Jon Øigarden vant frem mot nabo i eiendomstvist

Skuespilleren Jon Øigarden, kjent blant annet fra dramaserien Exit, har i lengre tid vært i krangel med naboen sin på Nordberg i Oslo. Øigarden mener han har eksklusiv bruksrett til å bruke et tomteareal mellom husene, mens naboen – som kjøpte sitt hus noen år etter Øigarden – mener det motsatte.

Datteren ville ikke ha foreldrene «opp i hagen»

Uenigheten endte til slutt i Oslo tingrett, etter at naboen stevnet Øigarden for å sikre seg den aktuelle delen av plenen. Øigarden stilte i retten med advokat Thomas Rindahl Håkonsen som prosessfullmektig, mens naboen var representert av advokat Aslak Runde. 

Under rettssaken ble dratt historiske linjer rundt den aktuelle eiendommen med de to boligene:

På 1980-tallet skilte tidligere eiere ut en tomt på eiendommen hvor de selv bodde. De bygde et nytt hus på den utskilte tomten, og flyttet inn i det nye huset. En av døtrene kjøpte det gamle huset og flyttet inn med sin familie.

Far og sønn i kjempekrangel etter proforma-deal i sameie

Ifølge datteren, som vitnet i Øigarden-rettssaken, var det ikke aktuelt å ha foreldrene «gående opp i hagen sin», både av hensyn til henne selv og ikke minst ektemannen. Det ble gjort en muntlig avtale om hvem som skulle disponere hvilken del av plenen. Datteren satte også opp en rasktvoksende hekk for å sperre for adkomst over plenen.

Da datteren ville selge huset i 2012, sørget hun for å få en skriftlig avtale på bruksretten, også fordi kjøperen ønsket at det ble formalisert. Datterens forklaring ble støttet av broren, som kunne bekrefte forutsetningene søsteren hadde for å kjøpe foreldrenes hus. 

Det samme gjorde kjøperen av huset i 2012, som senere solgte til dagens naboer av Øigarden. Hun kunne forklare at det allerede på første visning ble gjort klart at det var en avtale om bruksrett mellom de to eiendommene.

Mener avtalen er ulovlig og ugyldig

Under rettssaken argumenterte Øigardens naboer for at avtalen er i strid med flere offentlig rettslige regler, og dermed er ugyldig.

- Partene valgte ved fradeling av eiendommen (…) en størrelse og utnyttelse helt på grensen av det tillatte etter planverket. De kunne ikke da senere påhefte den samme eiendommen en eksklusiv og evigvarende bruksrett, som reduserte arealet til under det tillatte. Avtalen båndlegger 120 kvm av en tomt på 600 kvm, anførte naboene.

Og:

- Stiftelse av en slik bruksrett var underlagt matrikulerings- og søknadsplikt. Bruksretten ble likevel påheftet og videreført på eiendommen uten saksbehandling, registrering eller tinglysning. En søknad ville ikke blitt godkjent av kommunen, og tinglysning ville blitt nektet.

Øigarden har i korte trekk anført at hovedregelen om avtalefrihet gjelder i utgangspunktet også for avtaler som er i strid med lov, såfremt avtalen ikke strider mot ufravikelige regler, er urimelig for den ene part etter avtaleloven, eller strider mot andre ugyldighetsregler.

Tirsdag denne uken kom dommen i saken. Oslo tingrett konkluderer med at avtalen om eksklusiv bruksrett ble inngått i forbindelse med fradelingen av eiendommene i 1988/1989, og at avtalen er gyldig.

Tingrettsdommer Anne Frøshaug skriver i dommen at «retten mener at det ikke var lovkrav om kartforretning for å etablere den eksklusive bruksretten til hagearealet mellom eiendommene i vår sak da avtalen ble inngått».

Huseierne på Vinderen ønsket seg et påbygg. Men så kom naboen med dette 90 år gamle dokumentet

- Avtalen om bruksrett var altså ikke i strid med dagjeldende krav etter delingsloven og plan- og bygningsloven, og det er dermed ikke grunnlag for å anse avtalen for ugyldig.

Retten mener videre at det ikke kan utelukkes at en søknad om registrering av bruksretten ville blitt godkjent. Rettens administrator viser til at det har blitt gitt en rekke dispensasjoner hva angår utnyttelsesgraden i området, slik det faktisk også ble gjort da det nyeste huset på tomten ble oppført.

- Burde sjekket nærmere

Naboene har videre hevdet at de har vært i god tro om at de har bruksrett til hele plenen. Retten mener det var flere forhold som tilsa at de burde gjort nærmere undersøkelser om mulige bruksretter.

- Det at boligen ble solgt fra et dødsbo, var i seg selv grunn til å gjøre grundige undersøkelser. Selgerne hadde også opplyst i egenerklæringsskjemaet at de ikke hadde kjennskap til eiendommen. Det var bemerket de ikke hadde bodd på eiendommen, og kjøper ble oppfordret til å «foreta en særlig grundig besiktigelse». Skjemaet var med i salgsoppgaven, påpeker Oslo tingrett.

Domstolen viser til at også eiendomsmegleren påpekte fra starten av første visning at det var nødvendig å kjenne til historien til eiendommen. Hun fortalte at det var bygget som en generasjonsbolig, og at det derfor kunne se rart og annerledes ut.

- Oppsummert mener retten mener at det ut ifra en rekke omstendigheter var naturlig å spørre mer om bruken av hagen på baksiden, om eventuelt samarbeid, bruksrett, og omfanget av en bruksrett (…) De kunne spurt mekleren direkte om hvordan dette var, og bedt henne undersøke forholdene nærmere.

Dommeren: Alt for dyre advokater

Oslo tingrett slår fast at Jon Øigarden har vunnet saken fullt ut, og at han av samme årsak har krav på å få dekket sine sakskostnader. Øigardens advokat Thomas Rindahl Håkonsen la deretter frem en salæroppgave på nesten en halv million kroner inklusive merverdiavgift. 

Etter rettens vurdering er dette salærkravet mer enn det som er «rimelig og nødvendig i denne saken». «Også noe høyt», kommenterer retten om salæroppgaven på 443.622 kroner inkl. mva. fra naboens advokat Aslak Runde.

Oslo tingrett har valgt å barbere Håkonsens salæroppgave, og Øigarden tilkjennes etter dette til sammen 402.000 kroner inklusive mva. i saksomkostninger. 

Naboene måtte altså gå ut av rettslokalene med nesten 850.000 kroner i advokatregninger - og en plen som fortsatt ikke er større enn tidligere.