Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Sverre Tiltnes, direktør i Skifte Eiendom, lar seg ikke trenge opp i et hjørne. Han gjorde bare jobben sin, sier han, og etterpå gjorde politikerne og departementet jobben sin. Og en gammel forsvarseiendom og kystperle åpnes for allmennheten. Sverre Tiltnes og Skifte Eiendom har flere på lager. Han sier han tiltrekkes av vanskelige og spennende jobber.– Det var derfor jeg tok denne jobben. Da jeg ble bedt om å ta den, tok det litt tid før jeg så hva slags jobb det var. Før jeg så det, fremsto den egentlig som litt kjedelig. Men forventningene om spenning er blitt innfridd! – Var det eiendomsvolumet som gjorde jobben spennende?– Nei, det var prosessen. Jeg må ha et engasjement i det jeg gjør, og jeg synes eiendom er veldig spennende. Det er blitt så tydelig at Norge er ferdig bygd. Nå snakker vi om å fornye bygningsmassen og bruke den på nye måter. Salget av forsvarseiendommer er en gigantprosess innenfor dette. Vi kommer antagelig til å selge tre og en halv million kvadratmeter.
To leiligheter i timen– Hvor mange fotballbaner snakker vi om?– Jeg brøt tallet ned og fant ut at med det tempokravet vi hadde så måtte vi selge to leiligheter i timen i fem år. En bygningsmasse som på en måte står i håpløshetens perspektiv, skal vi gjøre attraktiv til etterbruk. Det er en meningsfull oppgave langs alle akser.Jo da, vi snakker om eiendommer som ligger dels på utposter langs kysten, langt inne i skauen, på vidda eller midt mellom ingen steder, mange med ganske trauste bygninger, ikke ført opp for å vinne arkitekturpriser, akkurat.
Hender i vepsebolHan vrir seg litt over mot bordet bak og henter en snodig gråstein. Halve steinen er gullmalt.– Se her. Bare gråstein. Men vi skal gjøre gråstein til gull. Alle Skifte-medarbeidere har en slik. Det er ikke bare gull i økonomisk verdi vi snakker om, men også nytt liv til lokalsamfunn som er blitt kraftig berørt av nedbyggingen av Forsvaret. Vi må se mulighetene i gjenbruk framfor å måtte rive bygningene eller la dem ligge brakk.– Dere stikker hendene inn i mange vepsebol?– Og de er ikke blitt mindre touchy etter Østre Bolærne. Det har vært en oppvåkning. Kommunene har valgt å innta ulike roller. Vi har kommuner med stor selvbevissthet som ikke vil inn i eiendom, men bare ønsker å legge til rette, så har vi de som vil ha eiendommene, og så er det de som ikke har våknet helt. Lødingen kommune, som vi har et veldig godt samarbeid med, ble nesten voldtatt av alle de statlige nedleggelsene. Både Telenor og Forsvaret la ned virksomheter. Det er et stort kystfort der. Kommunen føler avmakt, så der jobber vi på en helt annen måte enn med Oslo kommune.
Drar i gang hjulet– Går dere lokalpolitikerne i næringen?– Du kan fort gjøre det, og det er livsfarlig. Vi må ha klare roller. I kommuner hvor det er litt dødt, prøver vi å dra i gang prosesser for å få interesse for bruksverdiene til eiendommene, og hvordan de kan utvikles. Det gjør vi veldig gjerne sammen med kommunene. Når lokalsamfunnet kommer i gang, altså når næringsinteressene og lokale foreninger begynner å spille, så er vi en del av det. Han har solgt en gammel kanon til et ektepar i Drammen og et høl i fjellet ved Banak i Finnmark, der det var flyplass.– Det ville kostet oss noen tusenlapper å mure igjen det hølet. I stedet solgte vi det for tusen kroner til et lite event-selskap som så mulighetene.– Er det slik at Arbeiderpartistyrte kommuner møter dere på en annen måte enn borgerlig styrte kommuner?– Kulturen på stedet er mye viktigere. Og enda mer hva slags personlige holdninger ordførerne og rådmennene har. Det gjelder både små og store kommuner. Vi hadde ikke klart å finne en løsning for den amerikanske ambassaden på Huseby uten at Oslo kommune også stilte opp med frontpolitikerne.– Hvordan er det å jobbe i et politisk spenningsfelt?– Det påkaller et stort engasjement. Politikk er hverken logikk eller forretning. Derfor er det et veldig spennende område å jobbe opp mot. Jeg føler at vi har fått det til, både i forhold til den politiske ledelsen i departe-mentet og Stortinget. Skifte Eiendom må uansett være troverdige og forutsigbare i markedet. – Det er grenser for hvor mye du vil være kasteball for politikerne?– Det handler om eiendom, og vi har et stort ansvar overfor kundene og lokalsam-funnet.
