UNDERBYGG TALLENE: - Kan man underbygge at markedsverdien ved et salg til en boligkjøper ikke vil være vesentlig lavere enn det budet utbygger gir, vil dette være et sterkt argument mot beskatning, sier advokat Anne Sofie Bjørkholt.
Fortetting i boligområder – hva med skatten?
Salg av egen bolig er normalt skattefritt. Det gjelder i utgangspunktet selv om kjøper skal rive boligen for å bygge tomten ut tettere. Det avgjørende er at boligen har vært eiet og brukt som egen bolig av selgeren i minst ett av de to siste årene, sier Anne Sofie Bjørkholt i BA-HR.
Er tomten særlig stor, slik at den egner seg for utparsellering av en eller flere nye tomter, kan deler av gevinsten likevel bli skattepliktig som tomtesalgsgevinst.
– Man tar utgangspunkt i hva som er en naturlig arrondert tomt til den eksisterende boligen, og beskatter gevinst som kan henføres til øvrig tomteareal, forklarer Anne Sofie Bjørkholt.
– Om kjøper har planer om å utparsellere tomter eller ikke, og om selger eventuelt kjenner til disse planene, er ikke avgjørende for om slike tomtesalgsgevinster blir beskattet. For at det skal være aktuelt med tomtesalgsgevinst etter denne regelen, må tomten være relativt stor, og langt større en standard villatomt, utdyper hun.
Les også: Utbyggere frir til tomteeiere på Smestad
I enkelte tilfeller er det imidlertid ikke bare deler av gevinsten som anses som skattepliktig tomtesalgsgevinst, men hele. Dette gjelder der boligbebyggelsen er så dårlig eller umoderne at det i praksis foreligger et tomtesalg. Hele gevinsten blir skattepliktig dersom vederlaget i vesentlig grad reflekterer utbyggingsmuligheten og ikke den eksisterende bebyggelsen, sier advokaten.
Men kan full tomtebeskatning også være aktuelt ved salg av moderne boliger med normal tomtestørrelse?
– Rundt kollektivknutepunkter i de store byene skjer det nå en planmessig fortetting. Fortettingen skal finne sted ved at eksisterende småhusbebyggelse tillates revet og erstattet med høyhusbebyggelse. Med dagens press i boligmarkedet kan utbyggere være villig til å betale høye vederlag for å sikre seg slike eiendommer, sier Bjørkholt.
– I tilfeller hvor vederlaget langt overskrider det en kjøper ville ha betalt for å benytte eiendommen som bolig, kan full gevinstbeskatning bli aktuelt. Men det skal en del til, understreker hun.
Les også: Gjelsten og Profier blar opp for å sikre seg utbyggingsareal i Bærum
I en eldre høyesterettsdom om en fritidsbolig kom man til at en «merpris» på ca. 25 prosent sammenlignet med markedsverdien ved fortsatt bruk som fritidsbolig ikke var nok til å konstatere at prisen i vesentlig grad reflekterte utbyggingsmuligheten.
– Er man i en situasjon der man får et meget godt bud på boligen fra et utbyggermiljø, vil det være klokt å sjekke med en megler hva boligens markedsverdi ved salg til en boligkjøper ville være. Kan man underbygge at markedsverdien ved et salg til en boligkjøper ikke vil være vesentlig lavere enn det budet utbygger gir, vil dette være et sterkt argument mot beskatning. Men har man fått et bud som er markert høyere enn det man ville fått ved salg til en boligkjøper, må man være forberedt på full gevinstbeskatning, sier hun.
– Her bør skattereglene revideres, slik at det kun er mervederlaget på grunn av utbyggingsmuligheten som beskattes, og ikke hele vederlaget for boligen slik det nå er, avslutter Anne Sofie Bjørkholt.
Les også: Vil ha mer skatt på eiendom
Les også: Utsatt eiendomsskatt i Oslo?
