Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

Ny dom – Begge parter i mislighold – hvem har rett?

Selger krevet fullt oppgjør til tross for eget mislighold. Lagmannsretten anerkjente selgers hevingskrav.

Jens Aas og Malin Johanna Källström

fredag 12. januar 2018 12:15 (Oppdatert 14. januar 2018 10:17)

FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Artikkelforfattere er advokat og partner Jens Aas og advokatfullmektig Malin Johanna Källström, Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA (SANDS).

Borgarting lagmannsrett avsa 22. desember 2017 dom i sak LB-2016-135515 som gjaldt tvist om oppgjør etter avtale om kjøp av bygård. Selger solgte i alt fire seksjoner, hvor to seksjoner ble overført med skattemessig kontinuitet, dvs. at kjøper overtok selgers skatteposisjoner uendret, herunder selgers avskrivningsgrunnlag og inngangsverdi.

Etter at avtalen var inngått ble det kjent at det lå en latent gevinstbeskatning på ca. MNOK 4,7 som følge av disponeringen av eiendommene. Selger krevet fullt oppgjør fra kjøper, selv om kjøper ikke var kjent med det potensielle skattekravet ved avtaleinngåelsen.

Kjøper mente imidlertid at selger hadde misligholdt avtalen ved ikke å opplyse om den utsatte beskatningen av eiendommene og dermed manglende oppjustering av inngangsverdi, slik at forutsetningen for avtalens kjøpesum bortfalt.

Selger fikk medhold i heving

Dommen ble avsagt under dissens 2-1. Flertallet fant at selger kunne heve avtalen som følge av at kjøpers manglende betaling utgjorde et vesentlig brudd på kjøpers kontraktsforpliktelser, til tross for at kjøper holdt tilbake kjøpesummen som følge av selgers mislighold. Selger var kjent med at kjøper hadde en intensjon om å finansiere kjøpet ved å selge eiendommene eller kontraktposisjonen forut for overtakelse og kjøper hevdet at muligheten for kreditt ble redusert som følge av det latente skattekravet og det uavklarte kontraktsforholdet.

Skattekravet utgjorde mislighold fra selgers side

Flertallet var klart enig i at det latente skattekravet utgjorde et mislighold, men la avgjørende vekt på at kjøper ikke kunne føre tilstrekkelig bevis for at finansieringen mislyktes som følge av det latente skattekravet. Flertallet mente at kjøper aldri hadde vært i posisjon til å fremskaffe tilfredsstillende finansiering for å oppfylle sine kontraktsforpliktelser. Mindretallet var av en annen oppfatning, og la avgjørende vekt på at selger i et slikt tilfelle ikke kunne «misligholde seg frem til et hevingsgrunnlag», og at det forelå årsakssammenheng mellom selgers mislighold og kjøpers kontraktposisjon mot mulige kredittgivere.

Dommen er kompleks, og reiser interessante problemstillinger bl.a. knyttet til hvorvidt kjøper skal bære det fulle ansvar for kontraktsbrudd, til tross for at selger også har vært i mislighold og da slik at dette misligholdet kan få følger for kjøpers mulighet til å oppfylle.

Risikofordelingen mellom partene

Det er det klare utgangspunkt at selger bærer risikoen for at salgsgjenstanden overdras i kontraktsmessig stand, og kjøper bærer på sin side risikoen for finansiering og oppfyllelse av kjøpesummen. Videre følger det av alminnelig avtalerett at hver av partene bærer risikoen for sine egne forutsetninger. Kjøper tok uttrykkelig forbehold om at salgsselskapet skulle overdras «fritt for krav og forpliktelser».

Da selger ikke sørget for å utløse beskatningen og oppjustere inngangsverdien for eiendommen ved fisjon av to av seksjonene, medførte dette en betydelig brist i kjøpers forutsetning, da det latente skattekravet utgjorde tilnærmet 14 % av total kjøpesum. Det faktum at en kjøper går glipp av oppjusterte inngangsverdier ved aksjesalg gjenspeiles som regel i kjøpesummen, og er en av årsakene til at kjøper som regel er villig til å betale mer ved innmatsalg enn ved aksjesalg. Dette er fordi kjøper skal tilgodeses den ulempe han løper ved å overta selgers skatteposisjon, og tilsvarende skal selger belastes for sitt skattefritak.

Flertallet ser bort fra rimelighetsventilen

I denne saken ble ikke den skattemessige kontinuiteten gjenspeilet i kjøpesummen. Flertallet synes dermed å se vekk fra den generelle rimelighetsventilen som norsk tolkningslære er bygget på, og legger kun til grunn kjøpers manglende bevisføring for at kjøpers finansiering berodde på oppfyllelse av selgers kontraktsforpliktelser, og dermed slik at tilfredsstillende finansiering mislyktes som følge av selgers antesiperte mislighold. Det kan reises spørsmål om ikke kjøper som følge av selgers mislighold bør kunne fri seg fra sine forpliktelser, og det er klart at kjøper vil ha sine misligholdsbeføyelser i behold ved rettidig reklamasjon.

