Borettslag krevde entreprenør for 9,7 millioner kroner - tapte på alle punkter

Fritznerkvartalet i Sarpsborg består av 79 leiligheter, som ble oppført i form av fire byggetrinn. Arbeidet startet i 2008, med ferdigstillelse i 2012.

Sarpsborg-selskapet Betongbygg AS var totalentreprenør for prosjektet. I midten av mars måtte entreprenørselskapet møte i Søndre Østfold tingrett som saksøkt, hvor motparten var Fritznerkvartalet 1 Borettslag, Fritznerkvartalet 3 Borettslag og Fritznerkvartalet 4 Borettslag. Bakgrunnen for søksmålet er at borettslagene anklager Betonbygg for å ha gjort for dårlig arbeid med fasadene, med den konsekvens at det er oppstått skader, som igjen har ført til råte.

Pluss

Flere rettssaker etter prestisjeprosjekter i Oslo

Leverandørene krangler om oppgjør, og må løse flokene i rettssalen.

Det er benyttet Sto Therm Vario fasadeisoleringssystem ved Fritznerkvartalet. Ved Fritznerkvartalet 4 er underlaget betong, mens det ved de andre byggene er stenderverk i trevirke med EPS-isolasjon utenpå, og deretter armeringsnett med grovpuss og finpuss som ytterste lag. Leverandør av dette systemet er STO.

I retten hevdet borettslagenes prosessfullmektig, advokat Bent Sande Kverme, at AS Betongbygg har sviktet i sin oppgave med å sikre byggene mot fukt.

- Byggefeilene er så grove at de er forårsaket av grov uaktsomhet eller forsett. AS Betongbygg må ha forstått at det var noe grunnleggende feil med arbeidet de utførte og borettslagene har krav på erstatning for økonomisk tap, anførte Kverme.

- Det er begått systematiske feil, det vil si feil som er gjentatt gang på gang rundt vinduer og beslagsdetaljer. Det er også begått grove byggtekniske feil omkring persiennekassene slik at trepanel på Fritznerkvartalet 1 har tatt inn fukt og råtnet. Fasadene har nå omfattende skader og må utbedres i sin helhet. Det foreligger mangler ved fasadene.

Borettslagene mener det økonomiske tapet totalt beløper seg til 9,7 millioner kroner.

Avviser alle krav

Betonbygg mener det ikke foreligger grunnlag for erstatning for uaktsom skadeforvoldelse.

- Det foreligger ikke ansvar hverken innenfor eller utenfor kontrakt, anførte Betongbyggs prosessfullmektig, advokat Kjersti Andreassen Aas i retten. Hun har særlig vist til at fasadeløsningene som ble valgt ved Fritznerkvartalet var godkjente løsninger den gang.

- Det er kun påvist enkelte avvik og det foreligger således ingen mangel. Det er heller ikke påvist fukt, sopp og råte i de bakenforliggende konstruksjonene på Fritznerkvartalet, ei heller skader inne i leilighetene som fasadearbeidet, poengterte Aas. Videre adresserte hun skadene tilbake til borettslaget:

- Skadeomfanget skyldes manglende vedlikehold i og med at synlige skader må utbedres omgående ved bruk av STO systemet.

I tillegg anførte prosessfullmektigen at det uansett var reklamert for sent.

- Har reklamert for sent

I retten fikk Betongbygg AS gehør for alle sine anførsler.

- Den relative reklamasjonsfristen er «innen rimelig tid» etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Etter rettspraksis legges det til grunn at innen rimelig tid innebærer en frist på to-tre måneder ved kjøp av fast eiendom, skriver rettens administrator, dommerfullmektig Thea M. Storeheier.

Slik retten etter dette vurderer saken, har ingen av borettslagene reklamert innenfor reklamasjonstiden.

For at det skal foreligge ansvarsgrunnlag for erstatning må entreprenøren dermed ha utvist grov uaktsomhet, men heller ikke her mener Søndre Østfold tingrett at entreprenøren har gjort noe galt.

- Etter rettens syn er det ikke sannsynliggjort at utførelsen fra AS Betongbygg er gjort i strid med anvisninger fra STO som var gjeldende den gang arbeidet ble utført. Heller ikke avvik fra andre krav til utførelsen fra den gang arbeidene ble gjort er dokumentert i saken, heter det i dommen.

- Det er på det rene at man i dag foretrekker å benytte seg av andre puss-systemer, slikt som luftet puss-system, og at det er andre måter å utføre beslag rundt vinduer på. Det er imidlertid ikke sannsynliggjort at den måten AS Betongbygg utførte fasadearbeidene på i perioden 2009-2011, er kritikkverdige og feil etter dagjeldende krav. Det fremkommer tvert imot fra pussprøvene tatt av Sintef at de tilfredsstilte kravene. Videre fremkommer det at det er benyttet skråarmeringsduk ved vinduer og av Murkatalogen fremkommer de løsninger som er valgt på beslag og innfesting på Fritznerkvartalet som godkjente løsninger den gang. Videre vises til parts – og vitneforklaringer om at det var slik man gjorde det den gang. Retten har ikke funnet det sannsynliggjort at dette ikke medfører riktighet.

Retten slår dermed fast at det ikke foreligger ikke grov uaktsomhet fra AS Betongbygg og reklamasjonsfristene er gjeldende.

- Det er ikke reklamert innenfor for reklamasjonsfristen. Det foreligger dermed ikke ansvarsgrunnlag for erstatning innenfor kontrakt.

Oslo tingrett får pepper etter avgjørelse i boligtvist

Lagmannsretten opphever dom etter at tingretten satte erstatningen høyere enn hva som var kravet.

Det neste spørsmål retten måtte ta stilling til, er om det foreligger ansvarsgrunnlag for entreprenøren overfor borettslaget som tredjemann etter alminnelig erstatningsrett. Borettslagene har vist til rettspraksis, men Søndre Østfold tingrett konkluderer med at samtlige av dommene som det var vist til omhandlet brudd på offentligrettslig vern ved brudd på plan – og bygningsloven.

- Dette er ikke tilfellet i foreliggende sak. Det er ikke sannsynliggjort at AS Betongbyggs utførelse innebærer brudd på offentligrettslige plikter etter plan – og bygningsloven.

Etter dette er retten kommet til at saksøkte AS Betongbygg frifinnes for erstatningskravet. Fritznerkvartalet 1 Borettslag, Fritznerkvartalet 3 Borettslag og Fritznerkvartalet 4 Borettslag tapte dermed på alle punkter, og ble dømt til å betale sakskostnadene til entreprenøren. De var på 476.420 kroner.

Dommen er ikke rettskraftig.