Både
borettslagsloven og eierseksjonsloven har regler som setter begrensninger på
hvem som kan tilby boliger med en boligkjøpsmodell, og/eller hvor mange boliger
som kan tilbys i ett og samme boligselskap. Kommunal- og distriktsdepartementet
(KDD) har foreslått at både borettslagsloven og eierseksjonsloven endres. I
denne artikkelen ønsker vi å forklare reglene som tilbydere av
boligkjøpsmodeller må forholde seg til, både slik de er nå, og slik de er
foreslått endret. I tillegg vil vi belyse enkelte forhold som vi mener er
utfordrende med høringsforslaget fra KDD.
Dette
handler det om: De siste årene har det vokst frem
ulike modeller for boligkjøp. Det de alle har til felles, er at de tilbyr en
alternativ vei til å bli boligeier. Formålet er å gjøre boligdrømmen mer
tilgjengelig for flere. Tidligst ute var leie til eie-modellen. Leie til eie
går ut på at man inngår en avtale om å leie en bolig i en periode, med opsjon
på å kjøpe den innen en viss tid. I tillegg finnes det kjøpsmodeller som ikke
innebærer en rendyrket leieperiode, for eksempel deleie, hvor man kjøper deler
av en bolig for så å kjøpe seg gradvis opp senere. Enkelte tilbyr òg en
mellomting mellom leie til eie og deleie.
Kommunal- og
distriktsdepartementet har i sitt høringsnotat av 3. juli 2023 samlet alle disse
modellene i begrepet «boligkjøpsmodeller», og foreslår flere endringer i
lovverket som regulerer disse. Formålet med endringene er å legge til rette for
at både private og kommunale aktører kan tilby flere boliger med
boligkjøpsmodell. Departementet foreslår også blant annet minstekrav til
modellene, som skal sikre hensynet til forbrukerne. Høringsfristen er 20.
oktober 2023.
Dagens regelverk
før og etter høringsforslaget
Eier- og
ervervsbegrensninger
Boligkjøpsmodeller
tilbys per i dag hovedsakelig i borettslag og eierseksjonssameier. Det er også i
realiteten kun i borettslag og eierseksjonssameier det er aktuelt for aktører å
tilby boligkjøpsmodeller. Dette er imidlertid utfordrende med dagens regelverk. Både borettslagsloven og
eierseksjonsloven inneholder i dag strenge eierbegrensninger som gjør at det er
få som kan tilby boligkjøpsmodeller. De som tilbyr boligkjøpsmodeller, opplever
også at begrensningene gjør at de ikke nødvendigvis kan organisere virksomheten
på en hensiktsmessig måte.
Borettslagsloven
§ 4-1 bestemmer slik den er utformet i dag, at det i utgangspunktet kun er
fysiske personer som kan eie andeler. Disse kan videre bare eie én andel hver.
Det finnes unntak for denne hovedregelen blant annet i § 4-2 og § 4-3. For
private aktører følger imidlertid det klart viktigste unntaket i § 2-12. Her er
det gjort unntak for at boligbyggelag og andre yrkesutøvere som skal stå for
erverv eller oppføring av boliger for borettslaget, kan eie opp til alle
andelene.
For private
aktører innebærer unntaket i § 2-12 at det kun er det selskapet som står som
byggherre, som kan tilby boligkjøpsmodeller for samtlige boliger i et
utbyggingsprosjekt. Dette er uheldig ettersom byggherre-selskapet ofte er
single-purpose selskap som ikke er egnet for lengre forpliktelser etter
borettslaget er ferdigbygget. Etter det vi erfarer, er unntaket heller ikke
benyttet i særlig stor grad av andre enn boligbyggelag. Slik lovgivningen er nå,
har ikke andre aktører mulighet til å tilby boligkjøpsmodeller i like stort
omfang, med mindre tilbyderen faller inn under de relativt snevre unntakene i §
4-2 og § 4-3. Dette medfører at antall boliger som i dag tilbys med
boligkjøpsmodell, ikke dekker etterspørselen. Unntaket i § 4-2 er myntet på
aktører som enten er offentlige eller har avtale med det offentlige, og hvor det
åpnes for at disse aktørene kan eie inntil ti prosent av boligene. I tillegg
kan aktører som faller inn under unntaket i § 4-3, eie opp til tjue prosent av
andelene i et borettslag. Også her er bestemmelsen hovedsakelig myntet på offentlige
aktører, med tillegg av boligbyggelag og andre aktører med samfunnsnyttig
formål. Det er med andre ord en skjevhet mellom offentlige aktører og private
aktører når det kommer til mulighetene for å tilby boligkjøpsmodeller i
borettslag, med mindre tilbyder er utbygger i henhold til § 2-12.
