– Bør i hvert fall ikke vente en betydelig rentenedgang

Oslo Konserthus (Estate Nyheter): Sjeføkonom og managing partner Kari Due-Andresen i Akershus Eiendom gjennomgikk grundig rentemarkedet under frokostseminaret i forrige uke.

Hun tok utgangspunkt i rentemarkedet i USA. Her er det forskjell fra hva sentralbanken regner som en normal rente fremover og hva markedet priser inn.

Due-Andresen sier til Estate Nyheter at sentralbanken lager nye estimater for en normal kortrente er hver gang de gjør oppdateringer.

Opp 1 prosentpoeng

– Den har de revidert opp med ca. 1 prosentpoeng siden pandemien. Det seneste estimatet er 3,25 prosent, men jeg mistenker at det kommer til å stige videre.

– Ser man på tiårsrenten og forventningene til kortrentene, tilsier det i overkant av 4 prosent de neste ti årene.

Due-Andresen sier at hvis sentralbanken har rett i at markedet nå priser inn litt for høye renter, kan man se at rentene går litt ned. 

Altfor lav

– Men jeg tror løpetidspremien man krever for å låse inn penger er altfor lav.

Denne løpetidspremien, også kjent som terminpremien, har svingt svært mye. Due-Andresen sier at premien var veldig høy frem til 1995. Da var det betydelig usikkerhet.

Perioden 1995-2012 var preget av innføring av inflasjonsmål og høy tillit til sentralbankene. Da var premien 1,5 prosentpoeng. Premien var negativ i perioden med kvantitative lettelser fra 2012 og utover. Due-Andresen mener det er rimelig å tro at vi skal tilbake til tiden før 2012.

Åpenbar risiko

– Nå er vi ferdig med lettelsene, og usikkerheten har økt. Det er en åpenbar oppsiderisiko på løpetidspremien. Den kan i hvert fall gå tilbake til den hyggelige perioden frem til 2012. Da lå den på 1,5 prosentpoeng. Nå er premien på 0,6 prosentpoeng, sier hun.

Due-Andresen sa i sitt innlegg at det er betydelig usikkerhet om de økonomiske rammebetingelsene. Statene skal låne mye penger, og det er færre kjøpere av disse obligasjonene. Sentralbankene er ikke kjøperne som de var under de kvantitative lettelsene.

– Da er vi kanskje nær et normalt nivå på de lange rentene som vi har i dag. Det er i alle fall ikke slik at man bør vente på en betydelig nedgang, sa Due-Andresen til de fremmøtte. 

les også:

Tilbyr renterabatt for nye boliger

Blir som i dag

Selv om forventningene til kortrentene går noe ned, tror hun forventningene til løpetidspremien skal opp. Da kan vi få en situasjon hvor lange renter blir liggende der de er i dag.

Det norske markedet har ikke en tilsvarende splitt. Vi har verken gode nok data eller et godt nok marked for statsobligasjoner.

Due-Andresen sier de lange norske rentene på mange måter følger den internasjonale utviklingen. I hovedsak henger de på utviklingen i tyske og særlig amerikanske renter.

Følger utlandet

– Det du kan se på, er forskjellen mellom styringsrenten og den tiårige norske statsrenten. Den er lavere i Norge. Men jeg mener det er rimelig å forvente at norske renter henger på utviklingen i utlandet, som det alltid har gjort.

Norges Bank gjør vurderinger av markedsrentene og hvor stort gjennomslag styringsrenten får. Har markedsrentene steget mer enn de har sett for seg, kan det dempe Norges Banks videre heving av renten eller renteprognosen.

les også:

Røde tall for Norwegian Property

Ser på Nibor

– Når det er sagt, ser Norges Bank mest til Nibor-rentene når de gjør denne vurderingen. Lange renter har sentralbanken mindre innvirkning på, siden de i stor grad følger utlandet.

– Norges Bank har også den siste tiden vist til at lange renter internasjonalt har steget. Dette, sammen med andre beregninger og modeller, tyder på at normale renter har trukket opp.

De lange rentene i Norge er nå lavere enn de korte. Det er ikke det normale. Due-Andresen sier en normalisering trolig ikke vil få Norges Bank til å reagere.

– Dersom en normal styringsrente er på 3,2 prosent, er det kanskje ikke veldig unaturlig at 10-års statsrente er på 4 prosent, sier hun. 

3,20 prosent

Punktestimatet på 3,2 prosent er justert opp med 1,2 prosentpoeng siden pandemien. Markedet priser inn at vi skal ha én renteheving til, og så kun en begrenset nedgang.

Markedet tror på høyere renter enn det sentralbanken gjør. Det ser ut som om Norges Bank løper etter. Due-Andresen sier det er vanskelig å si hvor eksakt estimatet skal ligge.

– Mitt poeng er at i en normalsituasjon fremover er rentene høyere, sier hun. Et normalt nivå for norske lange renter er trolig noe i overkant av 4 prosent og rundt 5 prosent i USA.

les også:

Jubeltider for ubelånt eiendom

Topp nå: 3,75 prosent

Det øverste båndet for usikkerhetsintervallet til Norges Bank strekker seg nå opp mot 3,75 prosent.

Due-Andresen viste en figur som er avledet av Norges Banks estimat på realrente. Du kan egentlig bare ta 3,2 prosent og trekke fra inflasjonsmålet. Så får du estimatet på realrenten. Og det er kanskje den viktigste størrelsen for eiendom. 

– Blir det en reprising som følge av dette?

– Jeg tror kanskje at denne yieldjusteringen ikke er helt ferdig. I et sånt regime går det fra et betamarked til et alfamarked. Det innebærer at du må ta gode valg. Det blir antakelig større forskjell mellom vinnere og tapere.

– Du må ha riktige eiendommer, en god operasjonell drift, riktig kapitalstruktur. Håndverket er tilbake, svarer sjeføkonomen.