Borettslag dømt til å betale 750.000 kroner i erstatning til hundeeier

I 2017 flyttet en oslomann til Sandefjord. Med på lasset var hunden Shaci, og mannen kjøpte seg en andelsleilighet i Stub borettslag i vestfoldbyen. Hunden er en Staffordshire Bull Terrier. Senere kjøpte samboeren til oslomannen seg inn i leiligheten.

Kort tid etter at han flyttet inn, fikk mannen beskjed om at hundehold er forbudt i borettslaget. Vedtektene hadde også vært vedlagt salgsprospektet, og lyder som følger:

Dyrehold er ikke tillatt i borettslaget. Styret kan etter skriftlig søknad gi godkjenning på spesielle vilkår. Godkjenningen må foreligge før anskaffelse og innflytting. Søknadskjema fås ved henvendelse til styret. Dyreholdet skal ikke luftes på borettslaget sin eiendom. Mating av fugler og dyr er heller ikke tillatt på borettslaget sin eiendom.

Hundeieren argumenterte deretter med at hunden var «vel oppdratt» og at den ikke lagde støy. Samboeren viste i tillegg til at hunden ga henne trygghet i de periodene mannen var bortreist.

Styret behandlet deretter saken. Som ledd i behandlingen ble USBL Sandefjord kontaktet. De rådet borettslaget til å godkjenne søknaden. Men styret kontaktet også naboene til hundeeierne, og nærmeste nabo viste til at hun er allergisk og redd for hunder. Naboen protesterte derfor på hundeholdet. Samme nabo sendte over legeerklæring vedrørende allergien, hvor det blant annet fremgikk at hun på prikktest reagerte «2+» på hund. Naboen hadde flyttet til borettslaget nettopp på grunn av at hundehold er forbudt.

Pluss

Bonum-seier i tvist om loftsutbygging (+)

Nektet å betale for dårlige takarbeider. Fikk full støtte i Oslo tingrett.

Styret valgte deretter å avslå søknaden om hundehold. Dette godtok ikke samboerparet, og etter en del frem og tilbake mottok de et salgspålegg fra borettslagets advokat. Hundeierne valgte likevel å bli boende med hunden sin, og i desember 2018 innga borettslaget stevning til Sandefjord tingrett med påstand om at borettslagsandelen skal selges etter reglene om tvangssalg.

Borettslaget fikk ikke medhold i Sandefjord tingrett, og ble i tillegg dømt til å betale 421.000 kroner til hundeierne til dekning for sakskostnader og økonomisk tap frem til saksanlegget. Borettslaget anket kjennelsen, og i november i fjor ble det holdt ankeforhandling i Agder lagmannsrett. Rettssaken gikk over tre dager og det ble avhørt 15 vitner.

Agder lagmannsrett har i all hovedsak kommet til samme resultat som tingretten.

- Gode grunner for å holde dyr kan være praktiske behov, men det kan også være mer sosiale og følelsesbaserte behov. Det er videre slik at man ikke bør se det slik at den minste ulempe for andre er nok til å hindre dyreholdet. Kravet til «gode grunner» bør ligge lavt der dyreholdet ikke fører til påviselige ulemper, men man må ta hensyn til ulemper også hos personer som er særlig sårbare, eksempelvis på grunn av allergi, skriver lagdommerne innledningsvis.

Lagmannsretten finner at kravet om gode grunner i dette tilfellet er oppfylt. Det vises til at det etter bevisførselen ikke tvilsomt at hundens eier har gode grunner for å ha hunden.

- Det er fremlagt en rekke journalopplysninger i saken som gjelder hans helseproblemer av psykisk art, som det vises til. Det fremgår der at han i flere år har arbeidet ved en privat helseinstitusjon med svært utagerende, selvskadende og manipulerende klienter. Det er dokumentert at dette tidligere yrket har gitt ham økende indre uro, betydelige søvnvansker, konsentrasjonsvansker, høyt blodtrykk og påført ham problemer med å stå i jobb. Han er påført store belastninger av psykisk art. Han er vurdert til å ha et symptombilde forenlig med PTSD, slår domstolen fast.

Når det gjelder spørsmålet om dyreholdet er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen, så mener lagmannsretten at naboens «uttalte allergiplager er svakt dokumentert».

- Imidlertid legges til grunn at hun mest sannsynlig har hundeallergi, men allergiplagene er under enhver omstendighet ikke mer fremtredende enn at de kan karakteriseres som beskjedne. Det er kun sannsynliggjort at hun kan få mindre betennelsesreaksjoner ved eksponering mot hund.

Den allergiske naboen la i retten frem bilder fra fellesarealer, som skal inneholde hundehår. Retten skriver at det ikke er ført «tilstrekkelig bevis på at dette kan tilbakeføres til verken Shaci eller hårrester av henne. Hundehårene kan også stamme fra klær etter at de er vasket, eller fra vaskemaskinfilteret».

Og når hårene har vært en runde i vaskemaskinen kan de heller ikke inneholder allergener, påpeker Agder lagmannsrett, med bakgrunn i vitneforklaring fra professor emeritus dr. med. Martinus Løvik. Han er immunolog med allergi som hovedaktivitet som professor.

Retten har heller ikke lagt vekt på naboens generelle frykt for hunder. Lagdommerne viser til at hundeierne har uttalt at de kun bruker verandadøren når hunden skal luftes, og retten konkluderer med at det er mindre sannsynlig at naboen «møter hunden på borettslagets eiendom enn at hun uunngåelig møter hunder på gaten og i sosial omgang med andre».

Pluss

Kjøpte utbyggingstomt. Fikk søppelfylling (+)

Utbyggeren krevde prisavslag da det viste seg at den 24 mål store eiendommen gjennom flere år hadde vært brukt som dumpingplass for bygningsavfall, plast, trevirke og hvitevarer.

Lagmannsretten har til slutt merket seg at det foreligger en veterinærattest hvor det fremgår at hunden «har et barnekjært lynne og har i de siste 7,5 årene ikke vist aggressive tendenser. Dette selv gitt de ubehagelige situasjoner et dyrlegebesøk gjerne vil medføre for dyret. Det er blant annet opplyst at hunden både har fjernet livmor, operert ut en kongle av magen og operert en tå».

- Lagmannsretten viser til at det verken er opplyst eller anført at hunden objektivt sett er til sjenanse for beboerne i form av aggressive tendenser eller ved annen sjenerende atferd så som bjeffing, knurring eller gneldring, skriver retten og avslutter slik:

- En samlet vurdering av de anførte ulemper hundeholdet medfører for de øvrige beboerne i borettslaget leder derfor til at ulempene ikke kan karakteriseres som noe mer enn en objektiv ulempe uten egentlig praktisk betydning.

Anken over tingrettens dom ble dermed forkastet. Borettslaget ble dømt til å dekke sakskostnadene til hundeierne for lagmannsretten. De var på 310.000 kroner. Med tillegg av den idømte erstatningen i tingretten på 421.000 kroner, må borettslaget således ut med nærmere 750.000 kroner i erstatning til hundeeierne.