Eierseksjonsloven
har ingen begrensning som sier at juridiske personer ikke kan eie seksjoner.
Det er imidlertid i eierseksjonsloven begrensninger for hvor mange seksjoner en
person kan eie. Det følger av eierseksjonsloven § 23 at ingen kan erverve mer
enn to boligseksjoner. For eierseksjonssameier, som for borettslag, er det et
unntak for den som har hjemmelen til eiendommen som seksjoneres. Denne personen
kan eie opp til alle seksjonene. Det er flere unntak i eierseksjonsloven som i
stor grad sammenfaller med de i borettslagsloven, som vi kommer nærmere inn på
senere.
Endringer i
borettslagsloven
Departementet har i sitt høringsnotat foreslått at både
borettslagsloven og eierseksjonsloven endres. I forslagene
til begge lovene er reguleringen av leie til eie og deleie noe forskjellig
behandlet. For borettslagsloven foreslås det for det første at det åpnes opp
for at alle juridiske personer kan eie andeler i borettslag. Dette skal gjelde
både dersom aktørene tilbyr leie til eie og deleie. Dette vil åpne opp for at
mange flere aktører får mulighet til å tilby boligkjøpsmodeller. Videre vil tilbydere
av leie til eie ha rett til å eie opptil maksimalt 30 % av boligene. Det vil imidlertid
være en tidsbegrensning på hvor lenge juridiske personer kan eie, samt at det
bare gjelder for nye boligprosjekter. Videre vil departementet innføre enkelte
minstevilkår for leie til eie-avtaler.
Minstevilkårene
for leie til eie-avtaler er for det første at den skal tilbys til en eller
flere fysiske personer. Videre skal den angi en forhåndsbestemt periode på
maksimalt fem år hvor leietakeren har rett til å kjøpe boligen. Avtalen må også
innebære en forhåndsbestemt salgspris på boligen, leiepris på boligen og bestemmelser
om hvordan feil og mangler på boligen skal håndteres.
I likhet med
for leie til eie kan også deleie kun tilbys til fysiske personer, og det må gis
en opsjon til å kjøpe seg ytterligere opp i boligen. En av de største
forskjellene som foreslås for deleie sammenlignet med leie til eie, er andelen
boliger som kan eies av juridiske personer. Det foreslås at tilbydere av deleie
skal kunne eie opptil 50 % av boligene i borettslaget. En annen vesentlig
forskjell er at deleie også kan benyttes på bruktboliger.
De øvrige
minstevilkårene som det foreslås for deleie, er for det første at den fysiske
personen må eie minst 50 % av boligen. Den fysiske personen må også få en
eksklusiv rett til å bruke hele boligen. Som for leie til eie foreslås det som
minstevilkår at avtalen regulerer hvilke prinsipp salgsprisen for den
resterende delen skal settes etter, hva forbrukeren må betale i vederlag for
den eksklusive bruken, og hvordan feil og mangler skal håndteres.
Ettersom deleie
er et tingsrettslig sameie regulert etter vanlige sameieregler, vil i
utgangspunktet begge partene ha mulighet til å kreve sameiet oppløst. Det vil
imidlertid være uheldig dersom tilbydere av deleie uten grunn kan oppløse
sameiet. Departementet har derfor foreslått som et minstevilkår at tilbydere
fraskriver seg denne retten i ti år.
For
deleie-avtalene foreslås det at det lovfestes at det bare er den fysiske
personen som kan stemme ved generalforsamlingen til borettslaget. Dette anses
nødvendig av to grunner. For det første skal det sikre at ikke tilbydere av
boligkjøpsmodeller får en dominant posisjon i borettslaget, og dermed kan presse
gjennom saker som ikke er til fellesskapets gode. For det andre skal det sikre
at brukereierprinsippet er ivaretatt så langt som mulig.
Endringer i
eierseksjonsloven
Eierseksjonsloven
og borettslagsloven har mange likheter og regulerer mange av de samme forholdene.
Endringene som forslås i eierseksjonsloven, følger derfor i stor grad samme
modell som endringene i borettslagsloven. Den kanskje viktigste endringen som
foreslås, er utvidelsen av hvor mange seksjoner en enkelt person kan eie. Det
foreslås for eierseksjonssameier samme grense som for borettslag, altså 30 % for
hvor mange boliger som kan eies av tilbydere av leie til eie. For tilbydere av
deleie foreslås også samme grense som for borettslag: 50 %.
