Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Norsk Nærings Megling (NNM) offentliggjorde nylig sin kvartalsvise markedsrapport, som i klare ordelag gir til kjenne at markedet er usikkert. Med det menes at planer om vekst og økt arealbehov legges til side og det er tegn til økt arealledighet.– Noen hevder vi er i ferd med å gjenoppleve en kopi av forrige konjunkturskifte, mens andre mener vi har fått en justering som gir en “myk” landing i eiendomsmarkedet. I mellom disse ytterpunktene finnes en rekke andre teorier om hva fremtiden vil bringe. Spesielt mindre og uprofesjonelle aktører er i villrede. Signaler om fremtiden går i alle retninger, skriver NNM i rapporten.
Stabilt
NNM mener likevel det er mange forhold som tilsier at vi ikke skal oppleve en lang periode med økonomisk stagnasjon eller tilbakegang. Rentene tenderer nedover og prisutviklingen på næringseiendom har vært stabil det siste kvartalet.NNM konkluderer med et “flatt” marked, hvilket betyr at prisene holder seg stabile. I alle segmentene tror NNM på uendrede leiepriser.
Beslutningsvegring
Prognosesenteret har også offentliggjort en ny rapport, som tar for seg byggemarkedet mot år 2000. Færre inngåtte kontrakter, større beslutningsvegring og avventing i forhold til inngåelse av nye kontrakter er status i dagens marked.– I skrivende stund ser vi ingen ende på usikkerheten knyttet til rentenivået og lave oljepriser. Selv om alle mener at rentedifferansen til tysk rentenivå er høy, og at vi trolig vil se videre fall i rentenivået, vil markedet fremdeles være preget av usikkerhet, skriver Prognosesenteret.Dag B. Jansson i Prognosesenteret konkluderer med at markedet for nye yrkesbygg i 1999 i Oslo og Akershus totalt vil ligge noe under aktiviteten i 1998.
Økt rehabilitering
– Vi mottar signaler fra aktører som ønsker å vente med igangsetting av prosjekter i påvente av prisfall i byggekostnader. Den høye aktiviteten i byggemarkedet de siste årene har medført høye byggekostnader, og lavere aktivitet vil skape større konkurranse om prosjektene. Resultatet kan være prisfall. Utsiktene til lavere byggekostnader kan derfor være med på å forsterke de tendensene man ser med utsettelse og større beslutningsvegring i forhold til investeringer i nye prosjekter, sier Dag Jansson i Prognosesenteret.Han understreker at man ikke snakker om noen ekstrem nedgang.– Det er et poeng at vi forventer en økning i rehabiliteringsmarkedet, som dermed kompenserer for lavere nybygging, sier Dag B. Jansson.
Oslo sentrum
Oslo sentrum er innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus.Oslo Sentrum flytter seg østover.Det er stadig større fokus på området rundt Oslo S. De trender vi har påpekt tidligere har forsterket seg – mulighetene som byr seg, gjør at “underutviklede” østlige deler av bysentrum får sin etterlengtede revitalisering. Foreløpig gjelder dette først og fremst områdene nær inntil Oslo S, men vi tror også at medias fokus på Bjørvika-utbyggingen med mer, vil forsterke prosessen i noe større geografisk omfang.
Kjøpesenterdelen i Byporten til KLP er åpnet og om ikke mange uker flytter kontorbrukerne inn. Prosjektet er 100% utleiet.
Som følge av dette og noen andre større fraflyttinger, har Vital fått hele 9000 m² i Oslo City som nå presenteres i markedet. Vital har tegnet en mindre leiekontrakt på nivå kr 1.700,- pr m²/år, og indikerer leienivå opp mot kr 1.650,- pr m²/år for de øvrige arealer.
Kun Olav Thon Eiendomsselskap ASA har foreløpig tegnet seg som leietaker i Olav Thon’s eget nybygg i Stenersgt. 2, hvor ca 11000 m² kontor gjenstår å leie ut. I Thon-gruppens andre nybyggprosjekt i området, Rådhusgt. 2 (Gullfisken), har ingen leietakere tegnet kontrakt. Det rapporteres imidlertid om god interesse til begge prosjektene og prisindikasjon er ca kr 1.800,- pr m²/år.
Postgirobygget, som i dag huser Postbanken, skal bli Postens nye hovedkontor. I tillegg fristilles på sikt lavblokka, med Postens brevsenter som flytter ut av sentrum. Mest aktuelt er lokalisering på Alnabru, men foreløpig er avtale ikke inngått. Lavblokka er planlagt konvertert til kontor/publikumsrettede arealer.
