Utvikling:
STOR BETYDNING: Høyhusstrategien kan få stor betydning for utbyggere som ønsker å bygge høyhus i byen, poengterer Haavind-advokatene Henrik Botten Taubøll og Maria Moe Svalestuen.
Høyhusstrategien skal nå behandles. Hva betyr forslaget for utbyggere?
Forslaget til ny høyhusstrategi for Oslo ble i dag oversendt fra Plan- og bygningsetaten til politisk behandling.
Strategien har som overordnet mål at alle nye høyhus skal
være bærekraftige og bidra til en bedre by. For å nå dette målet angir
strategien helt konkrete føringer for plassering, bruk og utforming av høyhus.
Som høyhus regnes bygninger som er over 42 meter høye. Bygninger under 42 meter
vil derfor ikke omfattes av strategien.
Høyhusstrategien er ikke en juridisk bindende plan, men
vil ved politisk vedtak være kommunens styringsdokument som fastsetter mål og
forventninger til bruk av høyhus. Strategien skal gi forutsigbarhet for de
involverte i høyhusprosjekter. Selv om den ikke er juridisk bindende skal det
nok mye til for at planmyndighetene ønsker å fravike en politisk vedtatt strategi.
De angitte områdene for høyhus er lokalisert sentralt og i
de mest sentrale knutepunktene. Dette har sammenheng med kommuneplanens
byutviklingsstrategi om at det skal fortettes innenfra og ut og i
kollektivknutepunktene.
Områdene hvor det kan vurderes høyhus er Storo, Økern,
Helsfyr, Ensjø, Oslo S, Lysaker, Skøyen, Majorstuen, Nydalen, Forskningsparken
og Bryn. Områdene skal ikke forstås som områder der det på generelt grunnlag
anbefales å oppføre nye høyhus, men som områder der kommunen kan avklare om et
konkret planinitiativ med høyhus bør undersøkes og behandles videre i en
formell reguleringsprosess. Det er også verdt å merke seg at det i strategien
står at bebyggelse og byggehøyder i noen av de angitte områdene nylig er avklart
i juridisk bindende arealplaner, og at det ikke vil være hensiktsmessig å
vurdere potensialet for nye høyhus utover det som nylig er avklart. Det er
dermed ikke slik at utbyggere med nylig vedtatte planer kan forvente seg en
automatikk i at prosjektene nå kan omsøkes med høyere volum.
Nytt sammenlignet med høringsutkastet er at det er angitt
nærmere avgrensning av områdene og føringer for plasseringen av høyhus. Nye
høyhus bør ligge innenfor utviklingsområder knyttet til de ulike
kollektivknutepunktene i kommuneplanens arealdel, og fortrinnsvis i de mest
sentrale delene av utviklingsområdet.
Det er angitt at avstanden mellom
høyhuset og kollektivknutepunktet ikke bør være for stor, helst under 250
meter. Dersom et område ikke er angitt som utviklingsområde i kommuneplanen,
vil det derfor være aktuelt for høyhus selv om det ligger tett på
kollektivknutepunktet. Det må imidlertid gjøres en konkret vurdering i hver
enkelt sak.
I strategien er det et uttalt mål at høyhus skal utformes
og bygges på en «forbilledlig» måte, og at alle nye høyhus skal ha «spesielt
høy og varig arkitektonisk kvalitet». Utformingen skal være i tråd med mål og innsatsområder
i arkitektur for Oslo kommune. Det nærmere innholdet av dette målet vil være gjenstand
for tolkning.
Strategien inneholder videre retningslinjer for høyhus.
Etter ordlyden er en del av disse formulert som krav, med bakgrunn i at det er
noen hensyn og forhold det er viktig at reguleringsplanene alltid ivaretar.
Selv om retningslinjene er formulert som krav vil de ikke være juridisk
bindene. Hva som blir kommunens endelige vurderinger for den enkelte saken og
på det enkelte stedet vil avklares i de ulike reguleringsplanene med
utgangspunkt i strategiens retningslinjer.
En av retningslinjene er at høyhuset
ikke skal være mer enn 70 meter høyt, med unntak av området rundt Oslo S, hvor
kommunen kan vurdere høyhus med en øvre ramme på 125 meter.
Strategien legger videre føringer for planprosesser ved
forslag om høyhus. Forslagsstiller skal gjennom innledende undersøker se hva
prosjektet kan bidra med kvalitativt til byen og nabolaget ved å velge høyhus,
og må lage en sammenlignende studie som viser alternative utbyggingsmåter.
Forslagsstiller skal alltid redegjøre for konsekvensene av planforslaget.
I det
opprinnelige høringsutkastet stod det at det «vil være krav om
konsekvensutredning (KU) i de fleste reguleringsplaner som inneholder
høyhus, fordi de vil ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn». Det er
ikke presisert et nærmere krav til KU i strategien. Årsaken til dette er nok at
PBE er kommet til at behovet for KU må vurderes ut fra reguleringsplan, og at det ikke
alltid er gitt at det vil være nødvendig.
I strategien legges det også opp til økt medvirkning, og at
«opplegget for medvirkning i reguleringsplaner med høyhus bør gå ut over lovens
minstekrav, og varsles bredt», ettersom de berører flere enn kun
rettighetshavere innenfor planområdet og tilgrensende naboer. Det gjenstår å se
hvordan disse formuleringene tolkes opp mot medvirkningsbestemmelsene i plan-
og bygningsloven, herunder om kommunen vil ønske å pålegge utbygger krav utover
lovens rammer.
Det endelige innholdet av strategien fastlegges gjennom den
politiske behandlingen.
Artikkelforfatterne er advokater i Advokatfirmaet
Haavind.