Leietaker og festers stilling ved ekspropriasjon

Det kan derfor være vanskelig for rettighetshaver å navigere i det juridiske landskapet. I denne artikkelen vil vi redegjøre for hovedprinsippene som gjelder i erstatningsutmålingen. Ettersom reglene for leietaker og fester stort sett er sammenfallende, vil de i det følgende behandles i fellesskap og omtales som rettighetshaver.

86 boligkjøpere krever millionerstatning av OBOS

Mener parkeringsplassene i dette boligprosjektet på Røa er mangelfulle.

Utgangspunktet: Rettighetshaver er beskyttet

På prinsipielt grunnlag er det ikke tvilsomt at leietaker og fester er vernet ved ekspropriasjon, det vil si at de har krav på erstatning fra eksproprianten fordi deres rettighet går tapt som følge av ekspropriasjonen. Dette utgangspunktet sier likevel ikke noe om det nærmere innholdet i det ekspropriasjonsrettslige vernet.

Som allerede nevnt er ikke spørsmålene løst i lovgivningen. Høyesterett har imidlertid behandlet spørsmålene flere ganger. Det kan være problematisk å finne klare linjer i rettspraksis, men et viktig skille går mellom kontraktene som er oppsigelige fra grunneiers (det vil si utleier eller bortfester) side, og kontrakter som er uoppsigelige fra grunneiers side. 

For å klargjøre det nærmere innholdet i det ekspropriasjonsrettslige vernet, må man altså se hen til den aktuelle leie- eller festekontrakten.

Omfanget av erstatningen avhenger av hva som følger av kontrakten

Hvorvidt man står overfor en oppsigelig eller uoppsigelig avtale, beror i utgangspunktet på en fortolkning av leie- eller festeavtalen hvor alminnelige prinsipper for avtaletolkning er avgjørende. Leieforholdets varighet er normalt uttrykkelig regulert i kontrakten. Det er denne reguleringen, det vil si hvor lenge leier eller fester har krav på at kontrakten etter sin ordlyd står ved lag, som skal legges til grunn ved erstatningsutmålingen.

På grunnlag av utgangspunktet om at det er leieforholdets varighet som er avgjørende for omfanget av erstatningen, er hovedregelen for leie- og festekontraktene at disse er vernet så lenge leietakeren har rett til fortsatt leie ut over tidspunktet eksproprianten overtar eiendommen. Vernet varer så lenge retten består. Leietaker vil altså ha krav på erstatning for den perioden vedkommende har krav på at kontrakten etter sin ordlyd står ved lag, det vil si for den perioden hvor kontrakten er uoppsigelig fra grunneiers side.

Situasjonen er en annen for kontraktene som er oppsigelige fra grunneiers side. Dersom kontrakten er uttrykkelig oppsigelig, eller den etter vanlig tolkning ikke gir rett til fortsatt leie, er den klare hovedregelen at rettighetshaver ikke har rett til erstatning ut over oppsigelsestiden. For denne type kontrakter er tanken at eksproprianten trer inn i utleiers sted med de rettigheter og forpliktelser som påhvilte tidligere eier. Leieforholdet kan derfor bringes til opphør i tråd med bestemmelsene i kontrakten. 

Pluss

Krevde åtte millioner av Oslo kommune – fikk ingen ting

Utbyggingsavtalen som fulgte med eiendommen ble langt dyrere enn anslått, og Ok Property tok saken til retten for å få kjent avtalen ugyldig. - En avtale er en avtale, sier Oslo tingrett.

I disse tilfellene er det derfor ikke nødvendig å gjennomføre ekspropriasjon overfor leietaker, idet eksproprianten overtar leieobjektet, trer inn i leiekontrakten og bringer den til opphør ved alminnelig oppsigelse.

Erstatningsrettslig vern til tross for at kontrakten etter sin ordlyd er oppsigelig

Det er flere eksempler fra rettspraksis hvor Høyesterett har kommet til at rettighetshaver er vernet til tross for at leieretten etter en vanlig tolkning av avtalen er oppsigelige fra utleiers eller bortfesters side. Vurderingen er knyttet til en tolkning av kontrakten hvor situasjonen på avtaletidspunktet tillegges stor vekt. Når implisitte eller eksplisitte forutsetninger om lengre leietid ved inngåelsen er sterke eller klare nok, foreligger en vernet leiekontrakt.

I disse situasjonene tillegges partenes forutsetninger større vekt enn avtalens ordlyd. Her må det imidlertid understrekes at selv om Høyesterett i enkelte tilfeller har kommet til et slikt resultat, er ikke dette et unntak fra regelen om at oppsigelige leieretter ikke er erstatningsrettslig vernet. Poenget er at disse leierettene etter en fortolkning anses uoppsigelige. Konsekvensen av dette er at leieretten nyter erstatningsrettslig vern.

Om artikkelforfatteren:

Henriette Lyngholt er advokat / senior associate i Wiersholm