GÅR GJENNOM NY DOM: Artikkelforfatterne er partner Roar R. Lillebergen og advokatMartin Hellan Johannessen i Advokatfirmaet Føyen.

Ny dom begrenser utbyggers rett på erstatning

Høyesterett har i en nylig avsagt dom kommet med viktige avklaringer om grunneiers krav på erstatning etter strøksprisprinsippet for grøntarealer i tilfeller grunneier har solgt øvrig eiendom til utbyggingsformål.

Strøksprinsippet som utjevningsfaktor mellom grunneiere

I utbyggingsområder avsettes det normalt en viss andel areal til offentlige friområder og andre fellesfunksjoner. Parkarealene erverves av det offentlige, fortrinnsvis kommunen, enten ved frivillig avtale eller ekspropriasjon. I begge tilfeller oppstår spørsmålet om hvordan disse skal verdsettes. Nærmere bestemt er spørsmålet om grunneier har krav på såkalt utjevnet strøkspris for grunnavståelsen. Alternativet er som regel at arealet verdsettes som grøntareal – en pris som da settes svært lavt.

Strøksprisprinsippet innebærer at regulert parkareal og andre fellesfunksjoner som hovedsakelig skal betjene behovet til et utbyggingsområde, verdsettes likt som areal som kan bebygges. Det settes da en gjennomsnittlig verdi per m2 for hele området, som inkluderer både utbyggingsareal og ikke bebyggbart areal. Prinsippet skal utjevne forskjellene mellom grunneiere som får regulert areal til ubebyggelig areal og grunneiere som får regulert sin eiendom til utbyggingsareal.

Prinsippet gjelder ikke hvor grøntareal avstås av utbygger/selger av tomter

Men hvordan skal parkarealene verdsettes dersom det eies av en grunneier som har vært utbygger og/eller selger av tomteareal i utbyggingsområdet? Dette har Høyesterett tatt stilling til i en ny avgjørelse avsagt 21. desember 2022. Høyesterett kom til at det ikke er rom for å anvende strøksprisprinsippet i disse tilfellene. Erstatningen skal derfor verdsettes med utgangspunkt i gjeldende regulering som ikke åpner for utbygging, noe som normalt vil resultere i lav erstatning til grunneier.

Den konkrete saken gjaldt erstatningsutmålingen for et parkareal innløst av Stavanger kommune. Arealet var eid av en grunneier som tidligere hadde solgt et betydelig antall tomter innenfor et utbyggingsområde. Fordi øvrige deler av eiendommen var disponert over ved frivillig salg hadde grunneier ikke krav på utjevnet strøkspris.

Det avgjørende for Høyesteretts konklusjon var at hensynet bak strøksprisprinsippet, å utjevne ulikhetene mellom eiere av bebyggelig og ubebyggelig areal, ikke gjorde seg gjeldende i denne saken. Høyesterett viser til at parkarealet har muliggjort utbygging og salg av grunneiers øvrige eiendom, og dette må forutsettes å være reflektert i prisen for salget av tomtene. En strøkspriserstatning i et slikt tilfelle ville medført at grunneier ble tilkjent dobbelt erstatning.

Kan få stor praktisk betydning

Etter vårt syn vil dommen kunne få et relativt stort nedslagsfelt. Selv om det kan tenkes grensetilfeller, går Høyesterett langt i å utelukke anvendelse av strøksprisprinsippet der grunneier også eier utbyggingsareal innenfor samme reguleringsplan. Det oppstilles ikke noe krav om at det må foreligge konkrete holdepunkter for at parkarealet er hensyntatt salg av øvrige eiendom.

Det er heller ikke av betydning om grunneier er blitt fullt ut kompensert gjennom tidligere salg av øvrig eiendom. Høyesterett viser i den forbindelse til at det er hver enkelt grunneiers ansvar å ivareta sine interesser i en privat transaksjon.

Artikkelforfatterne er partner Roar R. Lillebergen og advokatMartin Hellan Johannessen i Advokatfirmaet Føyen.

Powered by Labrador CMS