BONITAS: Med bakgrunn i meglerstandarden er selger ansvarlig for at fordringene i balansen blir betalt innen 30 dager etter forfall og påtar seg dermed et tidsbegrenset bonitas-ansvar. Slik standarden er formulert gjelder ansvaret uten hensyn til årsaken til den manglende betalingen og selv om kjøper var kjent med at skyldneren ikke kan eller vil betale. (Ill. foto)
– Pass på fordringene i balansen
Ved kjøp av eiendomsselskaper er det vanlig praksis at kjøper betaler for selskapets balanseførte fordringer, samtidig som selger i en begrenset tidsperiode garanterer for at fordringen blir gjort opp. Både selger og kjøper bør ha et bevisst forhold til hva en slik mekanisme innebærer.
Ved beregning av aksjekjøpesummen etter “meglerstandarden” tillegges selskapets fordringer til bokført verdi på overtakelsestidspunktet.
Annonse
Når oppgjørsbalansen inneholder fordringer omfatter transaksjonen indirekte en overdragelse av pengekrav. Etter bakgrunnsretten garanterer selger av et pengekrav som hovedregel for at kravet eksisterer (veritas), men ikke for skyldnerens betalingsevne eller -vilje (bonitas). Kjøper har altså risikoen for at fordringen blir betalt.
ADVOKAT: Ola Rundfloen.
Annonse
Meglerstandarden har et noe annet utgangspunkt: Selger er ansvarlig for at fordringene i balansen blir betalt innen 30 dager etter forfall og påtar seg dermed et tidsbegrenset bonitas-ansvar. Slik standarden er formulert gjelder ansvaret uten hensyn til årsaken til den manglende betalingen og selv om kjøper var kjent med at skyldneren ikke kan eller vil betale.
En slik risikoplassering er i utgangspunktet godt begrunnet. Kjøper har betalt for fordringen og bør kunne forvente å få oppgjør. Selger har rett til å overta fordringen og mulighet til å inndrive den selv.
I noen tilfeller kan intensjonen være en annen, for eksempel hvis kjøper tar en bevisst risiko og overtar fordringen til underpris. Med meglerstandardens utgangspunkt blir det i et slikt konstruert eksempel viktig å presisere hvilket ansvar selger skal ha for at fordringen innfris.
Selger bør påse at alle fordringer kommer med. Meglerstandardens system innebærer at fordringer som uteglemmes i revidert balanse tilfaller kjøper vederlagsfritt.
I balansen føres fordringer til opprinnelig pålydende med fradrag for avsetning til forventet tap. Det er i så fall dette nettobeløpet selger skal betale ved overtakelse av fordringen.
Selskapet vil normalt ha rett til skattemessig fradrag når endelig tap på fordringen er konstatert. Selger bør huske på at et slikt fradrag kan trekkes fra i erstatningen for en tapt fordring, slik standarden også forutsetter.
ADVOKAT: Anders Bergene.
På den annen side vil kravet til tilknytning mellom fordringen og skattyters virksomhet vanligvis medføre at selger selv ikke kan fradragsføre et senere tap på fordringen. Dette kan være et relevant moment ved valg av oppgjørsmåte.
Etter meglerstandarden er selger kun ansvarlig dersom kravet varsles innen 60 dager etter fordringens forfall. Denne fristen kan være lett å overse når det pågår dialog eller inndrivelse overfor skyldneren, som typisk vil være en leietaker som sliter økonomisk, og som det også kan være i selgers interesse at selskapet viderefører etter overtakelse.
Dessuten kan oppgjørsbalansen inneholde allerede forfalte fordringer, som medfører en tilsvarende kortere frist for å fremme krav mot selger. Det foretas ofte ingen tapsavsetning før en stund etter fordringens forfall. Det kan da være naturlig å fastsette en lengre varslingsfrist for kjøper.
Dersom kjøper mener at fordringen er usikker kan en mulig løsning være at kjøper først betaler for fordringen når den er gjort opp av skyldneren.
Meglerstandarden forutsetter at selger kan gå på skyldneren etter å ha overtatt fordringen. Kjøper bør vurdere om det er ønskelig å begrense denne muligheten, for eksempel overfor eiendommens leietakere. I så fall bør selger ta stilling til om kjøper i større grad selv må ta ansvar for å inndrive fordringen før selger plikter å erstatte den.
Selgers veritas-ansvar følger av meglerstandardens generelle garantier. Hvis en balanseført fordring ikke eksisterer, for eksempel fordi den allerede er gjort opp av skyldneren, vil kjøper kunne fremme krav mot selger innen ett år etter overtakelse. På den annen side vil et slikt garantikrav normalt være utelukket hvis kjøper var kjent med fordringens manglende eksistens.
Selskapets fordringer på selger og selskaper i samme konsern bør som den klare hovedregel innfris senest ved aksjeovertakelsen. Dette er også forutsatt i meglerstandarden.
Vår anbefaling er at selger og kjøper skaffer seg tilstrekkelig oversikt over selskapets fordringer og vurderer hvordan disse konkret bør håndteres i kjøpsavtalen. Her som ellers kan tilpasninger av meglerstandardens generelle regulering være nødvendig.
Advokat Ola Rundfloen og advokat/partner Anders Bergene er tilknyttet DLA Pipers eiendomsavdeling