Oslo sentrum er iflg. Eiendomsspars Oslostudiet, sammen med området “ytre nord/øst/syd”, det eneste området som i inneværende kvartal har fått en reell nedgang i ledige arealer.indre vest
Oslo vest
Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk.
Fordi det nye Rikshospitalet forsinkes, utsettes også rehabiliteringen og omdisponeringen av det gamle sykehusområdet. Statsbygg har av forståelige grunner ikke forsert arbeidet med avhending av ytterligere eiendommer/prosjekter på området.
NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS har kjøpt Sørkedalsveien 6 på Majorstua fra Norsk Hydro for MNOK 85. Bygget er iflg. NCC i dårlig stand og det går mot riving av bygget. NCC regner med at et nybygg på 16000 m² kan bli oppført i 2001.
Bislett stadion vernes eller ikke ?Noen fabler om et nytt Ullevål stadion på gamle ærverdige Bislett stadion. Vi har tro på et prosjekt som forener nostalgisk idrettssus og moderne eiendomsutvikling. Med en sentral beliggenhet er det god grunn til at prosjektet skal bli en suksess.
Oslo nord
Oslo indre nord består av områdeneSt. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka.
Liten aktivitet i markedet for større leietakere, men atskillig aktivitet blant mindre leietakere. Lave leiepriser og kort vei til sentrum gjør at dette området er attraktivt for mindre firmaer, spesielt innenfor bransjer som ikke søker profilering gjennom sin kontoretablering.Området blir foreløpig liggende i ingenmannsland mellom et pulserende sentrum og en randsone til byen som fremdeles har mulighet for nybygging. Området “skriker” etter større næringsprosjekter som kan være med på å bedre attraktiviteten.
Indre øst
Oslo indre øst består av områdene Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen.
Høy arealledighet preger leiemarkedet. Det er lav aktivitet og få nye kontrakter.
Lodalen ligger trolig i ro en god stund ennå, før vi får se hva Kjell Finstad planlegger.
Oslo indre syd
Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/ Bekkelaget, Nordstrand.Liten aktivitet å spore i eksisterende eiendommer.Spennende er det imidlertid om diskusjonen rundt framtiden for Oslo som havneby. Området har potensiale til å framstå som et nytt “Bjørvika” med blanding av bolig og næringsutbygging.
Dersom dette området blir den framtidige havnen i Oslo, tror vi utfordringene står i kø. Dette skyldes bl.a. de pågående planene om å legge E18 i senketunnel og dermed gjøre det mulig å trekke Oslos bysentrum ned til sjøen i Bjørvika. Riktignok vil man oppnå å fjerne containere fra Filipstadkaia og utsikten på Aker Brygge, men containere er ikke spesielt vakre i dette området heller. Noen mener dessuten at Oslo kan klare seg med den overkapasitet som finnes i de andre havnene i Oslofjorden. Det virker bakvent å bruke en av hovedstadens beste tomteområder til havneformål når det finnes gode alternativer.
1. mai legges det fram en innstilling fra et statlig utvalg som vurderer hele havnesituasjonen for Oslofjorden.
Oslo ytre vest
Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad.Området preges av at mange nye bygg er på vei opp eller nylig oppført. Spesielt Skøyen og Lysaker er attraktive og fram til nå har det vært stort udekket behov for lokaler. Etterspørselen er iflg. Eiendomsspar AS synkende, men det er verdt å legge merke til at i den siste tiden har det vært kraftig underdekning på arealer i området.
Hva skjer på Fornebu?Dette har eiendomsmarkedet spurt seg selv og andre om i mange år. De fleste forventet at svaret forelå i noe tid før flyplassen ble flyttet. Nå har flyplassen vært nedlagt i ca 6 måneder, og fremdeles er usikkerheten stor. Det eneste som synes sikkert er at det ikke skal være flyplass.
Reguleringsplanen er ennå ikke endelig vedtatt – konsekvensutredningen er ikke ferdig. Stortingsvedtaket om “nasjonalt IT- og kunnskapssenter” følges opp. Dette til tross for at IT-bedrifter selv konstaterer at behovet for en slik sentralisering av IT-næringen er både unødvendig og uheldig.