Ikke bakoversveis av BolærneSelv deltar han der behovet for ham er størst. – Det er kjempegøy å gå inn i konkrete salgsprosesser, det er det som gjør dette til landets morsomste jobb.– Satt du igjen med litt bakoversveis og skrubbsår etter at politikerne hadde overstyrt salget av Østre Bolærne?– Nei, Bolærne-saken følte jeg var veldig grei i betydningen at vi solgte slik det er forutsatt at vi skal løse oppgaven, samtidig som vi forholder oss til Stortingets rett til å gripe inn og endre salget.– Kom ikke all støyen overraskende på deg?– Nei, etter at Smiths Venner vant budrunden var jeg forberedt på en reaksjon. Men at den skulle bli så kraftig hadde jeg ikke trodd. Men den politiske agendaen og vår oppgave om å realisere eiendommen er to adskilte forhold. – Er det ikke naturlig at friområder eies av det offentlige?– Jo, og når det gjaldt Bolærne laget vi et salgsdokument med mange føringer hvor vi tok vare på offentlighetens interesse og sjekket interessen for statlig overtakelse. Men i det øyeblikk vi la eiendommen ut på markedet, så gjaldt de reglene som gjelder for budrunder. – Det kommer vel flere slike saker?– Ja, og vi må nok være mer på vakt. Det skyldes dels at bevisstheten rundt disse forholdene har økt, og det er bra, og i tillegg har oppmerksomheten rundt vår virksomhet økt. Det er blitt et større press fra mediene, men det bør vi kunne takle.
Selges as isMarkedet for næringseiendom er ganske kjølig. Det affiserer ikke sjefen i Skifte Eiendom. – Er avhend-ingsinstruksen at høyeste bud vinner?– Det ligger som overordnet føring at vi skal få realisert verdiene i eiendommen. Når vi er i en situasjon hvor alle momenter mellom de som vil kjøpe ellers er like så må vi velge den som byr høyest. Vi kan ikke sortere ut fra forhold som tro og hudfarge og virksomhet og slike ting. Da må det i så fall være avklart på forhånd. – Men er alt selgelig?– Vi må rydde opp og fjerne bygg som står i veien. Men vi river veldig lite. Om ikke bygningen har noen verdi nå, så skrur vi av strømmen, stenger vannet og låser døra. Det kan dukke opp en mulighet seinere. Det er mange bønder som har fått nye potetkjellere i gamle bunkere. Bombesikre!
Velger meglere etter kvalitetSverre Tiltnes kan meglerbransjen nå. Det er store forskjeller landet rundt, sier han. – Vi går etter kvalitet. Vi ser også på pris, men først og fremst stiller vi kvalitetskrav, og dermed får vi ikke nødvendigvis de billigste. Vi har nesten ikke hatt problemer med meglere, bare et par steder har vi skiftet dem ut. Vi er gjennomgående veldig fornøyd med norske meglere. Det har generelt vært en nivåhevning både blant boligmeglere og næringsmeglere de siste ti årene. Det gjelder særlig innenfor rådgivning.– Påvirker dere prisnivået innenfor næringseiendom?– Det vet vi faktisk ikke. Men vi har vært forberedt på at vi kunne få reaksjoner fra næringsbyggeiere om at vi kunne komme til å undergrave markedet. Men det har vi ikke fått. Jeg tror mye av grunnen til det er at mange av eiendommene inviterer til en ny type bruk, for eksempel gründervirksomhet og virksomhet som ikke er i området fra før. Vi har derimot vært litt bekymret for at vi skulle senke boligprisene. Men jeg er imponert over hvor robust boligmarkedet er. Vi solgte bøttevis av boliger på Evjemoen. Halvparten av boligene ble kjøpt av dem som bodde der, resten gikk ut i markedet. Vi kommer til å selge over 1000 boliger totalt.
