Juss:

OVERVANN I FOKUS: Vår vurdering er at eiendomsutviklere fremover må forvente et økt fokus på overvannshåndtering i både plan- og byggesaker, sier f.v. Bente Eide Fossmark og Nicholas Giverholt i advokatfirmaet Schjødt.
OVERVANN I FOKUS: Vår vurdering er at eiendomsutviklere fremover må forvente et økt fokus på overvannshåndtering i både plan- og byggesaker, sier f.v. Bente Eide Fossmark og Nicholas Giverholt i advokatfirmaet Schjødt.

Kan by på utfordringer: Ny lovregulering av overvannshåndtering

Ved nyttår trer det i kraft en ny lovbestemmelse i pbl. § 28-10 om overvannshåndtering på egen tomt. Tiltakshavere skal nå sikre at overvann "i størst mulig grad infiltreres eller fordrøyes på eiendommen" hvor tiltaket gjennomføres.

I dette ligger det en tydelig forventing om planlegging og utførelse av overvannsinfrastruktur på eiendommen tiltaket befinner seg på. Samtidig inneholder lovbestemmelsen flere skjønnsmessige uttrykk og formuleringer, noe som skaper usikkerhet knyttet til hvordan den nye regelen vil praktiseres i hver enkelt kommune. 

Aktuell problemstilling

Håndtering av overvann er en stadig mer aktuell problemstilling, både i samfunnet generelt og byggeprosjekter spesielt. I løpet av 2023 har det vært en rekke saker i mediene om flom og overvannsproblemer, noe som viser den økte betydningen av tilstrekkelig overvannskapasitet både i arealplanleggingen og det enkelte byggeprosjekt.

Den nye bestemmelsen i § 28-10 sier at

Tiltakshaver skal gjennomføre tiltak slik at overvann i størst mulig grad infiltreres eller fordrøyes på eiendommen. Forsvarlig avledning skal sikres og opparbeides så langt det er nødvendig. Første og andre punktum gjelder så langt ikke annet er bestemt i arealplan. 

Kommunen kan avslå tiltak som ikke oppfyller kravene i første ledd. 

Departementet kan gi forskrift om hva som omfattes av kravene i første ledd, blant annet om hvilke overvannsmengder som skal håndteres.

Etter ordlyden må man forvente strengere krav til håndtering av overvann på egen tomt. Dette kan by på utfordringer der grunnforholdene vanskeliggjør kompliserte løsninger og i prosjekter med lite tilgjengelig tomteareal. I dagens utfordrende marked er det lite gunstig om verdifullt utbyggingsareal på egen tomt må brukes til å ivareta strenge krav om etablering av kompliserte løsninger for overvannshåndtering. 

Det er viktig å merke seg at kommunen etter annet ledd kan avslå søknader der krav til håndtering av overvann på egen eiendom ikke er oppfylt. Dette er altså en selvstendig avslagshjemmel ved byggesaksbehandlingen av nye tiltak. Når det er sagt er det fremdeles usikkert hvor praktisk denne avslagshjemmelen kommer til å bli i praksis. 

Større handlingsrom?

Lovbestemmelsen gir nemlig utbyggerne et større handlingsrom enn det man først kan få inntrykk av. Lovteksten inneholder flere skjønnsmessige vurderinger, f.eks. at overvann "i størst mulig grad" skal fordrøyes på egen eiendom, og at forsvarlig avledning skal opparbeides "så langt det er nødvendig". Ny pbl. § 28-10 er altså ikke et absolutt krav til overvannshåndtering på egen tomt, og kommunene gis en viss fleksibilitet til å gjøre tilpasninger i det enkelte prosjektet. Dette handlingsrommet kan og bør utbyggerne benytte seg av.

Som lovteksten viser, kan kommunene fravike lovens ordning i arealplaner. I dette ligger det et betydelig handlingsrom for både kommuner og utbyggere. Eiendomsutviklerne bør fra et tidlig tidspunkt tilpasse prosjektets arealplan for ønsket overvannshåndtering. 

Dette er særlig viktig dersom man tidlig ser at håndtering på egen tomt – i tråd med lovens utgangspunkt – vil bli uforholdsmessig komplisert eller fordyrende.

Slik lovbestemmelsen er utformet er det nærliggende å tro at overvannshåndtering vil få enda større fokus i planprosessene fremover. Det blir også spennende å se hvordan hver enkelt kommune utøver kompetansen til å fastsette nærmere krav i arealplanen. Den nye lovbestemmelsen vil trolig føre til et økt fokus på dette i reguleringsarbeidet og åpne for ulik praksis i forskjellige kommuner. Ulik praksis kan bety både uforutsigbarhet og handlingsrom for eiendomsutviklerne.

Flere kommuner er her allerede i gang med å lage egne styringsdokumenter for overvannshåndteringen. Her vil vi trekke frem at Oslo kommune nylig utarbeidet en overvannsveileder som inneholder retningslinjer og veiledning for overvannshåndtering. Bransjen må regne med at dette er det første av mange slike veiledere som i praksis vil få avgjørende betydning for hvordan overvannshåndteringen skal løses i det enkelte utviklingsprosjektet. 

Kan bli møtt med fordyrende krav 

Vår vurdering er at eiendomsutviklere fremover må forvente et økt fokus på overvannshåndtering i både plan- og byggesaker. Det er derfor viktig at man på et tidlig tidspunkt setter seg inn i relevante styringsdokumenter og tenker på overvannshåndtering allerede i arealplanfasen. 

For de som er tidlig ute med å tenke på overvannshåndtering åpner regelverket for gode, tilpassede, løsninger. De som derimot ikke er bevisst på overvannshåndteringen før det er for sent, risikerer å bli møtt med fordyrende krav som går ut over økonomien i prosjektet. 

Om artikkelforfatterne:

Nicholas Giverholt er senioradvokat, Bente Eide Fossmark er advokatfullmektig, begge advokatfirmaet Schjødt.

Powered by Labrador CMS