Juss

Endringer i eierseksjonsloven – konsekvenser og uklarheter

Endringene i eierseksjonsloven knyttet til korttidsutleie av boliger og forbud mot indirekte erverv av flere enn to boligseksjoner trer i kraft 1. januar 2020. Hvilke konsekvenser får lovendringene, og hvilke uklarheter oppstår eller gjenstår?

Partner Trude Gran Melbye og fast advokat Helene Hem Halum i Advokatfirmaet Selmer.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Forfatterne er fast advokat Helene Hem Halum og partner Trude Gran Melbye, begge fra Advokatfirmaet Selmer AS.

Om endringene

Grensen for korttidsutleie (utleie i inntil 30 døgn) blir 90 døgn per år. I vedtektene kan grensen utvides til maksimalt 120 døgn eller reduseres til minimum 60 døgn. Det er grunn til å minne om at lovendringen kun gjelder eierseksjonssameier. Den gjelder ikke for ikke-seksjonerte bygårder.

Forbudet mot kjøp av flere enn to boligseksjoner i et sameie utvides til å omfatte indirekte erverv (kjøp av boligseksjoner gjennom nærstående, kjøp av selskaper og kjøp av boligseksjoner ved bruk av flere datterselskaper).

Presisering av den indirekte ervervsbegrensningen

Mange eiendomsselskaper eier flere enn to boligseksjoner i et sameie. Kan aksjene i slike selskaper lovlig erverves etter 1. januar 2020?

I følge forarbeidene skal den indirekte ervervsbegrensningen ikke ramme salg av aksjer i et selskap som per lovendringen eier flere enn to boligseksjoner i et sameie. Slike salg vil ikke endre maktforholdet mellom eiendomsselskapet og de øvrige seksjonseierne.

Situasjonen er trolig en annen dersom kjøper allerede eier boligseksjon(er) i sameiet, eller samtidig kjøper flere boligseksjoner. Her vil styrkeforholdet i sameiet endres, og lovendringens formål om å spre eierskapet til boligseksjoner og sikre gode bomiljøer vil gjøre seg gjeldende.

Adgangen til fisjon og fusjon

I dag kan et eiendomsselskap lovlig bli eier av mer enn to boligseksjoner gjennom fisjoner eller fusjoner. Hva vil situasjonen være etter 1. januar 2020?

Isolert sett er det intet som tyder på at lovendringen er ment å ramme fisjoner eller fusjoner. Et eiendomsselskap som eier flere enn to boligseksjoner, vil dermed kunne utfisjonere disse i et eget selskap, og en kjøper vil lovlig kunne erverve selskapet. Et eksempel på en fusjon vi derimot antar at ikke vil være lovlig, er fusjonerer mellom eiendomsselskaper hvor begge eier boligseksjoner i et sameie og hvor totalantallet etter fusjonen vil være mer enn to stk.

For øvrig er det verdt å merke seg den nylige foreslåtte lovfestingen av omgåelsesnormen i skatteretten. Dersom lovforslaget vedtas, vil utfisjonering av boligseksjoner med et påfølgende salg kunne utløse skatt.

Kontroll og sanksjonering

Ved brudd på reglene om korttidsutleie kan styret gi pålegg om salg, forutsatt at misligholdet er vesentlig. Kontroll og sanksjon er med andre ord lagt til styret, og ikke til offentlige myndigheter. Om misligholdet er vesentlig, må vurderes konkret ut fra omfang, hyppighet, konsekvenser mv.

I eierseksjonssameier med kun én eier vil det sjelden være aktuelt for styret å påtale regelbrudd. Det kan stilles spørsmål ved om styret har en handleplikt dersom eksempelvis naboene klager. Basert på forarbeidene er lovendringen først og fremst ment å sikre bomiljøet internt i det enkelte sameiet. Forholdet til naboene reguleres primært av naboloven.

Brudd på ervervsbegrensningen vil først og fremst fanges opp av Kartverket som plikter å kontrollere dette ved tinglysing av skjøtet. Hvor det ikke skjer en hjemmelsovergang, er det styret som har kontrollmyndigheten. Styret kan gi pålegg om salg og frata seksjonseieren stemmeretten fra og med den tredje boligseksjonen. Dersom samtlige seksjoner erverves, direkte eller indirekte, av én kjøper, oppstår igjen spørsmålet om styrets incentiver og plikter. Heller ikke dette spørsmålet er behandlet i forarbeidene.

Forholdet til plan- og bygningsloven

Selv om korttidsutleie skjer i samsvar med eierseksjonsloven, kan den være ulovlig som følge av brudd på plan- og bygningsrettslige regler.

Dersom faktisk bruk av en eiendom avviker fra tillatt bruk, må det søkes om bruksendring. Ved avvik mellom faktisk bruk og gjeldende regulering, kan det også måtte søkes om dispensasjon. Omregulering vil ofte ikke være aktuelt.

Når korttidsutleie (som ledd i næringsvirksomhet) krever bruksendring/dispensasjon, er høyst uklart. Plan- og bygningsmyndighetene i Oslo opplyser at det må søkes om bruksendring dersom utleie skjer for kortere tid enn 3 måneder. I Bergen må det søkes om bruksendring ved utleie for kortere tid enn 14 dager. Det er ukjent om endringene i eierseksjonsloven vil endre etatenes lovforståelse etter 1. januar 2020.

Departementet har flere ganger opplyst at det pågår en revidering av plan- og bygningslovens regler om blant annet bruksendring og korttidsutleie. Lovarbeidet er ennå ikke sendt på høring.

Bøhler og Hagen dropper boliger
Utvikling
Syndikeringsaktør tjente 44 mill. (+)
Analyse
Kjøpte utleieboliger – skal pusse opp og selge (+)
Transaksjoner
Planer for kjøpesenter krympet kraftig
Utvikling
Her kommer det hjelpesenter for smådyr
Utvikling
Les Estate Magasin digitalt Bli PLUSS-abonnent her!
Nok et gigantisk milliardprosjekt
Bolig
Pecunia kjøpte leiegård (+)
Transaksjoner
Solgte eiendomsportefølje til Pareto
Transaksjoner
Byråden trakk seg fra stillingen
Aktuelt