Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
I forbindelse med kjøp av aksjene i et SPV-selskap som har en eiendom som hovedsakelige eiendel, eller ved kjøp av eiendom direkte, bør kjøper kreve fremlagt kopi av selgers kjøpekontrakt(er) for erverv av aksjene i SPVet eller eiendommen, samt tilknyttet dokumentasjon. Dersom en mangel tilknyttet kjøpsobjektet senere viser seg, vil en kjøper i mange tilfeller kunne rette mangelskrav direkte mot tidligere selger av aksjene eller eiendommen, ofte i tillegg til de krav kjøper vil kunne ha mot sin avtalepart. Adgangen til å rette direktekrav kan i mange tilfeller i realiteten være en utvidelse av et mangelsansvar, eller en redning der et krav mot selger er lite verdt som følge av selgers konkurs eller sviktende økonomi.
Hva er direktekrav?
Direktekrav kan kort forklares som mangelskrav som rettes av en kjøper mot tidligere salgsledd, slik at man i kravsrekken “hopper” over selger og går direkte på en tidligere selger av formuesobjektet. Begrunnelsen for direktekrav er sammensatt, men for en kjøper er det en åpenbar fordel å ha muligheten til å kunne rette krav ikke bare mot selgeren, men også en tidligere selger. Den tidligere selger av et formuesobjekt med mangler har heller ingen legitim grunn til å motsette seg et krav som følge av mangelen kun fordi formuesobjektet er solgt videre – forutsatt at den tidligere selger ville vært ansvarlig for mangelen overfor sin kontraktspart.
Både i lovgivning og rettspraksis synes det å være en økende anerkjennelse av direktekrav som bygger på subrogasjon, dvs. at kjøperen trer inn i de mangelskrav selgeren har mot den tidligere selger av formuesobjektet. Subrogasjonsmodellen innebærer også at eventuelle mangler som har oppstått i selgers eiertid ikke kan benyttes som grunnlag for å rette krav mot en tidligere selger, da selger ikke har et krav mot sin kontraktspart ettersom mangelen oppstod etter overtakelse.
Enkelte lovbestemmelser lovfester direktekrav basert på subrogasjon, herunder kjøpsloven § 84 og avhendingsloven § 4-16. Disse lovbestemmelsene medfører i utgangspunktet det samme som en transport av selgers mangelskrav mot tidligere selger til kjøper ville ha medført.
Direktekrav ved kjøp av aksjer i et SPV
Ved kjøp av en eiendom gjennom aksjene i et SPV-selskap er det etter Høyesteretts dom i Rt 2002 s. 1110 (Bodum-dommen) klart at kjøpslovens regler prinsipielt sett kommer til anvendelse og kan påberopes av en kjøper av et SPV-selskap.
Kjøpsloven § 84 første ledd stadfester at;
“Kjøperen kan gjøre krav som følge av mangel gjeldende mot tidligere salgsledd, for så vidt tilsvarende krav på grunn av mangelen kan gjøres gjeldende av selgeren.”
Virkningen av kjøpsloven § 84 er at kjøperen, dersom vilkårene er til stede, trer inn i selgerens krav mot den tidligere selgeren av SPV-selskapet. Det er forutsatt i forarbeidene til kjøpsloven at også mangelskrav som skyldes rettsmangler omfattes av direktekravsadgangen.
En kjøper vil således kunne rette et direktekrav mot tidligere selger av aksjene dersom det foreligger en mangel i forholdet mellom tidligere selger og selger, eksempelvis der den tidligere selger har garantert for at det ikke vil fremmes skatte- og avgiftskrav mot selskapet knyttet til forhold før overdragelsen til selger – og et slikt krav fremsettes etter at kjøper har overtatt aksjene i SPV-selskapet.
Det følger imidlertid av kjøpsloven § 85 første ledd at kjøper må reklamere overfor tidligere selger innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og senest innen de reklamasjonsfrister som gjelder i forholdet mellom selger og tidligere selger. Reklamasjonsfrister som er avtalt i forholdet mellom selger og tidligere selger må således kjøper respektere, og i mange tilfeller vil reklamasjonsfristene være utløpt før kjøper erverver aksjene av selger. Kjøpslovens absolutte reklamasjonsfrist er to år etter selgers erverv, slik at denne kommer til anvendelse med mindre annet er avtalt mellom selger og tidligere selger.
Den praktiske siden av slike direktekrav vil således ofte knytte seg til tidligere selgers garantier som ikke er underlagt korte absolutte reklamasjonsfrister, eksempelvis skatte- og avgiftskrav som ofte har lengre frister en øvrige mangelskrav.
Direktekrav ved kjøp av eiendom direkte
Ved kjøp av eiendom direkte gjelder også direktekravsregler som gir kjøper rett til å rette krav mot blant annet tidligere selgere. I avhendingsloven § 4-16 første ledd fremkommer det at:
“Kjøparen kan gjere krav på grunn av mangel gjeldande mot tidligere seljar eller annen tidligere avtalepart, i same grad som krav på grunn av mangelen kan gjerast gjeldande av seljaren.”
Også retts- og rådighetsmangler omfattes av denne direktekravsadgangen, jf. avhendingsloven § 4-18.
Kjøperen må på samme måte som under kjøpsloven reklamere innen rimelig tid, og senest innenfor de absolutte reklamasjonsfrister som gjelder mellom selgeren og tidligere selger av eiendommen. Etter avhendingsloven er den absolutte reklamasjonsfristen fem år etter overtakelse, slik at denne kommer til anvendelse med mindre annet er avtalt.
Sammenliknet med kjøpslovens regulering er det verdt å merke seg at direktekrav etter avhendingsloven ikke er begrenset til krav mot tidligere selger. Krav kan også rettes direkte mot tidligere avtaleparter som har inngått avtale om tjenester eller leveranser til eiendommen med tidligere selgere av denne. Kjøper vil således kunne tenkes å ha mulighet for å rette direktekrav mot entreprenører, rørleggere, arkitekter m.v. som har levert arbeider tilknyttet eiendommen.
Avtalte begrensinger i adgangen til å fremme direktekrav
Kjøpers adgang til å fremsette direktekrav kan begrenses på flere måter. For det første kan kjøperen frasi seg adgangen til å fremme direktekrav direkte overfor tidligere selger. For det andre kan kjøpekontrakten mellom selger og kjøper inneholde eksplisitte begrensninger i adgangen til å fremme direktekrav mot tidligere salgsledd. For det tredje vil avtalte begrensninger i mangelsansvaret mellom selger og tidligere selger også være bindende for kjøper i relasjon til direktekravsadgangen, ettersom kjøper “trer” inn i selgers krav.
Det kan tenkes at tidligere selger i sin kontrakt med selgeren, har inntatt formuleringer som søker å begrense kjøpers (eller andre senere eiere av formuesobjektet) adgang til å rette direktekrav mot tidligere selger, uten at dette samtidig begrenser ansvaret tidligere selger har overfor selger. Det er juridisk tvilsomt om denne type begrensninger i direktekravsadgangen – som kun rammer senere eiere – står seg ved en eventuell juridisk tvist.
—————–
Artikkelforfatterne er fast advoklat Andreas Mello-Kildal og partner Anders Bergene i DLA Piper
