Juss

Et skatteeventyr

Skatteetatens mantra er «rett skatt til rett tid». Samtidig ønsker de fleste virksomheter å betale minst mulig skatt, og heller bruke overskudd på vekst eller utdelinger til eierne. For mange eiendomskonsern er begge deler mulig. For å illustrere det skal vi fortelle et «skatteeventyr».

SKATTEEKSPERTER: Fra venstre: Morten H. Christophersen, advokat skatt og selskapsrett, Marianne Brockmann Bugge, advokat merverdiavgift, og Johan K. Engelschiøn, advokat skatt og selskapsrett.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Det var en gang et eiendomskonsern som hadde syv eiendommer, som alle var plassert i hvert sitt single purpose selskap. Eier av de syv single purpose selskapene var morselskap i eiendomskonsernet, og leverte også management til datterselskapene. Datterselskapene hadde årlige overskudd fra eiendomsdriften på mellom kr 5 – 15 millioner, og morselskapet hadde også et årlig overskudd på kr 2-3 millioner. Det samlede overskuddet var på kr 50 millioner.

Fellesregistrering for mva
De fleste leietakerne var avgiftspliktige, men noen mindre leietakere var avgiftsunntatt og derfor hadde eiendomskonsernet fellesregistrert alle selskapene for å få fullt fradrag for mva på fellesanskaffelser etter ubetydelighetsregelen. Samtidig slapp de å fakturere management og annen internfakturering med mva.

LES OGSÅ: Uriktig fakturering kan medføre at man blir nektet fradragsrett

Behovet for en større rehabilitering
I 2012 mistet en av eiendommene sin største leietaker. Bygget var modent for en større rehabilitering. Utleiemarkedet i området var godt, og de fikk raskt inn en ny avgiftspliktig leietaker. Leietakeren ville betale en høy leie – kr 15 millioner i året mot tidligere leietakers kr 8 millioner – men dette krevde en rehabilitering for kr 75 millioner. Det ble inngått en 10 års leieavtale, bygget ble rehabilitert og en fornøyd leietaker flyttet inn i slutten av 2013.

Den hemmelige gullskatten
Det var foretatt store endringer i forbindelse med rehabiliteringen, og kvalitetene ved bygget var også mye bedre ettersom det før rehabiliteringen ikke hadde vært gjort noe med bygget på 20 år. Eiendomskonsernet tenkte derfor at alle kostnadene måtte aktiveres på saldogruppe i for forretningsbygg og saldogruppe j for tekniske installasjoner, med årlige avskrivninger på hhv. 2 % og 10 %.

En skatteadvokat fortalte imidlertid eiendomsselskapet at de kunne kreve direkte fradrag for både tenkt vedlikehold og vedlikehold tilbake til samme relative standard som bygget hadde hatt som nytt. Tenkt vedlikehold er påkostninger som trer i stedet for vedlikehold, og er begrenset oppad til det beløp det ville ha kostet å vedlikeholde uten endringer og standashevinger. For å utnytte disse reglene fullt ut, utarbeidet selskapet en skatterapport som begrunnet hvordan kostnadene i prosjektet skulle fradragsføres.

Ettersom bygget hadde holdt middels standard både før og etter rehabiliteringen, og kontorlokalene var bygget om fra cellekontorer til åpent landskap, kunne det meste av kostnadene fradragsføres direkte som tenkt vedlikehold. De tekniske installasjonene hadde heller ikke vært gjenstand for noen relativ standardutvikling, ettersom det hadde skjedd en stor utvikling i hva som var normal standard i de 20 årene siden forrige rehabilitering.

Skatterapporten konkluderte med at bare kr 5 millioner måtte aktiveres skattemessig, mens resterende kr 70 millioner kunne fradragsføres direkte som tenkt vedlikehold.

LES OGSÅ: Redusert MVA-usikkerhet, men pass på dette

Konsernbidrag
Med den økte leien hadde konsernet et driftsresultat på kr 57 millioner i 2013. Det single purpose selskapet som hadde gjennomført rehabiliteringen hadde imidlertid et underskudd på kr 70 millioner, takket være de store vedlikeholdskostnadene. Ved hjelp av konsernbidrag slapp dermed eiendomskonsernet å betale skatt, og hadde til overs et fremførbart underskudd på kr 13 millioner som de kunne utnytte mot senere års overskudd.

Justeringsreglene for merverdiavgift
Ettersom de fleste kostnadene ble klassifisert som vedlikehold, kom heller ikke justeringsreglene for mva til anvendelse på disse kostnadene. Selskapet fikk fradrag for mva på vedlikeholdskostnadene med endelig virkning, og det var kun mva på kr 5 millioner i påkostninger som måtte inn i justeringsoppstilling og evt. justeres over en 10 års periode.

… og levde lykkelig alle sine dager
De påfølgende årene gjennomførte eiendomskonsernet flere mindre leietakertilpasninger for nye leietakere, og også en større rehabilitering noen år senere. Ettersom de nå kjente til reglene om tenkt vedlikehold og vedlikehold tilbake til samme relative standard som tidligere, samt visste hvordan en god skattedokumentasjon skulle utarbeides, kunne de fradragsføre de fleste kostnadene som vedlikehold og betale minimalt med skatt.

Johan K. Engelschiøn, Marianne Brockmann Bugge og Morten H. Christophersen er advokater og partnere i RSM Advokatfirma.

LES OGSÅ: Due diligence-funn: Hva var «gjengangerne» i 2018?

Ukens profil: Fikk sluttpakke – havnet i eiendom (+)
Karriere
Nå skal milliardprosjektet bygges
Utvikling
Solgte til Bergesen-familien (+)
Transaksjoner
Skeptisk til Tollefsen-prosjekt (+)
Bolig
Øker leieinntektene, resultatet faller
Aktuelt
Les alle PLUSS sakene! Klikk her!
Ny sjef hos Enerhaugen
Karriere
Solid resultat med 363 millioner
Aktuelt
– Vi skal ikke selge mer, snarere tvert imot (+)
Analyse
Utstillingsplassen Eiendom sikter mot rekordresultat i år (+)
Analyse