Det følger av dommen at andre potensielle investorer og kjøpere foretok undersøkelser av eiendommen som førte til at det latente skattekravet kom for en dag. Dette var årsaken til at disse trakk seg, eller innga lavere bud enn hva kjøper kunne akseptere.

Utfordringer med avgjørelsen

Problemet med avgjørelsen knytter seg til flertallet vurdering av å legge den totale bevisbyrde på kjøper for et forhold som vanskelig lar seg etterprøve. Retten legger til grunn at selgers vedvarende mislighold ikke har innvirkning på kjøpers kontraktposisjon, da kjøpers uansett ikke hadde ordnet tilfredsstillende finansiering ved kontraktsinngåelse. Det faktum at kjøpers intensjon var å fremskaffe finansiering ved videresalg før overtakelse, taler i seg selv for at finansieringen var avhengig av selgers oppfyllelse av sine kontraktsforpliktelser, nettopp å overta salgsselskapet gjeldsfritt (dvs. uten det latente skattekravet) til den avtalte kjøpesummen. Selgers kontraktsforpliktelser utgjorde dermed kjøpers forhandlingskort ved videresalg.

Avgjørelsen er etter vårt skjønn uheldig når det gjelder intensjonen om å fremme balanserte kontrakter, og sender derfor uheldige signaler om at partene vil kunne oppnå å «misligholde» seg til et hevingsgrunnlag ved å tvinge medkontrahenten opp i et hjørne. Utgangspunktet må være at avtaler skal oppfylles på de vilkår som danner grunnlag for avtalen, herunder partenes intensjoner. I dette ligger prinsippet om partenes prekontraktuelle lojalitetsplikt, herunder også forutsetningsprinsippet, som er tillagt større vekt i senere tid, jf. bl.a. Rt. 2001 s. 1288. I slike tilfeller vil lojalitetsplikten trumfe partenes risiko for egne forutsetninger når disse er synliggjort, hvis ikke vil lojalitetsplikten fremstå illusorisk. Sentralt er at partene binder seg med den forutsetningen om balanse mellom sine rettigheter og plikter, slik at prinsippet om ytelse mot ytelse gir uttrykk for denne forholdsmessigheten. Dette er prinsipper som skal anvendes som rettesnor for å oppnå balanserte og forholdsmessige kontrakter, også mellom næringsdrivende.

Avgjørelsen viser viktigheten av at forbehold og forutsetninger synliggjøres tydelig på budstadiet og i kjøpekontrakten og løftes for en vid tolkning ved tolkningen av slike kjøpekontrakter, da slike forhold kan være vanskelig å etterprøve.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Entra kjøper tomter for 135 mill.

Nyheter / fredag 22. juni 2018

Vil fjerne populær gangbro i Bjørvika

Nyheter / fredag 22. juni 2018

Byrådet går for blokkbebyggelse på Smestad

Nyheter / fredag 22. juni 2018

– Staten bør ikke reservere arealer ukritisk (+)

Pluss / fredag 22. juni 2018

150 mill. på 4 timer i obligasjonsmarkedet (+)

Pluss / fredag 22. juni 2018

Vil ha eget boligdepartement

Nyheter / torsdag 21. juni 2018

Mest leste nyheter Estate Norge
Eiendomsbransjens mektigste: - SurrealistiskEiendomsbransjens mektigste: – Surrealistisk 19. juni 2018
Det brenner på dassDet brenner på dass 20. juni 2018
Eiendommer for 1,5 milliarderEiendommer for 1,5 milliarder 21. juni 2018

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Wagamama til Oslolufthavn

Nyheter / torsdag 21. juni 2018

Den verdenskjente asiatiske restaurantkjeden Wagamama har åpnet sin første Norgesfilial på Oslo lufthavn.

På gateplan

Blogg / onsdag 20. juni 2018

Økt liv på gateplan i form av utadrettet virksomhet er i vinden. Ser vi til andre storbyer er dette overraskende sent.

Great Place to Work er kåret

Nyheter / mandag 18. juni 2018

De beste arbeidsplassene fokuserer på tillitt og samhold.

Kontorfellesskap blir mer vanlig

Nyheter / søndag 17. juni 2018

Det å leie seg inn i kontorfellesskap med andre bedrifter er ikke lenger bare vanlig i de store byene. Nå etableres det også et eget kontorfellesskap i Hokksund.

Først i Norge

Nyheter / torsdag 14. juni 2018

Radisson Blu Royal Hotel er Norges første hotell med Safehotels Premium Certification.

Hett arbeidsmarked

Nyheter / onsdag 13. juni 2018

Én av syv arbeidsgivere planlegger å oppbemanne.