Også i
eierseksjonsloven stilles det krav til boligkjøpsmodellene for at aktørene skal
kunne nyte godt av de foreslåtte endringene. Kravene er i all hovedsak de samme
som i borettslagsloven. For både leie til eie-avtalene og deleie-avtalene
stilles det krav til at kunden er en fysisk person. For leie til eie-avtalene
gjelder krav til at den fysiske personen får en opsjon til å kjøpe, med
maksimal løpetid på fem år. For deleie-avtalene gjelder krav til at den fysiske
personen må eie minst 50 % av boligen, med en eksklusiv bruksrett til hele
boligen. For begge gjelder krav til at avtalene inneholder bestemmelser om
endelig salgspris, vederlag for bruk av boligen før kjøp av hele boligen, og
hvordan feil og mangler ved boligen skal bli håndtert.
Hvem som har
rett til å stemme på årsmøtet til eierseksjonssameiet, foreslås også regulert i
eierseksjonsloven. Det foreslås der en regel om at uavhengig av hvor mange
seksjoner en juridisk person eier, har den aldri mer enn to stemmer på
årsmøtet. Videre foreslås det en regel om at for seksjoner som eies i sameie,
er det bare den fysiske personen som har stemmerett på årsmøtet.
Tilgrensende
lovgivning
Avhendingsloven
og boligoppføringsloven
Eier- og
ervervsbegrensningene som er beskrevet her, er ofte regnet for å være de
største hindrene for en mer utstrakt bruk av boligkjøpsmodeller. I tillegg til
disse er det enkelte andre rettslige problemstillinger som tilbydere og
forbrukere av boligkjøpsmodeller bør være oppmerksomme på.
Som beskrevet over
foregår et erverv av en bolig ved bruk av leie til eie i to trinn. Første trinn
er at man overtar boligen som leietaker og samtidig inngår avtale om opsjon på
å kjøpe boligen etter en viss tid. Det vanlige er at opsjonen har en løpetid på
3–5 år, og at kjøpesummen for boligen er forhåndsfastsatt. Neste trinn er at
man innløser opsjonen og kjøper boligen. Når ervervet skjer på denne måten, vil
dette ha innvirkning på hvilke lover som kommer til anvendelse dersom noe
skulle skje etter overtakelsen, for eksempel at en skjult mangel viser seg ett
år etter innflytting.
Siden man i
første trinn av leie til eie leier boligen, vil rettsforholdet være regulert av
husleieloven. Når man etter hvert innløser opsjonen og kjøper boligen, vil
rettsforholdet reguleres av avhendingsloven ettersom leiligheten ikke lengre er
ny, selv om den kanskje var det da kjøper flyttet inn. Ved leie til eie vil
derfor boligoppføringsloven i utgangspunktet ikke komme til anvendelse på
rettsforholdet. Dette er viktig å være klar over ved inngåelsen av en leie til
eie-kontrakt, ettersom hverken husleieloven eller avhendingsloven har et like
sterkt forbrukervern som boligoppføringsloven.
Deleie innebærer
som sagt at den fysiske personen kjøper deler av boligen, mens den juridiske
personen eier resten. Dersom deleie inngås for en nybygd leilighet, vil man
kunne få en litt spesiell situasjon. Når den fysiske personen etter hvert
erverver resten av boligen, vil deler av boligkjøpet være regulert av boligoppføringsloven,
og deler regulert av avhendingsloven.
Den mest umiddelbare
problematikken knyttet til hvilken av de nevnte lovene som kommer til
anvendelse, knytter seg til hvilke rettigheter kjøper har dersom det oppdages
feil og mangler. Departementets foreslåtte løsning på dette er at det er et
minstevilkår til samtlige avtaler om boligkjøpsmodeller at den regulerer
hvordan feil og mangler skal håndteres.
Skattemessige
hindringer
For å sikre lik
beskatning av andelseiere i borettslag og andre boligeiere gir skatteloven §
7-3 særregler for beskatning av boligselskap. Bestemmelsens tredje ledd
innebærer en begrensning av hvor stor andel av et boligselskap eller
boligaksjeselskaps leieinntekter og dekning av felleskostnad som kan komme fra
andre enn andelshavere. Dette innebar i utgangspunktet at leieinntektene fra
leie til eie-boliger i leieperioden kun kunne stå for opptil 15 % av
boligselskapets totale leieinntekt og dekning av felleskostnader. Dette
forutsatt at alle andre leieinntekter og dekning av felleskostnader kom fra
andelshavere.
