TROR PÅ DEMPING AV PRISVEKSTEN: - Det store utbudet av logistikkprosjekter vil bidra til å dempe leieprisveksten, ettersom flere leietakere vil velge attraktive nybygg i Akershus dersom gapet i leienivå mot Oslo blir for stort, sier analytiker Robert Nystad i UNION.
Netthandel spiser sentrale logistikkarealer
Kortere leveringsfrister gjør at flere netthandel-aktører den siste tiden har etablert seg med store lager, tett på sentrum.
– Marked.no og Godtlevert.no har etablert seg med henholdsvis 10.000 og 6700 kvadratmeter i to UNION-eiendommer i Groruddalen. I tillegg har Kolonial.no etablert nytt hovedlager på totalt 13.000 kvadratmeter i Solheimveien 3 på Lørenskog, sier Robert Nystad, analytiker i UNION.
Les også: Logistikkeiendommer har aldri blitt priset skarpere
Stort utbudEt stadig sterkere boligmarkedet bidrar til at flere næringsbygg presses ut av Oslo, samtidig ser man altså tegn til en ny type netthandel der kort leveringstid blir stadig viktigere.
– Disse aktørene er i større grad er avhengig av en beliggenhet i kort avstand til byen enn det tradisjonelle hovedlagre er, sier Nystad.
Han minner om at det er et stort tilbud av logistikktomter utenfor bygrensen. Langs motorveiene inn mot Oslo er det flere hundre tusen meter tilgjenglig i prosjekterte nybygg.
– Det store utbudet av prosjekter vil bidra til å dempe leieprisveksten, ettersom flere leietakere vil velge attraktive nybygg i Akershus dersom gapet i leienivå mot Oslo blir for stort.
Les også: Bulk bunkrer opp med mer logistikk
Investorene etterspør logistikkeiendomDet er høy etterspørsel etter investeringer i logistikk- og industrieiendom, og internasjonale investorer er viktige kjøpere også i dette segmentet. De siste årene har internasjonale investorer for alvor markert seg som en viktig kjøpergruppe i det norske eiendomsmarkedet med store investeringer i handels- og kontoreiendom, men de har også investert et betydelig volum i andre segmenter.
– Internasjonale investorer har stått bak syv logistikk- og industritransaksjoner for til sammen 3,8 milliarder kroner siden starten av 2015. H.I.G. Capital har kjøpt to større industriparker, NREP har kjøpt tre logistikkeiendommer og Round Hill Capital har kjøpt en logistikkportefølje av NLI for 1,7 milliarder kroner, hvorav eiendommer for anslagsvis 600 millioner var lokalisert i Norge, sier Nystad.
Les også: Vil ha logistikk-senter her
Skarpere prisingInteressen for næringseiendom som aktivaklasse og lavrenteregime har selvsagt påvirket prisingen av logistikkeiendom.
– Vi anslår at prime yield på logistikkeiendom er 5,50 prosent, men eiendommer med ekstraordinært lange leiekontakter kan gå enda lavere enn dette. Yielden for de beste logistikkbyggene har falt med ett prosentpoeng siden starten av 2014. Dette er en signifikant yieldkompresjon, men gapet mot de beste kontoreiendommene har likevel økt i perioden, sier Nystad.
Han påpeker at lengden på leiekontraktene er enda viktigere for prisingen av logistikkbygg sammenlignet med andre segmenter. At logistikkbygg ofte selges med lange leiekontrakter appellerer særlig til syndikatørene.
– Syndikatørene har i mange år vært viktigste kjøpergruppe av denne type eiendom, og var klart største netto kjøper i perioden 2010 til 2015. Vi har i 2016 sett flere eksempler på at syndikatørene har brukt det gunstige markedet til å ta gevinst på prosjekter som ble satt opp for noen år siden, avslutter Nystad.
