Syndikering av eiendom

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Gjennom syndikering gjøres investeringen tilgjengelig for en større kjøpergruppe uten at den enkelte må binde seg til en stor enkeltinvestering, og uten at investorene pådrar seg for høye transaksjonsomkostninger. Samlet pris på eiendommen kan bli høyere enn ved salg til en enkelt investor fordi man når frem til en større kjøpergruppe. Men skatteslankingseffekten av denne investeringsformen kan bli borte hvis Skauge-utvalget får det som de vil.

SyndikeringsmarkedetSyndikeringsmarkedet skjøt fart mot slutten av 90-tallet og etterspørselen på investeringssiden er fortsatt stor. Man ser innimellom at tilretteleggere annonserer etter næringseiendommer med “sikre” og langsiktige leietakere. Til forskjell fra de glade 90-årene har investorene etter hvert blitt mer kresne. Ikke hva som helst lar seg syndikere ut. Helst skal det være lange leiekontrakter med offentlige leietakere, slik som for eksempel St. Olavs plass 5 og Wergelandsveien 1-3 som Storebrand nylig solgte, og som var utleid til hhv. Universitetet i Oslo og Luftfartsverket. Ofte er syndikerte eiendommer en del av en “sale & leaseback”-transaksjon, hvor det er opprinnelig eier som er leietaker, og hvor leievilkårene er satt for å få en god pris i syndikeringsmarkedet. Man ser innimellom syndikering av bygg som ennå ikke er ferdige og hvor selger innestår for leiebetalinger som om bygget var ferdig oppført og utleid (“leiesubstitutt”).

Fordeler ved et syndikert prosjektEt syndikert eiendomsprosjekt byr på mange fordeler. Man kan kjøpe seg inn i fast eiendom uten for stor enkeltinvestering og uten for høye transaksjonsomkostninger. Samlet pris vil derfor ofte være høyere enn ved salg til én investor, fordi man når frem til andre kjøpergrupperinger. I et syndikert prosjekt har man heller ikke drifts- og oppfølgningsansvar for eiendommen. Dette er fullt ut “out sourcet” og administreres gjerne av tilrettelegger. Slikt sett er syndikerte eiendomsprosjekter en form for eiendomsfond. Den formen som hyppigst velges er K/S, noe som først og fremst er skattemessig begrunnet. Dagens eiendoms-K/S kan et stykke på vei sammenlignes med 80-tallets skips-K/S. Investor oppnår en slanking både av inntektsskatt og formuesskatt. Spesielt det siste er attraktivt for privatpersoner med større formue. Som kjent betaler ikke selskaper formuesskatt.

Den gunstige skattemessige behandlingenDen gunstige skattemessige behandling skyldes en kombinasjon av flere faktorer. Et K/S er ikke et eget skattesubjekt. Kommandittisten skattlegges derfor (eller får fradrag) for sin andel av K/S-ets netto inntekt/underskudd. Inntekt/fradrag fra K/S-et blir derved en del av kommandittistens totale ligning. Tilsvarende gjelder på formuessiden, hvor kommandittisten beskattes for sin andel av K/S-ets formue. Kommandittistens ansvar for selskapets gjeld er begrenset til et avtalt innskuddsbeløp. Kun komplementaren, som må eie minst ti prosent, har ubegrenset ansvar. Komplementaren er derfor alltid et “single purpose”-AS, dvs et AS som ikke har andre eiendeler enn 10 prosent av K/S-et. Derved begrenses ansvaret gjennom ansvarsbegrensningen i AS-et. Fordi ansvaret er begrenset, er også fradragsretten for underskudd og negativ formue fra K/S-et begrenset tilsvarende. Dette kalles “fradragsrammen”. Kort fortalt får kommandittisten ikke fradrag inntekt for mer enn han risikerer å tape på sin deltakelse, dvs innskuddsforpliktelsen pluss eventuelt opparbeidet kapital i K/S-et. Fradrag i formue får han bare innenfor rammen av innskudd som ikke er innkalt.En kommandittist behøver ikke å innbetale hele innskuddet sitt med en gang. Kun 1/5 må innbetales med en gang, og deretter 1/5 innen to år. De resterende 3/5 behøver han ikke innbetale før K/S-et eventuelt får bruk for pengene og kaller inn kapitalen. Kommandittisten får likevel med i fradragsrammen den delen av innskuddet som ikke er innbetalt. Størrelsen på innskuddskapitalen i et syndikert eiendoms-K/S er fastsatt slik at kommandittisten får best mulig nytte av underskudd og negativ formue.

