LANGER UT: - Bevaringsmyndighetene må ta inn over seg at samfunnsønskelig rehabilitering, som den klare hovedregel, kun vil finne sted så lenge det er bedriftsøkonomisk lønnsomt, sier advokat Petter Dragvold.
Green Advice-advokat Petter Dragvold mener bevaringsmyndighetene legger hindringer for grønne bygg. Han får støtte fra Norske Boligbyggelags Landsforbund.
Green Advice-advokat Petter Dragvold er genuint opptatt av reduksjon av strømforbruket, og mener vi har verktøyene til å nå målet om å redusere det samlede strømforbruket i bygg ned til 40 TWH.
Annonse
– I dag går over halvparten av produsert vannkraft til bygg, noe som må reduseres hvis vi skal ha mulighet for å konvertere fra miljøfiendtlig til miljøvennlig energi, for å bidra til å redusere den globale oppbevaringen, sier Dragvold.
Annonse
– Jeg ser nå at bransjen endelig har begynt å ta inn over seg at det er mulig å redusere strømforbruket med 80 til over 90 prosent ved en rehabilitering, og at dette i tillegg er bedriftsøkonomisk økonomisk lønnsomt, noe det for øvrig også var før dagens høye prisnivå. Årsaken til denne nyvinningen er at grensesnittet mellom ingeniør og arkitekt nærmest er fjernet gjennom «Green advice»- arkitektene fra Danmark. Dette muliggjør at gamle bygg kan opprettholde sin relative utleieverdi, og at det blir økonomisk attraktivt å pleie byggene.
– Ikke bygningsfaglig oppdatertMen det er fortsatt noen hindringer i veien, mener advokat Dragvold.
– En av disse er dessverre bevaringsmyndighetene, noe stadig flere grønne aktører nå føler på kroppen. De har gjennom uttalelser på Estate Nyheter vist at de ikke er bygningsfaglig oppdatert, og at de misforstår innholdet av de midlertidige bygningsmessige tiltak som er nødvendig, sier Dragvold.
Han forklarer:
– Hvis en byggherre skal oppfylle dagens TEK-krav medfører dette ofte at nullpunktet forskyves grunnet innvendig isolering, med den følge at den bevaringsverdige fasaden blir ødelagt. Hvis det er mulig, kan man etablere en midlertidig «falsk» fasade med samme arkitektoniske uttrykk som den opprinnelige. Dette er et midlertidig tiltak som er økonomisk lønnsomt, og som også ivaretar miljø- og bevaringshensyn. Det er antagelig ikke mange årene til at det foreligger en innvendig syltynn isolering på markedet, som gjør at man ved neste rehabilitering kan fjerne den midlertidige fasaden og øke det innvendige utleiearealet. Det går faktisk an å kombinere sunn fornuft og bevaring, sier han.
– Hvor galt det kan det når man har skylapperDragvold eksemplifiserer motstanden fra bevaringsmyndighetene med følgende historie:
– Jeg kjenner til et bygg med pusset fasade, hvor en måtte legge en plate på utsiden for å etablere ny puss. Byggherre ønsket en isoleringsplate av en litt større tykkelse for å skape et økonomisk lønnsomt miljøfyrtårn.
Men:
– Det ble blankt avvist av bevaringsmyndighetene da det ville bli for stor avstand mellom fasaden og grunnmuren, som var kledd med skifer. Å etablere ny skifter utenpå det gamle hadde gjort miljøtiltaket økonomisk ulønnsomt, sier Dragvold.
Petter Dragvold mener ved å bruke de mulighetene vi har, kan dette også løse problematikken rundt boligsameier/borettslag og elbiler.
– Et større strømbehov utløser raskt krav om anleggsbidrag til nettselskapet. Hvorfor ikke rehabilitere grønt, noe som gjør at det også er nok strøm til elbilene, samtidig som de som ikke har elbil kommer økonomisk svært godt ut av det grunnet redusert energiforbruk? Dette er et miljømessig Kinderegg.
Dragvold etterlyser også en mer aktiv rolle fra Enova.
– Jeg føler også at Enova, med urette eller rette, kunne har vært mer aktiv og innovativ for å bidra til at gamle bygg blir like miljømessig som nye, og til å redusere konflikten mellom bevaring og miljø, noe som er helt nødvendig for å møte den største trusselen i dag, som ikke er manglende bevaring, men ikke tilstrekkelige faktiske miljøtiltak.
– Snakker med splittet tunge
– Det er svært uheldig at det offentlige snakker med splittet tunge, fortsetter Dragvold.
