Eierskifteforsikringen null verdt etter feil i egenerklæringsskjemaet

-I 2016 byttet en bolig i Troms og Finnmark eier. Boligen var lagt ut på det åpne markedet, og de nye eierne fikk tilslaget etter en budrunde hvor sluttsummen endte på 3,7 millioner kroner. Huset er fra 1925.

Tre måneder etter overtakelsen reklamerte kjøperne over ufagmessigheter ved det elektriske anlegget, en vannlekkasje på et bad som oppsto mellom kontraktsinngåelsen og overtakelsen, forsinkelse ved utbedring av badet og overtakelse av eiendommen, skadedyr og manglende samsvarserklæring på det elektriske anlegget.

Noen dager senere reklamerte kjøperne over isdannelser i taket og manglende isolasjon. Reklamasjonen ble fulgt opp med en skaderapport av fra takstmann, hvor det ble redegjort for ufagmessigheter på det elektriske anlegget, på isolasjon i tak, dårlig dampsperre med videre.

Pluss

Tvinges til å selge boligen etter å ha spilt for høy musikk (+)

Hvor går grensen for hvor mye naboer skal tåle? Hedmark tingrett slår fast at høy musikk over lengre tid er nok til at et borettslag kan kreve tvangssalg av en andelsleilighet.

Selgeren av boligen hadde tegnet eierskifteforsikring gjennom AmTrust, som engasjerte egen takstmann for å foreta befaring. Etter dette ble det fremsatt et forlikstilbud på 100.000 kroner, som ble avslått av kjøperne. Senere ble det fremsatt ytterligere en reklamasjon, nemlig at en ny del av boligen ikke var byggemeldt til kommunen.

I egenerklæringsskjemaet hadde selgeren krysset av for «nei» på spørsmål om han kjenner til om det er «innredet/bruks-endret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen». Videre svarte han nei på spørsmål om han kjente til manglende brukstillatelse eller ferdigattest.

Som følge av den nye reklamasjonen, henvendte AmTrust seg til selgeren med spørsmål om det forelå søknad på tilbygget. Selgeren svarte at han mente det var søkt om dette, men stilte seg ellers uforstående til at det ikke var byggemeldt.

Senere undersøkelser viste at det ikke fantes dokumenter i kommunen vedrørende byggesak og søknadspliktige tiltak.

I februar 2018 sendte kjøperne en skaderapport utarbeidet av takstmann til AmTrust. Det ble samtidig fremsatt krav om heving, subsidiært prisavslag på 715 000 kroner. Rapporten avdekket følgende avvik ved tilbygget:

- Avvik på dampsperre i 2. etasje

- Manglende prosjektering av bæreevne.

- Mangelfull håndverksmessig utførelse.

- Mangelfull ventilasjon på badet i 1. etasje.

- Manglende isolasjon på kott i 2. etasje.

- Manglende radonsperre.

- Avvik på himling i gang og yttergang.

- Manglende brannprosjektering av garasjen

Noen måneder etter reklamerte kjøperne over to nye forhold; uluftet takkonstruksjon og vann/fuktskade i takkonstruksjon som følge av manglende isolasjon på kott i 2. etasje. Hevingskravet ble etter dette fastholdt. Subsidiært ble det krevd prisavslag med 844.682,50 kroner og erstatning med 64.931,25 kroner.

Den 25. mai 2018 fremsatte AmTrust et forlikstilbud på 700.000 kroner som fullt og endelig oppgjør i saken mellom AmTrust og boligkjøperne. Tilbudet ble akseptert av kjøperne, og utbetaling fant sted den 8. juni 2018.

AmTrust tok deretter ut stevning for Trondenes tingrett mot selgeren av boligen, som i juni 2020 avsa dom hvor boligselgeren ble dømt til å betale erstatning 741.093 kroner. Boligselgeren ble også dømt til å dekke Amtrusts omkostninger på 347.931,90 kroner.

Anket – og tapte igjen

Selgeren anket dommen. Nå har Hålogaland lagmannsrett behandlet saken, og har kommet til samme konklusjon som tingretten.

I retten anførte selgeren at det ikke var noen bygningsmessige feil på boligen ved overlevering i september 2016. Han hevdet også at kommunen hadde mottatt byggesøknad på tilbygget, og at denne måtte ha blitt rotet bort av kommunen. I tillegg skyldte han på eiendomsmegleren, som han mente måtte ha ansvar for eventuelle feil i egenerklæringen.

Til slutt ble det anført fra ham at «selgers egenerklæring kan ikke tillegges stor vekt da det er selgers subjektive vurdering», og at «egenerklæringsskjemaet er lett å misforstå».

Lagmannsretten slår fast at boligselgeren «er sterkt å bebreide for å ha gitt uriktige opplysninger». Retten avviser selgerens anførsler om at kommunen må ha rotet vekk søknaden - og viser til følgende:

«Selv har han imidlertid verken kunnet vise til kopi av søknad, nabovarsler, andre vedlegg eller dokumentasjon for å ha betalt søknadsgebyr – det være seg fysiske eller digitale kopier. Lagmannsretten er på denne bakgrunn ikke i tvil om at (selgerens navn, red. anm.) aldri har søkt om byggetillatelse og ser avkryssingen i punkt 16 i naturlig sammenheng med dette», skriver Hålogaland lagmannsrett.

Retten mener AmTrust har håndtert prosessen og prosessrisikoen på en forsvarlig måte, blant annet ved at anførte avvik er undersøkt, ved at selgeren fikk anledning til å imøtegå avvikene, og at Amtrust har gjort gjeldende adekvate anførsler overfor kjøperne undervegs.

Krevde erstatning fordi boligselgeren hadde hatt hund

«Forliket på 700.000 kroner begrenset også prosesskostnadene for både kjøper og selger», skriver retten, og legger til at selgeren ved rettslig behandling ville fått et resultat som medført at han også måtte bære motpartens sakskostnader dersom saken ikke ble forlikt.

«Forliket var dermed forsvarlig samlet sett», konkluderer lagdommerne.

Samlet er det lagmannsrettens oppfatning at forsikringsdekningen bør bortfalle fullt ut, og domstolen lander dermed på at tingrettens avgjørelse blir stående, i den forstand at anken forkastes.

Mannen må også dekke AmTrusts omkostninger for lagmannsretten. De var på 322.650 kroner. Med tillegg av erstatningsutmålingen og AmTrusts omkostninger for tingretten, må mannen dermed ut med 1,4 millioner kroner i erstatning til AmTrust.

Prosessfullmektig for mannen var advokat Elling André Lillefuhr, mens AmTrusts prosessfullmektig var advokat Thomas Trond Setsaas.

Dommen er ikke rettskraftig.