Juss:

MANGEL: En boligselger må ut med erstatning på grunn av hundehold over flere år. (Ill. foto)
MANGEL: En boligselger må ut med erstatning på grunn av hundehold over flere år. (Ill. foto)

Krevde erstatning fordi boligselgeren hadde hatt hund

Retten er enig i at det foreligger en mangel etter avhendingsloven.

Publisert

Vestfold tingrett har nylig behandlet en tvist mellom en boligkjøper og en boligselger i Vestfold, etter at førstnevnte kjente en rar lukt i det ene rommet i sin nyinnkjøpte bolig. Lukten er beskrevet som «sterk og ubehagelig».

Det aktuelle rommet ligger i tilknytning i et bad, og er betegnet i salgsoppgaven som en «bod/badstue». Lukten skal ha vært så sjenerende at det ikke var mulig å benytte seg av badet i tilknytning til boden, samt at lukten var sjenerende også i resten av huset.

Det fremkom at boligselgeren hadde benyttet det aktuelle rommet som hunderom i 29 år. Det var en utgangsluke til en hundegård bak en treplate, samt oppstilt en hundebrisk mot veggen under visningene. Videre var det enkelte bite- og skrapemerker etter hund på panelet på veggene.

Boligkjøperen var ved to anledninger på visning i boligen. Den første gangen var det gjennomført en privatvisning, mens den andre gangen ble det gjennomført en felles visning. Ved førstnevnte visning skal kjøperen i hovedsak ha gått fritt rundt i boligen, mens ved andre visning skal det ha vært megler til stede, samt at kjøperen skal ha hatt med seg en fagperson.

Den nye huseieren fikk gjennomført en vurdering av en takstmann. Han antok at lukten kom av hundehold, og anslo utbedringskostnadene til 101.875 kroner. Kjøperen har anført at avvikene på eiendommen utgjorde en mangel, i det selger ikke har opplyst om lukten og om bruken av rommet som hunderom. Dette ble avvist av selgeren, og boligkjøperen valgte å trekke boligselgeren for retten.

Retten finner at det foreligger en mangel ved eiendommen, i det boligselgeren «ikke har gitt opplysninger de har hatt om omstendigheter ved eiendommen, og denne opplysningen antas å ha virket inn på avtaleinngåelsen i form av størrelsen på vederlaget».

- Ved vurderingen legger retten til grunn at saksøkte ubestridelig har hatt kunnskap om at det aktuelle rommet har vært blitt brukt som hunderom. Retten vil bemerke at all den tid det er klart at saksøkte hadde denne opplysningen, er det ikke tale om noen vurdering av om det foreligger grov uaktsomhet, med dertilhørende krav til kvalifisert sannsynlighetsovervekt, i motsetning til forhold som det ikke kan godtgjøres at en selger hadde positiv kjennskap til, og hvor det må foretas en vurdering av om vedkommende «måtte kjenne til» forhold ved eiendommen, skriver Vestfold tingrett ved rettens administrator Olaf Halvorsen Rønning.

Domstolen føyer til at den "finner det noe mer tvilsomt om det er grunnlag for å fastslå at saksøkte kjente eller måtte kjenne til problemet med lukt, men finner det, i lys av at det konkluderes med at det foreligger mangel pga manglede opplysninger om hundehold, ikke er nødvendig å ta stilling til spørsmålet".

- Det må legges til grunn at opplysningen om at rommet ble brukt som hunderom over en periode på 29 år videre har virket inn på avtalen. Virkningen av bruken kan, som i vårt tilfelle, være at rommets tilstand er dårligere enn det ellers kan forventes å være, og at det kan med føre uforutsette kostnader å sette rommet i den stand man forventet at det var.

Retten finner videre at saksøker som kjøper ikke har brutt sin undersøkelsesplikt, all den tid de hadde lite forutsetninger for å forstå hva rommet ble brukt til, selv om de var bistått av fagfolk.

Vestfold tingrett legger til grunn at det ikke er uenighet om at fulle utbedringskostnader for rommet utgjør 101.875 kroner, men at det fra saksøkte side anføres at det vil medføre standardheving som det må tas hensyn til ved utmålingen.

- Selv om standardhevingen ikke har avgjørende betydning for teknisk levetid, innebærer det at rommet i etterkant av utbedring får et betydelig utvidet bruksområde, og kan anvendes til noe annet en oppbevaring. Fradrag for standardheving settes således med ca 30 %, til 68 000 kroner, konkluderer domstolen.

Partene må dekke sine egne sakskostnader, siden retten finner at hverken saksøker eller saksøkte har fått medhold fullt ut.

Powered by Labrador CMS