Spennende og kreativt byttehandelgrep for økt boligbygging

Vi leser med interesse artikkel i Estate Nyheter publisert 13. mai 2025 om "Smart grep kan gi 200 nye boliger i høyblokker". Det planlagte grepet går ut på at forslagsstiller "ofrer" 50 mål regulert industri- og lagerområde i Hordvik, i håp om å få endret 10 mål grønnstruktur til boligformål på Myrdal. Et spennende og kreativt plangrep som går ut på å regulere to vidt forskjellige områder i en og samme plan. Fordelen ved løsningen er at regulert grøntareal som er godt egnet til boligbygging blir frigjort, uten at dette går på bekostning av kommunens naturregnskap – snarere tvert imot.

Les også:

Smart grep kan gi 200 nye boliger i høyblokker

Det foreslåtte plangrepet kan bane vei for nye aktører, og reiser – på generell basis - flere interessante planfaglige problemstillinger, som vi har sett litt nærmere på.

Kan man inkludere to helt adskilte områder i samme plan?

En problemstilling, som kommunen allerede har identifisert i denne saken, er hvorvidt man kan/bør inkludere to helt adskilte områder i samme reguleringsplan. I den konkrete saken er det noen kilometer i avstand mellom arealene, og i så måte vil planen nødvendigvis også bestå av to plankart.

Rent intuitivt tenker man nok at en forutsetning for å regulere områdene er at disse må kunne vises på ett og samme plankart, slik det normalt gjøres. Vi kan imidlertid ikke se at hverken plan- og bygningsloven, kart- og planforskriften eller reguleringsplanveilederen er til hinder for flere plankart i et slikt tilfelle. Tvert imot er det klart forutsatt i Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digital planregister at det kan benyttes flere plankart. I punkt 1.3.1 er det listet opp flere ulike typetilfeller for når en plan kan ha flere plankart, inkludert når planområdet er så stort eller langstrakt at det er vanskelig å få all informasjon inn på ett plankart. Det er usikkert om veilederen har forutsett et typetilfelle der to helt adskilte områder reguleres i én og samme plan. Samtidig åpner veilederen for bruk av flere plankart dersom planen av andre grunner er så kompleks at ett enkelt kart ikke er hensiktsmessig – noe som synes å være tilfellet her. Etter vår vurdering er derfor plan- og byggesakslovgivningen ikke til hinder for å inkludere to helt atskilte områder i samme plan.

Vil det være en begrensning for hvor stor avstand det kan være mellom områdene?

Neste spørsmål blir om det er noen begrensning for hvor stor geografisk avstand det kan være mellom områdene i planen.

Ett ytterpunkt er at kommunen står (helt) fritt så lenge det er en planfaglig saklig begrunnelse som bygger på de formål som plan- og bygningsloven skal ivareta. Det motsatte ytterpunktet er at kommunen kun kan gjøre dette dersom det foreligger en klar funksjonell kobling mellom områdene. For eksempel at et parkområde skal etableres i nærheten av utbyggingsområdet for å styrke attraktiviteten til dette utbyggingsprosjektet.

Plan- og bygningslovgivningen inneholder ingen eksplisitt avstandsbegrensning. Det avgjørende er om det er en planfaglig eller funksjonell sammenheng mellom områdene, og om det – med tanke på planprosess, medvirkning og etterfølgende forvaltning – fremstår som hensiktsmessig å samle områdene i én reguleringsplan.

Så lenge det foreligger en saklig begrunnelse, for eksempel felles formål, eierskap, tiltak eller en helhetlig utbyggingsstrategi, og planen ellers er oversiktlig og forståelig, gir verken lovverket eller nasjonale spesifikasjoner grunnlag for å sette en øvre avstandsgrense.

Eventuelle utfordringer knyttet til elektroniske systemer eller teknisk behandling av flere plankart anses som fullt håndterbare – forutsatt at det er (politisk) vilje til å vedta en slik plan.

Gjennomføring av planen - kan det knyttes rekkefølgekrav mellom områdene?

En annen problemstilling er hvordan kommunen kan sikre at næringsarealet som omreguleres til LNFR-formål faktisk blir gjennomført, og på hvilken måte.

Dersom det ikke skal gjøres noen form for fysiske tiltak (riving eller bygging) i LNFR-området, vil vedtakelsen av planen som sådan være tilstrekkelig, ettersom arealet da vil være reguleringsmessig vernet.

Dersom planen derimot forutsetter gjennomføring av fysiske tiltak i LNFR-området, for eksempel riving av gamle næringsbygg, etablering av gangstier, oppføring av bebyggelse knyttet til friluftsformål mv., kan rekkefølgekrav være nøkkelen som sikrer at dette blir gjennomført.

En mulig utfordring er at rekkefølgekrav etter plan- og bygningsloven § 12-1 kun kan gis "i nødvendig utstrekning". Når det er betydelig geografisk avstand mellom utbyggingsområdet og det nye LNFR-området, oppstår spørsmålet om det foreligger tilstrekkelig nødvendig tilknytning mellom tiltaket og rekkefølgekravet. Selv om både kommune og forslagsstiller ønsker rekkefølgekravet, vil manglende oppfyllelse av nødvendighetskravet kunne utfordre gyldigheten av rekkefølgekravet og planen. Dette innebærer at dersom det er behov for å knytte rekkefølgekrav mellom de ulike områdene, vil behovet for nærhet mellom de ulike arealene være viktigere.

Oppsummering

Dette er en reguleringsstrategi som regelverket i utgangspunktet ikke er til hinder for, men som heller ikke er fullt ut tilpasset dagens etablerte rammer. Løsningen egner seg kanskje ikke for enhver boligutvikler, ettersom den forutsetter at man enten har et regulert areal i egen tomtebank som man er villig til å "ofre", eller man må erverve et slikt areal - med den risiko det innebærer at planen ikke blir vedtatt. Selv om modellen kan innebære høyere tomtekostnad, kan den samtidig åpne for økt utbygging i godt egnede områder der man ellers ville fått nei. Vi heier uansett på alle gode initiativ som kan bidra til økt boligbygging i Bergen.

Artikkelforfatterne er Vegard Thunes Jørgensen, advokat og specialist counsel og Ingrid Sævold Moe, advokat og partner, i Wikborg Rein Advokatfirma.