Mye skal skje på KjellerDet skal selges mye på Kjeller snart, forteller Tiltnes og minner om at Storgata på Lillestrøm ender i Kjeller, som dermed kommer til å ut-vide Lillestrøm sentrum. Her kan det bli forskning, næring og mange boliger.– Forholdene på Kjeller er ikke 100 prosent avklart ennå. Både militært og politisk har det vært en følsom sak. Det er blant annet stor interesse for en småflyplass der. Men det er avklart at flyrelatert virksomhet skal bort fra Kjeller. Vi har ikke bestemt hvordan vi skal selge dette ennå. Men vi er på vei ut i terrenget, mot kommunen og lokalsamfunnet. Vi kommer neppe til å selge Kjeller under ett.– Er det nok boligetterspørsel på Lillestrøm til å suge opp omfattende tilvekst av boliger?– Ja, jeg er overrasket over hvor stort suget er. Kjeller nyter godt av Gardermoeffekten.
Njårdhallen utvides?På Ringerike holder han på å selge Hvalsmoen. og Eggemoen. Mer oppmerksomhet får han når han åpner budene i forbindelse med salget av Forsvarets Overkommando på Huseby med sine 26 000 kvadratmeter (de er åpnet nå). Det er stor interesse for bygget og spennende interesserer har meldt seg, sier han.– FO-bygget ligger bra til og har et fint friområde. Garden skal fortsatt være der og bruke størsteparten av eiendommen slik de gjør i dag. Det som er der nå er maksimalt av hva den eiendommen tåler. Det har vi sagt til amerikanerne. Men det er mulig at Njårdhallen får en mulighet til å utvide.Det skal skje spennende ting landet rundt. Han er midt oppe i det. Under den lyse luggen smiles det mye. Kontoret er nøkternt og preget av effektivitet. Han sitter ikke her altfor lenge av gangen. Etter tre år er han fortsatt i første fase. Men i 2009 skal det etter planene være slutt. Da har han også funnet en løsning for de store skytefeltene. Dette er områder skogeiere lukter på.– Vi driver og selger det første skyte-feltet nå, på Haslemoen. Her er Miljøvern-departementet, Statsskog og skogeiere interessert. Skogen er veldig fin. Jeg tror nok at salget av noen større leire kommer til å dra ut i tid. Det har noe med omstruktureringer å gjøre.
Eiendomsutvikling på idéplanetTiltnes er ivrig på å få frem at eiendomsutvikling er kjernen i virksomheten. – Vi har et slags “håpløst” utgangspunkt, og skal realisere verdiene best mulig slik at eiendommen får en god utvikling. Det tar normalt fem år å omstille et av de store områdene. Forskere jeg har snakket med sier at det er en normal omstillingstid for store områder, enten det er havneområder eller forsvarsområder. Derfor kommer vi sjelden lenger enn å anskueliggjøre mulighetene og skape tro på dem.– Eiendomsutvikling på idéplanet?– Ja, og vi er nå inne i de store leirenes fase. Alle her brenner for å utvikle eiendom, pluss at det er en tilleggsdimensjon at vi driver samfunnsbygging. Hvis vi kan unngå å rive et bygg og få til en annen bruk er det kjempefin eiendomsutvikling. Snart skal vi gå løs på et svært område i Bodø, Bodin leir, som ligger midt i byen.– Noen kuriøse salg?– Vi solgte tre bunkere i Narvik. Det er vi veldig stolt av. Nå står det noen eneboliger på dem. Vi regnet ut hva det ville koste å fjerne bunkerne, som var bygd av tyskerne. Et MC-miljø brukte den ene. Men døra var for liten for syklene. Vi så for oss en rivekostnad på 3-4 millioner kroner, for armeringen var ekstremt solid. I stedet solgte vi dem for to og en halv millioner kroner. De boligene er godt fundamentert og har store kjellere!– Flere gode bunkere?– Selve juvelen er bunkersen på Lista. Den solgte vi til et arkitektektepar. De har bygd den om til en hytte langt uti havgapet. Bunkersen er bygget inn i hytta på en måte. – Har du noen nasjonale festningsverk å leie ut?– Forsvaret eier ti store festningsanlegg. Og de skal ikke selges, de skal leies ut. Det eneste som ikke er er leid ut nå er Akershus Festning, Vardøhus og deler av Bergenhus, som fortsatt skal være i militær bruk. Vi er oppe i en kjempespennende prosess, hvor vi skal vurdere hvilke deler av festningsanleggene som skal brukes til hva. Festningene har fått en avgrensning, og vi skal finne ut hva som er nasjonalklenodier og hva som er fornuftig kommersialisering. Vi rådfører oss med kulturmyndigheter og lokalsamfunn. Engasjementet er stort i Stortinget også. Et overordnet hensyn er at disse anleggene er så unike at de må komme allmennheten til gode.