– På den ene siden ønsker regjeringen grønn rehabilitering velkommen. På den andre siden har vi bevaringsmyndighetene som tolker sitt regelverk, etter min mening, så restriktivt at bevaring nærmest oppfattes som det eneste hellige her i verden. Det er derfor på høy tid at det skjer en evaluering og harmonisering av regelverket. Forsetter bevaringsmyndigheten som før, risikerer de dessverre å bli møtt med et boomerangregelverk som vingeklipper dem helt. Det vil være svært uheldig for oss som elsker vakre bygg, men i så fall kan de skylde på seg selv. En ide kunne være at bevaringsmyndighetene selv tok initiativ til en evaluering for å sikre at både hensynet til miljø og bevaring ble hensyntatt.
Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) følger Petter Dragvolds resonnement.
– NBBL er enig med advokat Dragvold i at regelverket er overmodent for en evaluering, Vi er nødt til å være sikre på at vi hele tiden har et dynamisk regelverk som i størst mulig grad sikrer bærekraftig samfunnsutvikling, sier Laila Marie Bendiksen.
Hun er advokat i NBBLs nye avdeling for interessepolitikk og jus. Hun er med i klyngesamarbeidet «Green Advice» hvor formålet er å spre kunnskap om økonomiske fordeler med grønn rehabilitering av eksisterende bygg.
Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er interesseorganisasjonen for boligbyggelag. 41 boligbyggelag er tilsluttet NBBL. Disse har 1.020.000 medlemmer og forvalter omlag 510.000 boliger i over 12.700 boligselskap over hele landet.
STØTTER PETTER DRAGVOLD: – NBBL er spent på hvordan bevaringsmyndighetene vil håndtere ønsket om konvertering til grønne miljøbygg, sier NBBL-advokat Laila Marie Bendiksen.
– Hva er det viktigste miljøtiltaket innenfor boligeiendom?– Oppgradering av eksisterende bygningsmasse. Det er mye større miljøgevinster ved å løfte eksisterende enn å bygge ett og annet signalbygg. Det siste er også mye mer kostbart, derfor er NBBL opptatt av at incentivordningene rettes inn mot eksisterende boligmasse, som vår grunnpilar i samfunnet, sier Bendiksen.
– Hvilken betydning vil energioptimalisering kunne ha for borettslag og sameier?
– Ved å velge «miljøriktige» løsninger vil boligformuen øke. Ikke bare fordi man ved rehabilitering til passivhusstandard eller tilnærmet det, vil oppnå godt inneklima og lavere felleskostnader på kort og lang sikt, men også fordi myndighetene har forpliktet seg til internasjonale krav om å redusere CO2 utslipp.
Strekke oss etter– Hva er potensialet for å rehabilitere til plusshus i Norge?
– Plusshus er et nivå eiere av eksisterende bygg bør strekke seg etter. Ved nybygg av boliger vil det uansett være riktig å vurdere tilgjengelige fornybare energikilder og vurdere om det er kostnadseffektivt at bygget produserer energien selv. Det er bedriftsøkonomisk lønnsomt for alle bygg, og kan frigjøre energi til for eksempel lading ev elbil i borettslag og sameier.
– I regjeringsplattformen har NBBL også fått støtte for sitt krav om støtte til utbygging av ladeinfrastruktur i borettslag, sameier og garasjelag. Dette er en seier for miljøet og vil gi mange flere muligheten til å skaffe seg elbil.Stortinget har vedtatt et mål om at alle biler som selges fra 2025 skal være utslippsfrie, legger Bendiksen til.
Omdømmefortrinn– Hvorfor er det økonomisk lønnsomt å satse på grønne bygg?
– Innenfor næringseiendom er det nasjonalt og internasjonalt tydelig overvekt av større profesjonelle aktører som legger vekt på å eie og leie grønne bygg. Å ha en grønn profil vil kunne gi et omdømmefortrinn og er viktig for mange større selskap. De mindre aktørene har ennå ikke samme fokus på dette, men vi i NBBL tror at utviklingen kommer etter, også innenfor eksisterende bygg og boligeiendom. En miljøleilighet vil sannsynligvis oppnå høyere verditakst og få høyere etterspørsel på sikt. Grønn finansiering er i ferd med å bli et kjent begrep innenfor banksektoren.
– Bevaringsmyndighetene ta inn over seg realitetene– Bevaringsmyndighetene må ta inn over seg at samfunnsønskelig rehabilitering, som den klare hovedregel, kun vil finne sted så lenge det er bedriftsøkonomisk lønnsomt, med mindre du har en rik onkel som vil «bygge» er mausoleum etter seg selv. Det innebærer at den relative utleieverdien bør opprettholdes og at leieinntekten i hvert fall er tilstrekkelig nok til å dekke investeringskostnadene. Hvis den relative leieverdien ikke kan opprettholdes vil byggets verdi reduseres og i verste fall forfalle, avslutter advokat Petter Dragvold.