Et flertall på stortinget (Ap og FrP) arbeider for en løsning med IT-Fornebu. Frist for inngivelse av tilbud er utsatt til 1. juni. Mange mener at det kun er IT-Fornebu AS som er reell kandidat.Stortingsflertallet legger opp til at Oslo kommunes eiendommer på Fornebu kan inngå i en slik løsning, ved at eiendommene byttes mot statlige eiendommer i Oslo (f.eks. Gml. Rikshospitalet el). Oslo kommune på sin side har kommet i møte og er villig til selge ca 85.000 m² til staten. Prisantydning er mellom 4.000,- og 4.500,- per m².
Uansett går det mot en avgjørelse, vi ser alle fram til at det skjer noe !!Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker i egen prisgruppe. Dette fordi prisen i disse avgrensede områdene ligger såvidt mye høyere enn i området for øvrig. Skøyen ligger i snitt noe over Lysaker.
Oslo ytre nord
Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen.
EDB ASA tegnet nylig leiekontrakt i Gullhaug Torg 4 i Nydalen. Dette skjer til tross for at det går mot fusjon med Telenor. Leie-kontrakten omfatter i første omgang ca 7600 m², som skal stå ferdig ultimo år 2000, og leieprisen er i overkant av kr 1600 pr m²/år. I tillegg har EDB ASA opsjon fram til 1. juli i år på å leie hele bygget (ca 15000 m²).
Avantor ASAs strategi om å tiltrekke seg større hovedkontorer bærer frukter. Det begynner å bli færre realiserbare prosjekter igjen i Nydalen. Avantor har lenge signalisert at å se på nye utviklingsområder er interessant.
Ullevaal stadion er på nye hender. Vital kjøpte forretnings- og kontoreiendommene samt retten til videre utbygging på tilliggende tomter i fjor: Planene om utbygging er revurdert. Arena Eiendom AS (tidligere eier) slet lenge for å lykkes med utbygging, men klarte ikke å få aksept for sine planer hos politikerne. Vital hevder at de er godt i gang, og planene går ut på en blandet bebyggelse.
Oslo ytre øst
Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen.
Aktiviteten på Bryn/Helsfyr øker. Det er stor pågang fra leietakere og det oppnås stigende leiepriser. Nybyggprosjektet til Bryn Eiendom har blitt realisert i større tempo enn planlagt, mye takket være Compacs beslutning om å forbli etter sammenslåingen med Digital.
Det rapporteres om økt aktivitet i Groruddalen og flere aktører spår en viss Gardermoeffekt her. Christian Ringnes (Eiendomsspar AS) har uttalt at området opplever redusert ledighet. Vi har ikke registrert at dette har gitt utslag på leieprisene. Fremdeles er ledigheten stor og også for nyere bygg er utleiearbeidet tungt.
Oslo ytre syd
Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og “Næringskorridor Syd”.
Linstow ASA har kjøpt Philips’ eiendom på Ryen. Prisen var MNOK 234. Philips leier tilbake deler av eiendommen og sammen med øvrige leietakere betaler de en leie på 24 mill i BTO leie. Eiendommen har et betydelig utbyggingspotensiale.
Linstow er den første av de “store” aktørene som begir seg inn på denne såkalte “sydkorridoren”. Oslo kommune har fremdeles store tanker om området og har det som ett av de viktigste satsningsområde for næringsutvikling i Oslo. Det har de hatt lenge?
Åpningen av Gardermoen skaper ringvirkninger i Lillestrøm-området. Beliggenheten midt mellom Oslo og Gardermoen (målt i reisetid med bil eller tog) gir unike muligheter.
Norges Varemesse har varslet om at etablering i Lillestrøm er sannsynlig i år 2002. Dette må oppleves som et tap for Oslo kommune som iflg. mediene kunne unngått fraflyttingen. Uansett er det en seier for Lillestrøm og Skedsmo kommune som jubler over nykommeren.
Olav Thon tente også åpenbart på ideen og strakk seg lengre enn Rica i kampen om den aktuelle hotelltomten i nærheten av det nye messeanlegget. Interessant at Rica, som i dag har nære forbindelser med Varemessen, ikke nådde opp. Thons planer omfatter et hotell til ca kr 115 mill.
På selve Gardermoen skjer det også spennende ting. Gardermoen Næringspark, med Eiendomsspar og Møller Eiendom i spissen, har store arealer å ta av og markedsfører sterkt for å oppnå utbyggingsavtaler. Siste interessante nyhet i så måte er definitivt Arthur Bucharts planer om ny innendørs idrettsarena med samlet byggeareal på 15000 m².
