Frifunnet for erstatningskrav på 37 mill

Det var i desember i fjor at Selmer-advokat og partner Mikkel Vislie ble dømt til å betale 37 millioner kroner i erstatning etter at et eiendomssalg havarerte i Oslo.

- Dommen er overraskende, uttalte Atle A. Carlsen, administrerende direktør i Selmer, til Estate Nyheter etter at avgjørelsen fra Oslo tingrett ble kjent.

Pluss

Selmer-topp: - Dette er en spesiell sak

- Dommen er overraskende, sier Selmer-direktør Atle A. Carlsen etter at Selmer-advokat og partner Mikkel Vislie er dømt til å betale 37 millioner kroner i erstatning etter at et eiendomssalg havarerte i Oslo.

Carlsen la til at de skulle drøfte neste skritt med sitt forsikringsselskap, og i oktober var det klart for ankerunde i Borgarting lagmannsrett, etter at begge parter har anket dommen.

Skulle bli ambassade for Ghana

I 2018 ønsket republikken Ghana å etablere en ambassade i Norge. På samme tid nærmet Jongsbru AS seg ferdigstillelse av Sigyns gate 3, som selskapet hadde kjøpt for rehabilitering. Eiendommen var ikke lagt ut for salg på det åpne markedet, men gjennom Jan Fredrik Bonde i Sem & Johnsen Eiendomsmegling ble det opprettet kontakt mellom Jongsbru og Ghanas representanter. Ghana hyret inn partner Mikkel Vislie i Selmer som juridisk rådgiver, og det ble etter hvert enighet om at Ghana skulle kjøpe eiendommen.

Prisen ble satt til 100 millioner kroner. Vislie håndterte korrespondansen gjennom Minister Appiah-Sam, som var utnevnt Charge d’affaires a.i. for Ghana i Norge. Etter noe dialog rundt skreddersøm, enkeltheter i avtalen og dato for overtakelse, sendte Vislie på vegne av ambassadør Appiah-Sam aksept av avtalen til megler Jan Fredrik Bonde, som videreformidlet aksepten til Jongsbru AS.

Trakk seg fra handelen

Ghana trakk seg imidlertid fra handelen, etter at det ble kjent gjennom et avisoppslag i Finansavisen at Jongsbru lå an til å tjene 40 millioner kroner på salget.

Myndighetene i Ghana erklærte at de heller ikke var bundet av avtalen, ved at det kun er Ghanas utenriksminister som har fullmakt til å inngå avtaler om kjøp av eiendom på vegne av republikken.

Det var Oslo tingrett enig i. Domstolen konkluderte med at Vislie ikke har opptrådt aktsomt nok, ved at de angivelige fullmektigene for staten Ghana - ambassadøren og Vislie selv - ikke har hatt fullmakt til å inngå noen bindende kjøpsavtale med Jongsbru om Sigyns gate 3.

Jongsbru krevde opprinnelig 52 millioner kroner i erstatning. Eiendommen ble solgt på nytt i 2021, men da for 67 millioner kroner, 33 millioner kroner lavere enn hva som hva var tilfelle i avtalen med Ghana. Med tillegg av flere andre poster, summerte Oslo tingrett Jongsbrus tap til 37,7 millioner kroner, som Mikkel Vislie og Vislies forsikringsselskap Tryg ble dømt til å betale.

Disse eiendomsadvokatene utgjør «Hall of Fame»

- Hyggelig at vi anerkjennes for bredden i vår eiendomssatsing.

Ankebehandlingen for lagmannsretten har gitt et annet resultat, fremgår det av en fersk dom fra Borgarting lagmannsrett. Lagdommerne bemerker innledningsvis at saken står i en noe annen stilling for lagmannsretten enn den gjorde for tingretten.

Et sentralt nytt dokumentbevis er en formell erklæring fra det ghanesiske utenriksdepartementet av 29. november 2018. Erklæringen ble signert «for minister for foreign affairs» og det heter at utenriksdepartementet har akseptert tilbudet om å kjøpe eiendommen for 100 millioner kroner.

Ghana har imidlertid anført at signaturen i brevet ikke innebærer at det foreligger en godkjenning fra utenriksministeren. Republikken har videre fremhevet at dette var en intern melding som ga grunnlaget for en videre prosess og ikke en endelig disposisjon. Ghana har også fastholdt sine øvrige innsigelser i bindingsspørsmålet, herunder at det gjaldt kompetansebegrensninger og at det uansett lå et signeringsforbehold i det Jongsbru anfører var en aksept fra Vislie.

Lagmannsretten tar ikke stilling til bindingsspørsmålet, idet saken avgjøres på et annet grunnlag som det ikke var fokus på under tingrettens behandling. Lagmannsretten har kommet til at Jongsbru ikke har lidt noe økonomisk tap som kan kreves erstattet.

- Rettmessig grunnlag til å fri seg fra avtalen

I anken fra Vislie ble det gjort gjeldende at Ghana ville kunne si seg fri fra avtalen dersom det ikke forelå rettidig tillatelse til at eiendommen kunne benyttes til ambassadeformål. Ghana gjorde det samme gjeldende i sitt anketilsvar. Det var satt enn frist for tillatelse til bruk for ambassadeformål til 1. februar 2019.

- Saken er bedre opplyst når det gjelder dette tema enn i tingretten. Lagmannsrettens konklusjon er at Ghana og Vislie og Tryg må gis medhold i at det ikke ville foreligge tillatelse som var rettidig etter avtalen, skriver Borgarting lagmannsrett.

Domstolen bemerker at Jongsbru var langt unna å få endringstillatelsen på plass innen fristen.

- Lagmannsretten minner igjen om at Ghana ikke deltok i prosessen som gjaldt å få på plass tillatelse til å bruke den aktuelle eiendommen til ambassadeformål. Dette ble, i samsvar med Jongsbrus tilbud, håndtert av selskapet alene sammen med deres rådgivere.

- Det må konstateres at Jongsbru – uten at det kan lastes Ghana eller Vislie – møtte på flere utfordringer når det gjaldt å få på plass tillatelse, fortsetter lagmannsretten.

- Lagmannsrettens konklusjon er etter dette at tillatelse til å bruke eiendommen til ambassadeformål ikke ville ha foreligget innen 1. februar 2019 som var fristen i avtalen. Ut fra misnøyen med oppslaget i Finansavisen og debatten i parlamentet i Ghana er det etter lagmannsrettens syn ikke tvil om at republikken ville ha benyttet klausulen om brukstillatelse innen 1. februar 2019 som et rettmessig grunnlag til å si seg fri fra avtalen.

Her er landets beste eiendomsadvokater

- Jongsbru har da ikke hatt et økonomisk tap som har tilstrekkelig årsakssammenheng med Ghanas påståtte kontraktsbrudd, konkluderer Borgarting lagmannsrett.

Jongsbru har anført at Ghana for sent har påberopt at det ikke ville ha foreligget rettidig brukstillatelse. Selskapet har pekt på at hevingsgrunnlag tapes dersom det ikke på en klar måte påberopes innen rimelig tid.

- Lagmannsretten ser annerledes på dette. Problemstillingen i nærværende sak gjelder ikke heving, men om det foreligger økonomisk tap som er sannsynliggjort. Verken Ghana eller Vislie og Tryg kan være avskåret fra å problematisere om Jongsbru ville lidt et tap dersom det påståtte kontraktsbruddet tenkes borte. Det er alene Jongsbru, og ikke de øvrige parter i saken, som har hatt hånd om prosessen som gjaldt arbeidet med å få bruksendringstillatelse, heter det i dommen.