Slanking av skattenPrivatpersoner betaler formuesskatt. Blir formuen høy vil det være interessant å plassere i eiendeler som gir en formuesslankende effekt. Fast eiendom er en slik eiendel, og gjennom et syndikert prosjekt kan man nøye seg med en mindre investering enn f.eks kjøp av en hel næringseiendom.Negativ formue får K/S-et fordi den skattemessige formuesverdien (ligningsverdien) av et næringsbygg ofte er langt under byggets markedsverdi. Ligningsverdien fastsettes nemlig når bygget er nytt, og justeres kun prosentvis etter Stortingets takseringsregler på samme måte som for boliger. Et bygg som har stått noen år kan derfor ha en ligningsverdi som er langt lavere enn markedsverdien. For eldre og mer verdifulle bygg kan det innimellom dreie seg om ligningsverdier på 10-30 prosent av markedsverdien. Om bygget f eks belånes med 80 prosent slik at reell egenkapital er 20 prosent, kan K/S-et derfor likevel ha negativ formuesverdi.Negativ inntekt får K/S-et først og fremst på grunn av de skattemessige avskrivningene som er 2-4 prosent avhengig av type bygg. På grunn av relativt lav avskrivningssats, vil ikke inntektsfradraget være mest fremtredende i et eiendoms-K/S. Syndikerte eiendomsprosjekter var ikke mindre populære i 2001, selv om det dette året ikke var avskrivningsrett for forretningseiendommer.

Her er et enkelt eksempel:Forretningsbygg kjøpt for 100 millLigningsverdi 40 millBelåning 80 millFormuesfradrag -40 millReell egenkapital 20 mill

Ved å investere i dette K/S-et kan investorer altså “slanke” formuesskatten sin med i alt 40 millioner kroner. Den fradragsbegrensning som gjelder for K/S (fradragsrammen) vil ikke være til hinder for slikt formuesfradrag så lenge deler av innskuddskapitalen i K/S-et ennå ikke er innkalt. Innskuddsforpliktelsen i slike K/S fastsettes med tanke på at formuesfradraget blir mest mulig effektivt.

Sammenligning med andre selskapsformer enn K/SDen beskrevne skatteeffekten vil man ikke få i et AS, hvor formuesverdien på aksjer aldri kan være lavere enn null, og underskudd i AS-et normalt ikke kan fratrekkes i aksjonærers inntekt. I et ansvarlig selskap derimot, får man samme effekt, men uten den ansvarsbegrensning man har i et K/S. Derfor benyttes an-svarlige selskap sjelden i syndikerte eiendomsprosjekter. Risikoen blir for stor.Et indre selskap, derimot, tilbyr begrenset ansvar og akkurat de samme skattefordelene som et K/S. Egentlig er et indre selskap enda bedre enn et K/S fordi regelen om at minst ti prosent må eies av investor med ubegrenset ansvar (komplementar) ikke gjelder i indre selskap. Den som er komplementar er naturlig nok kun et “single purpose” AS som ikke har “bruk for” skattefordelene. Hovedmannen i et indre selskap har ubegrenset ansvar men kan eie mindre enn ti prosent. Regelen om at 2/5 av selskapskapitalen er bundet og må innbetales, gjelder heller ikke i et IS. Derved blir det mulig å “dele ut” en større andel av negativ inntekt/negativ formue til investorer med begrenset ansvar. Til tross for disse fordelene ser man foreløpig sjelden indre selskap brukt i syndikerte eiendomsprosjekter. Indre selskapsandeler oppfattes å være lite salgbare.

Skauge-utvalgetNå gjenstår det å se hvordan Skauge-utvalgets forslag vil virke inn på investeringslysten i eiendoms-K/S. Utvalget har nemlig gått inn for at ligningsverdien av fast eiendom over tid reguleres opp til 30 prosent av markedsverdi for de som ligger under, og – for K/S prosjekter mer dramatisk – at gjeldsfradraget reduseres til 30 prosent. I eksemplet overfor ville dette bety:

Forretningsbygg kjøpt for 100 millLigningsverdi(over tid ned til 30) 40 millBelåning 80 millGjeldsfradrag 24 millPositiv formue (over tid ned til 6) 16 mill

Som vi ser forsvant hele formuesslankeeffekten. Om dette blir en realitet betyr det ganske sikkert ikke enden for syndikerte eiendomsprosjekter, disse har som produkt en rekke andre fordeler enn de skattemessige. Derimot vil nok bruk av AS fremfor K/S bli vanligere. AS er tross alt en mer hensiktsmessig og fleksibel eierstruktur enn K/S. Om en eierform bli mindre attraktiv, enten på grunn av markedet eller rammebetingelsene, vil produktutvikling presse seg frem. Vi kan derfor komme til å se nye og spennende varianter av syndikerte eiendomsprosjekter i fremtiden.