Næringseiendom på festet grunn – et ”minefelt”
Tomtefeste er et uoversiktlig rettsområde, preget av kompliserte regler og uklare avtaler. Mye er skrevet om lovendringene som har funnet sted på dette området de siste årene, men det meste har vært rettet inn mot bolig- og fritidseiendommer.
Den nye tomtefesteloven trådte i kraft 1. januar 2002, men fikk ikke stå uendret lenge. Allerede i 2004 vedtok Stortinget viktige endringer. Den nye regjeringen ønsker også å markere seg, og sendte nylig ut et høringsbrev hvor det foreslås nye endringer.
Også næring
Presseomtalen av den nye loven kan gi inntrykk av at den bare gjelder for bolig- og fritidseiendommer. Slik er det ikke. Loven gjelder også for kontorbygg, industribygg og andre næringsbygg på festet grunn. Selv om loven i slike festeforhold normalt kan fravikes ved avtale, hører det med til unntakene at avtalen regulerer alle de spørsmål som kan tenkes å oppstå. Mange avtaler er av eldre dato, og det er ikke alltid lett å forstå hva partene egentlig har ment. Resultatet er at lovens bestemmelser ofte får gjennomslag.
Tomtefesteloven gjelder også for avtaler inngått før lovens ikrafttredelse (1. januar 2002). Det er med andre ord ikke slik at man uten videre kan se bort fra lovens bestemmelser, bare fordi man er part i en festeavtale som ble inngått for mange år siden.
Regulering av festeavgiften
Allerede på slutten av 1980-tallet åpnet Høyesterett i to dommer for at festeavgiften i visse tilfeller kan oppreguleres i tråd med endringene i pengeverdien, selv om avtalen ikke åpner for dette, dersom inflasjonen har gjort den avtalte festeavgiften urimelig lav. Det var likevel uklart hvilken rekkevidde dommene hadde, særlig i forhold til festeavtaler inngått mellom profesjonelle og jevnbyrdige parter.
Etter den nye loven er utgangspunktet at alle kan kreve regulering i samsvar med endringene i pengeverdien i perioden fra avtalen ble inngått. Mange eldre festeavtaler er tause om reguleringsspørsmålet. For slike avtaler finnes det nå en klar reguleringshjemmel. Det er likevel viktig at bortfester ikke sover i timen, men krever avgiften regulert når det er adgang til dette, normalt hvert tiende år. Utgangspunktet er nemlig at avgiften bare kan kreves regulert med virkning fremover i tid.
Arealregulering av festeavgiften