Gjenbruk er aktivt bygningsvernSkifte-sjefen har et bevisst forhold til bygningsvern. Det meste av det han selger er gammelt, og noe er verneverdig. Han er ikke i tvil om at den beste måten å verne bygninger og anlegg på er å bruke dem, gjerne kommersialisere dem. – Hvis det er noen eiendommer eller bygninger som trenger god økonomi, så er det de kulturhistoriske byggene. Til nå har vi vært opptatt av å “arkivere” og kontrollere bygningene gjennom å ha ufarlig og ikke-betalende virksomhet der. Det å få inn noen som betaler godt, er godt for bygningene. Oscarsborg er nå inne i en prøvesesong. Til nå har det vært over 40 000 mennesker der, de legger igjen en del penger. En slik økonomisk virksomhet rundt Oscarsborg er bra for Oscarsborg. Men det er en krevende destinasjonsutvikling innenfor veldig spesielle rammer.
Stopp oss i tide!Forsvaret har vært overalt i Norge. I 416 kommuner har de hatt eiendom. De kan ikke lenger være overalt. Nå er det samling i det Tiltnes kaller “kraftsentra”, altså sentrale steder i by og bygd, i en brøkdel av de 416 kommunene. Han snakker om Indre Troms, Rena, Vestlandet og Oslo-området.– Har du en følelse av at du er med på å bygge ned Forsvaret?– Nei, heller motsatt.– Du selger ut. Er det å bygge opp? – Jeg skjønner at våre folk ikke alltid blir ønsket velkommen når de kommer til et lokalsamfunn hvor Forsvaret skal legge ned virksomheten. Det merket vi spesielt når det gjaldt Ringerike, hvor alt er lagt ned. Det er mye sårhet å fordøye. Derfor er det veldig motiverende å prøve å gjøre om de gamle anleggene til noe som gir en god etterbruk. Det skal både bli en fin arv og helst en bevaring av det militære sporet.Storinget har bestemt at Forsvaret skal moderniseres, og Sverre Tiltnes mener bestemt at han og Skifte bidrar til det.– Forsvaret har stramme rammer i forhold til den moderniseringen som pågår. En million ekstra fra et eiendomssalg betyr mye. Hver kvadratmeter vi selger ut, er en kvadratmeter Forsvaret slipper å ta vare på. Det er absolutt på tide å få pengene inn mot den spisse delen av Forsvaret. Stortinget signaliserte i vår at målet er at 40 prosent av økonomien skal gå til støttevirksomheten mens 60 prosent skal gå til den spisse enden. I dag er det motsatt. Vi må rett og slett få mer forsvar ut av hver krone. Det er dette vi er med på. Men vi har et internt slag-ord: Stopp oss i tide!
Må være engasjertFolk rundt ham til daglig kan fortelle at han er vanskelig å stoppe. Han er høyt og lavt og sitter ikke lenge på kontoret av gangen. Det hender vi ser ham, sier en nær medarbeider, som omtaler ham som en visjonær leder som er opptatt av å utvikle Skifte.– Han tenker utradisjonelt og ser løsninger der vi ikke ser dem. Han er kjapp og holder et høyt tempo, viker ikke tilbake for en utfordring eller går av veien for en konfrontasjon.Vi får også høre at han er en romslig leder som gir sine medarbeidere mye spillerom og tillit. Han karakteriseres også som en impulsiv og utålmodig gründertype, som ikke alltid er like komfortabel med tempoet i forvaltningen.– Du har vært mye på farten i din yrkes-karriere?– Det har for det meste dreid seg om eiendomsutvikling, utbygging og innovasjon. Karrieren begynte i Oslo kommune, rett etter sivilingeniørutdanningen på NTH i 1979. Han jobbet i Kontoret for eldreomsorg og bygde trygdeboliger og sykehjem i konkur-ranse med Bygningsetaten.– Det var ganske artig, for vi bygde sykehjem billigere enn Bygningsetaten og utviklet trygdeboliger som vi administrerte billigere enn Bygningsetaten. Så gikk jeg til Oppegård kommune hvor jeg var utbyggingssjef. Det var en veldig lærerik og nyttig fase. Derfra gikk jeg over til Fagbygg. Da fikk han entreprenørhatten på sitt lyse hode. Og ansvaret for boligbygging og byfornyelse. Også i drabantbyene, der han fornyet deler av Bøler og Haugerud. Men aktiviteten var størst i Oslo sentrum.– I 1988 var jeg prosjektleder på et svært boligfelt ute på Ski. Vi var nesten ferdig med å bygge. Så kom krakket. Vi hadde risikoen selv, så vi gjorde feltet ferdig, men det var tungt å selge da. Vi måtte gå ned i pris og leve med krakket. Jeg får kalle det en helt spesiell opplevelse. Det kan ikke bli verre, tror jeg.
