne få et
relativt stort nedslagsfelt. Selv om det kan tenkes grensetilfeller, går
Høyesterett langt i å utelukke anvendelse av strøksprisprinsippet der grunneier
også eier utbyggingsareal innenfor samme reguleringsplan. Det oppstilles ikke
noe krav om at det må foreligge konkrete holdepunkter for at parkarealet er
hensyntatt salg av øvrige eiendom.
Det er heller ikke av betydning om
grunneier er blitt fullt ut kompensert gjennom tidligere salg av øvrig eiendom.
Høyesterett viser i den forbindelse til at det er hver enkelt grunneiers ansvar
å ivareta sine interesser i en privat transaksjon.
Artikkelforfatterne er partner Roar R. Lillebergen og advokatMartin Hellan Johannessen i Advokatfirmaet Føyen.