I
skatteforskriftene kom det endringer med virkning fra og med skatteåret 2022
som innebar unntak fra 15 %-regelen for leie til eie-modeller. Unntaket
innebærer at opptil 30 % av leieinntekter eller dekning av felleskostnader kan
komme fra leie til eie. For å falle inn under unntaket må det være snakk om
avtale om utleie til fysiske personer; opsjonsperioden må være maksimalt fem år;
og det er kun boligbyggelag og annen yrkesutøver, som nevnt i borettslagsloven
§ 2-12, eller juridisk person som eier andel etter borettslagsloven § 4-2 og §
4-3, som kan tilby leie til eie. Det ble også presisert i forskriften at deleie
kun faller inn under unntaket dersom forbrukeren eier 50 % eller mer. Skatteloven
og skatteforskriften setter dermed grenser for hvor mange boliger som kan
tilbys med leie til eie, samt hvor stor andel forbruker må kjøpe opprinnelig i
et deleie-forhold.
Endringene som
departementet har foreslått i borettslagsloven og i eierseksjonsloven, viser at
de har brukt skatteforskriftens utforming som mal. Dette sikrer som et minimum at
definisjonen av leie til eie og deleie er lik på tvers av lover. Det er også
nødvendig i praksis at disse reglene ikke har forskjellige begrensninger. Ved å
ta utgangspunkt i de allerede eksisterende reglene slipper man da å endre
disse. Det virker imidlertid som at det i litt for liten grad er utredet om de
begrensningene som følger av skatteloven og nå er blitt foreslått i borettslagsloven
og eierseksjonsloven, hindrer en optimal utforming av boligkjøpsmodeller. I
stedet for å legge seg på skattelovens løsning bør departementet heller vurdere
endringer i skatteloven samtidig som det gjøres endringer i borettslagsloven og
eierseksjonsloven.
Foreldelsesloven
En essensiell
del av boligkjøpsmodellene er forbrukerens rett til å kjøpe boligen fullt ut
etter en viss tid. I mange av boligkjøpsmodellene som tilbys i dag, er denne
perioden satt til fem år. Det er også dette som er den maksimale tiden etter
skatteforskriften. Dette kan innebære problemer i forhold til foreldelsesloven.
Etter foreldelsesloven § 2 er den alminnelige foreldelsesfristen på tre år.
Dette gjelder for pengekrav og «andre ytelser», jf. foreldelsesloven § 1.
Både
forarbeidene og rettspraksis forutsetter at opsjoner er «andre ytelser». En
opsjon vil dermed i utgangspunktet foreldes tre år etter forbrukeren første
gang har mulighet til å innløse den. For boligkjøpsmodeller hvor forbrukeren har
en opsjon med fem års løpetid, som kan innløses allerede fra starten av
avtalen, innebærer dette muligens at opsjonen foreldes før dens løpetid er ute.
Dette er rettslig sett noe usikkert, noe som bekreftes av at departementet
påpeker problemstillingen og ber om innspill på hvordan en løsning bør være.
Utfordringer
med høringsforslaget
Høringsforslaget
etterlater et inntrykk av at departementet lykkes med å sikre forbrukernes
rettigheter i det nye regelverket som foreslås. Langt på vei åpner også departementet
opp for at både private og offentlige aktører på like vilkår gis mulighet til å
tilby boliger i boligkjøpsmodeller.
Etter vår
vurdering er det spesielt ett av departementets forslag som kan slå uheldig ut.
Departementet bør revurdere forslaget om at en privatperson må eie minst 50 %
av boligen for at boligen skal omfattes av særreglene om deleie.
Vedvarende høye
boligpriser og påfølgende krav til egenkapital gjør det utfordrende for mange å
stille med den egenkapitalen som kreves for å eie 50 % av boligen.
Vi er enige med
departementet i at det må være en realitet i medeierskapet og at det ikke skal
være mulig å omgå reglene gjennom en kunstig lav eierandel. Et eierskap ned mot
10 % i starten vil likevel være en betydelig investering for mange mennesker,
eksempelvis unge i etableringsfasen og personer som har vært gjennom
samlivsbrudd.
Foruten sikring
av brukereierprinsippet klarer vi ikke å se noen andre sterke holdepunkter som
tilsier at det skal være nødvendig å innføre et krav om at privatpersonene skal
eie minst 50 % av boligen. Selv om man senker kravet om størrelsen på
privatpersonens eierandel betydelig, vil hensynet til brukereierprinsippet bli
ivaretatt ved å lovfeste at det er den fysiske personen som har stemmerett på
generalforsamlingen, uavhengig av eierbrøk.
En endring av
departementets forslag vil også medføre behov for tilsvarende endringer i
skatteloven.
Artikkelforfatterne er advokat og partner Roy Arne Eike og advokatfullmektig Bendik Fagerli Kjærstad i Haver Advokatfirma.
