Nye regler om korttidsuteleie

Artikkelforfatter er Advokat Christian O. Hartmann i SANDS.

De aller fleste har fått med seg at ny eierseksjonsloven trådte i kraft 01.01.2018.

Loven inneholder flere utviklervennlige bestemmelser. Bl.a. ble seksjoneringstidspunktet flyttet fra igangsettelsestillatelse frem til rammetillatelse, samt at det ble åpnet for større mulighet til å gjennomføre kontorforretninger ved etablering av tilleggsdeler uten å gå veien om en dyr og tidkrevende oppmålingsbefaring.

Samtidig ble det signalisert fra Stortinget at man ønsket at Kommunal- og moderniseringsdepartementet skulle se nærmere på lovens bestemmelser om ervervsbegrensinger og begrensninger i korttidsutleie. Bakgrunnen var at man ønsket « å hindre at profesjonelle aktørar driv «leilegheitshotell» i bustadsameige. Forslaga vil kunne forhindre «store» eigarar som driv med korttidsutleige, i å leige ut ein stor del av bustadseksjonane i eit sameige til skiftande gjester».

Tiden var for knapp til å vurdere disse forhold sammen med de øvrige forslagene til ny lov.

På bakgrunn av Stortingets initiativ ble det igangsett at utredningsarbeid vedr. disse forhold, jf. Prop 36 L (2018 -2019), hvor Departementet fremmet endringsforslag. Samtlige av forslagene ble vedtatt uendret.

I tidligere lov fantes det ingen eksplisitt regel om utleiebegrensing eller ervervsbegrensing utover forbudet om at ingen kan eie mer enn to seksjoner i samme sameiet. Sistnevnte forbud ble ofte forbigått ved at kjøper ervervet flere seksjoner via flere selskap eller via familiemedlemmer.

Den 10.april 2019 ble det vedtatt nye lovendringer for å hindre og begrense ovennevnte utvikling av sameier som leilighetshotell. Loven trer i kraft fra 01.01.2020.

Av viktige endringer å merke seg er at det nå er innført begrensinger i korttidsutleie, jf. ny § 24 sjuende ledd.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Merk imidlertid at begrensingen ikke gjelder for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.

I denne forbindelse bemerkes at det også ble vedtatt at en andelseier i borettslag kan leie ut hele sin enhet i opptil 30 døgn i løpet av året, jf. borettslagslovens § 5-4 nytt andre punktum. Dette er en utvidelse av tidligere lov.

Videre ble det vedtatt viktige presiseringer i ervervsbegrensingsregelen med forbud mot erverv av mer enn 2 enheter. Begrensingen gjelder nå også for indirekte erverv, hvor det i ny § 23 andre ledd ble vedtatt at forbudet gjelder tilsvarende «hvis et erverv av en boligseksjon eller av aksjer eller andeler i et selskap fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har tilknytning til hverandre».

Videre ble tilknytningskriteriet presisert slik at ny eiere identifiseres med i) sine nærstående iht. asl. definisjon av nærstående i § 1-5, ii) selskaper i samme konsern, jf. asl. def. § 1-3 (selv om morselskapet ikke er et AS), og iii) selskaper som en fysisk person alene eller sammen med nærstående har bestemmende innflytelse over.

Ovennevnte gir etter vår mening gode verktøy for å sikre at boligsameier ikke blir rene «utleiemaskiner», men det blir opp til de respektive styrer å følge opp eventuelle brudd.

Styrene er i denne anledning gitt en ny lovhjemmel i § 38 hvor det følger at styret uten varsel kan pålegge erververen å selge en boligseksjon som er ervervet i strid med ervervsforbudet i § 23. Videre kan styret pålegge et selskap å selge boligseksjonen eller boligseksjonene i den utstrekning dette er nødvendig for å hindre eierskap i strid med bestemmelsen. Begjæring om tvangssalg kan imidlertid ikke iverksettes før det minimum er gått 6 måneder.

Videre bemerkes at det heller ikke kan avgis stemme for boligseksjoner som er ervervet i strid med § 23, og slike seksjoner skal ikke tas med i beregningsgrunnlaget for flertallsavgjørelser, jf. ny § 52 annet ledd.

Avslutningsvis bemerkes at det nå er fastsatt at sameiet kan betinge seg et eierskiftegebyr fra selger på et beløp opptil 4 ganger rettsgebyret (p.t. totalt kr. 4.600). Det kan ikke avtales at andre enn selger skal dekke dette gebyret. Dette er en god presisering da dette forhold har vært gjenstand for mye diskusjon i sameier.