- Hopp i antall § 8-10-finansieringer

Det har gått to år siden Stortinget innførte nye regler i aksjeloven § 8-10 om såkalt selskapsfinansierte aksjeerverv. Reglene får anvendelse på ulike transaksjoner, blant annet når en kjøper av aksjer i et eiendomsselskap finansierer oppkjøpet med pant i eiendommen, noe som er svært vanlig.

Før lovendringen var det for mange eiendomsinvestorer enklere å etablere pant i eiendommen, da den såkalte Unntaksforskriften medførte at kjøp av "rene" eiendomsselskaper var unntatt og kunne gjennomføres uten hinder av reglene i aksjeloven § 8-10. Gjennom lovendringen fjernet Stortinget dette unntaket, og samtidig innførte lovgiver nye regler i aksjeloven § 8-10 som legger føringer på hvordan det etableres eiendomspant ved kjøp av eiendomsselskaper.

– Lovforslag kan gjøre det vanskeligere for eiendomsselskaper

Vil få en mer krevende vei mot etablering av sikkerhet i forbindelse med oppkjøp.

- De nye reglene i 2020 krever blant annet at styret i eiendomsselskapet utarbeider en redegjørelse om den finansielle bistanden. Denne redegjørelsen må meldes til Foretaksregisteret, sier Johanne Grindstad Vik, advokat i Schjødt.

Tall fra Foretaksregisteret viser at det var et markant hopp i antall redegjørelser som ble registrert i 2021, sammenliknet med 2020.

- I 2021 ble det meldt inn til Foretaksregisteret og registrert totalt 1 178 redegjørelser. Det er en økning på 56 prosent fra 2020, sier Ditlef Thaulow, som er partner og leder av Schjødts eiendomsavdeling.

Tallene fra Foretaksregisteret omfatter redegjørelser fra alle selskaper, uavhengig av bransje, og ikke kun fra eiendomsselskaper. Listen med navn på selskapene viser likevel at eiendomsselskapene er overrepresentert.

- Den store økningen i § 8-10-meldinger samsvarer godt med det høye transaksjonsvolumet i eiendomsbransjen i 2021, sier Thaulow.

Det var i 2020 stor usikkerhet i eiendomsbransjen om hvordan de nye reglene i aksjeloven § 8-10 skulle praktiseres. Av den grunn gikk flere av de store advokatfirmaene sammen for å lage en mal, og denne malen har vært til stor hjelp nå som volumene øker kraftg, sier Johanne Grindstad Vik.

- Vi ser også at det er en stor fordel at det ofte er faste rådgivere på låntaker- og långiversiden, fortsetter Grindstad Vik.

- Selv om reglene er komplekse, er det i bransjen en klar forventning om hva som kreves og hvordan loven kan oppfylles på en effektiv måte. Dermed kan vi ta unna store volum. Konsekvensene av at dette ikke gjøres på riktig måte, kan være at panthaver blir sittende med et ugyldig pant, og dette er derfor en viktig og en naturlig del av vår transaksjonsbistand til våre klienter.

Thaulow nevner at eiendomsavdelingen til Schjødt bare uken før jul hadde et trettitalls selskaper hvor det var behov for redegjørelser om oppkjøpsfinansiering. Da er det en stor fordel med gode rutiner, maler og erfaring.

- Det er gledelig å se at eiendomsbransjen har klart å tilpasse seg de nye kravene i aksjeloven, og at den økte erfaringen og gode rutiner effektivt gir eiendomsinvestorene pant ved eiendomskjøp, avslutter Thaulow.