Svarteper-spillet: Rekkefølgekrav og fordelinger

Artikkelforfatterne er partner Thomas Øslebø og og partner John Egil Bergem i Arntzen de Besche.

Når rovdyret har felt sitt bytte, er det alltid noen andre som trekker til åtselet og vil ha sin del uten å ha vært med på jakten. Denne mekanismen er lett å gjenkjenne også når det kommer til utbygging. Det handler ikke nødvendigvis om at noen prøver å lure andre eller gjøre noe galt, men ulike aktører vil naturlig nok utnytte den posisjonen de har.

Første aktør er utbyggeren som har sikret seg et attraktivt areal. Det kan allerede være regulert, men det vanlige er nok at det kreves planendring eller helt ny reguleringsplan for å gjennomføre det påtenkte prosjektet. Til reguleringsplanen hører det reguleringsbestemmelser stilt i medhold av plan- og bygningsloven § 12-7. Her finner vi i nr. 10 følgende:

«krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, sosiale tjenester, helse- og omsorgstjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert».

Det er et interessant spørsmål hvor langt denne hjemmelen rekker, men det skal vi ikke gå nærmere inn på her. Vi går heller ikke inn på utbyggingsavtaler som inngås i medhold av pbl kap. 17.

Her retter vi søkelys mot andre aktører og rettighetshavere som drar nytte av oppfyllelsen av rekkefølgekravene: Grunneieren som får nye utbyggingsmuligheter som følge av vegen som regulanten må bygge eller den som får økt utnyttelsesgrad på sin tomt fordi behovet for friareal er ivaretatt ved det som utbyggeren nå må sette av.

I et større område med utbyggingsmuligheter blir dette et svarteperspill der det er om å gjøre ikke å være først. Den første utbyggeren må ta arbeidet og kostnadene med tiltak som de øvrige drar nytte av.

Bestemmelsene om refusjon i plan- og bygningsloven kap. 18 gir mulighet for utbyggeren til å få fordelt kostnadene på andre som har nytte av tiltaket. Vilkåret er imidlertid at det foreligger opparbeidelsesplikt etter §§ 18-1 eller 18-2, som gjelder opparbeiding av veg og hovedledning for VA, samt fellesareal og parkbelte i industriområde.

Refusjon kan bare kreves overfor areal som blir byggeklart etter §§ 18-1 og 18-2 som følge av tiltaket. Skal man få refusjon, må det også søkes om godkjenning av planene for tiltaket før det settes i verk, jf. § 18-8.

Svarteperspillet handler imidlertid ikke bare om utgiftene til rekkefølgekrav, men også om verdiskaping på grunn av planen. Første utbygger dekker i realiteten bordet for andre som kan forsyne seg av en betydelig verdistigning på eget areal. Den reduserte arealutnyttelsen som følge av friarealet kommer f.eks. de senere til gode ved større utnyttelsesgrad hos dem.

Her kan man imidlertid få hjelp av pbl § 12-7 nr. 13 og jordskifteloven § 3-30. Etter § 12-7 nr. 13 kan det stilles krav om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved ulike felles tiltak innenfor en nærmere bestemt del av planområdet i henhold til jordskifteloven § 3-30 ved såkalt «urbant jordskifte».

Men det er viktig å være oppmerksom på at dette kan slå forskjellig ut avhengig av arealfordelingen innenfor planområdet. Det kan jo hende at den som er først og må gjennomføre tiltak, likevel har en stor andel av de planskapte verdiene, og derfor risikerer å måtte dele med andre som ikke har fått utbyggingsmuligheter ved planen.

Reglene om rekkefølgekrav, refusjon og fordeling av planskapte verdier er til dels kompliserte. Men det er viktig med bevissthet om dem. Bruk av reglene kan forebygge tvister og trenering og utjevne tilfeldige utslag som har ganske stor økonomisk betydning. Det er derfor et godt råd til utbyggere at de på et tidlig stadium må gripe fatt i disse spørsmålene og få en avklaring:

• Søk bistand for å sikre at rekkefølgebestemmelsene og eventuelle bestemmelser i utbyggingsavtaler ligger innenfor rammen av pbl § 12-7 nr. 10.

• Vurder å be om at det tas inn bestemmelser i reguleringsplanen etter § 12-7 nr. 13.

• Søk om godkjenning av refusjon før tiltaket settes i verk.

• Gå i dialog med andre berørte grunneiere og utbyggere i området for å få til en avtale om fordeling av verdier. Lykkes ikke det, har man jordskifteretten i bakhånd.