InnovasjonsarbeidI 1990 skiftet han beite. Da ble han sjef for bygge- og anleggseksjonen i Norges teknisk-naturvitenskapelige forskningsråd. Han kaller det innovasjonsarbeid. – Jeg har hele tiden vært på jakt etter nye muligheter innenfor byggeteknologi. Han drev opp forskningstilskuddene fra 30 millioner i året til 100 millioner i løpet av de to årene han var der. – Gi noen eksempler på hva du har bidratt til.– Vi gjorde mye spennende når det gjaldt con-deep-plattformene og betongkonstruk-sjoner, og vi hadde noen spennende brokonstruksjoner. Du kan se noen nydelige trebroer. Og jeg har vært med på å bygge trehus i over fire etasjer. Det var å brøyte nytt land, og det står en del sånne bygg rundt omkring i Norge som vitner om den galskapen jeg har vært med på. Vi har også gjort en del på IT-siden ved å digitalisere byggebransjen.
Grønn byggallianseEtter en kortere periode i Block Watne, hoppet han inn i det som skulle bli Økobygg, en på-driver for å innføre økologiske byggeprosesser i bransjen. Det handler om gjenvinning, bevissthet rundt riveprosesser og byggeplassmiljø og designnormer for alternative ventilasjonsløsninger. Mye av det som ble utviklet brukes i dag.– Men du får ikke til løsninger uten at det er økonomi i det. Om du får til ett ekstremt bygg miljømessig, så betyr ikke det noe som helst. Men får du alle norske utbyggere til å gjøre de små trinnene på en egennyttig måte, da får du en miljøeffekt ut av det. Jeg har møtt mange idealister der engasjementet er deres største fiende. Vi fikk bransjen med på at hvis ikke vi tar ansvar sjøl, så vil myndighetene regulere denne næringen i hjel. Nå har vi fått noe som heter Grønn byggallianse som er et rent byggherrenettverk hvor vi stiller krav til entreprenørene om miljøvennlige løsninger, både kostnadseffektive og miljøeffektive. Du får ikke til løsninger uten at det er økonomi i det. Jeg har møtt mange idealister med et engasjement så stort at det står i veien for det de vil.
Realiserer seg selv– Får du realisert deg selv og det du står for også gjennom denne jobben?– Ja, vi river en god del og er ansvarlig for det. Det at vi klarte å selge bunkersene i Narvik, sparte Narvik kommune for ganske mye betongavfall. Jeg klarer ikke å jobbe uten å ha et klart engasjement. Opp gjennom hele karrieren har dette trigget meg. – Hvilke nye utfordringer har du lyst på nå?– Det måtte være noe som har med omstilling å gjøre. Og eiendom er kjempegøy. Jeg har et veldig åpent sinn. Jeg er nesten like spent som deg på hva jeg skal gjøre når åremålstida her er ute! Men jeg har fått mye omstillingskompetanse. Han har stort sett blitt headhuntet til de jobbene han har hatt, bortsett fra den første. Nå har han passert 50 år og er med andre ord på topp. Han virker spretten som en tennisball. Han liker risikosport som klatring i alpine fjell og dykking. Men han trives godt med å sykle og jakte også. Hjemme, ved Nordre Skøyen hovedgård nær Oppsal, har han kone og tre barn, to av dem har forlatt redet. Huset fra 1920 er et kontinuerlig rehabiliteringsprosjekt, sier han. Innovasjon og nyskaping må han søke andre steder. For å realisere seg selv.
