I forbindelse med overleveringen av NOU 2016:10 til Justis- og beredskapsdepartementet tidligere denne uken, hvor lovutvalget foreslår endringer i dagens regler om garantistillelse ved salg av nybygg under oppføring til forbrukere, er det i etterkant blitt rettet fokus mot at lovarbeidet er en del av en tiltakspakke for å bidra til en enklere, raskere og billigere boligutbygging.
Undertegnede, som har vært medlem av det aktuelle lovutvalget, oppfatter at nevnte fokus ikke er helt samsvarende med mandatet lovutvalget ble gitt, og som er styrende for det arbeidet som deretter er utført. Lovutvalgets mandat var særlig: ” å evaluere garantireglene i bustadoppføringslova § 12 som forutsatt i Innst. 74 L (2010-2011). Et overordnet siktemål med evalueringen er å kartlegge om dagens garantiregler fungerer hensiktsmessig når kostnadene ved ordningen sammenholdes med den forbrukerbeskyttelsen som oppnås. Evalueringen skal bygge på oppdatert informasjon og erfaringer blant annet fra byggenæringen og forbrukersiden. Som ledd i evalueringen skal utvalget utrede behovet for endringer i garantireglene, og eventuelt foreslå lovendringer.”
Mandatet var altså ikke å foreslå endringer i garantireglene med det formål å oppnå en enklere, raskere og billigere boligutbygging, men å evaluere om kostnadene forbundet med dagens ordning står i samsvar med den forbrukerbeskyttelse som faktisk oppnås.
Les også: – Eiendomsskatten i Oslo kommer til å ramme skjevt
Som det er redegjort for i NOU 2016:10 har lovutvalget innhentet informasjon fra aktører som tilbyr garantistillelse (banker og forsikringsselskaper), samt fra entreprenører. Informasjonen ble innhentet ved gjennomføring av en spørreundersøkelse og ved avholdelse av møter med ulike aktører, herunder Finanstilsynet og representanter fra finansinstitusjoner som stiller garantier i dag. De funn som ble avdekket ved utvalgets gjennomgang av den innhentede informasjon utgjorde et sentralt grunnlag for den påfølgende evaluering av dagens regler, og dermed også de endringer som lovutvalget har foreslått.
Jeg finner derfor grunn til å påpeke noen av de sentrale funn og vurderinger som er omtalt i NOU 2016:10.
Direkte og indirekte kostnader ved tradisjonell garantistillelse fra bankforetakInnhenting av informasjon tilknyttet kostnader forbundet med garantistillelser sto sentralt i utvalgets arbeid. Den innhentede informasjon avdekket at man står overfor to typer kostnader; direkte og indirekte kostnader.
De direkte kostnader er selve vederlaget entreprenøren må betale for å få utstedt lovpålagt garanti til kjøpere av bolig under oppføring. Basert på den informasjon som ble innhentet har lovutvalget lagt til grunn at vederlaget varierer noe, hvoretter lovutvalget har utarbeidet en tabell basert på omtrentlige snittall (NOU 2016:10 side 29). Denne viser at entreprenøren, ved et nybygg til en salgsverdi på kr 3 000 000, betaler mellom kr 16 800 og kr 21 000 i vederlag for garantistillelsen.
Satsen på kr 16 800 er basert på at kunden selv eier tomten, mens satsen på kr 21 000 gjelder hvor salget til forbrukeren også omfatter tomten. Dersom vi legger til grunn at entreprenøren oppfører en boligblokk med 30 enheter à kr 3 000 000, blir de samlede kostnader tilknyttet garantistillelser kr 504 000.
I tillegg til disse direkte kostnadene avdekket undersøkelsene at det ofte også stilles krav til kontrasikkerhet. Det vil si at banken krever at entreprenøren stiller en sikkerhet for bankens mulige krav på regress, dersom banken må foreta en utbetaling under garantien. I noen tilfeller kreves det kontantdepot som sikkerhet. Dette kan medføre at entreprenøren må innbetale 5 % av samlet salgssum til en depotkonto i banken, som deretter blir sperret i 5 år regnet fra ferdigstillelse av boligprosjektet.
Lovutvalget har lagt til grunn at disse relativt høye kostnadene – i hvert fall et stykke på vei – vil bli belastet forbrukerne.
Les også: Spleiselag på eiendomsskatt i festeforhold
Hvilken forbrukerbeskyttelse oppnås?I samsvar med utvalgets mandat, må de relativt høye kostnadene forbundet med garantiordningen holdes opp mot hvilken forbrukerbeskyttelse som oppnås. Sentralt i denne vurderingen er spørsmålet om hvor ofte det blir fremmet krav om utbetaling under garantien.
Dersom forbrukeren oppdager feil og mangler ved sin nye bolig, vil han normalt fremme krav om retting eller prisavslag overfor entreprenøren. Dersom entreprenøren er enig i at det foreligger en mangel vil han oftest ordne opp etter seg, og det blir dermed ikke nødvendig å fremme krav under garantien. Bustadoppføringslova har også regler som gir forbrukeren mulighet til å fremme krav om retting og prisavslag overfor entreprenørens underleverandører.
Dette er typisk aktuelt i utbyggingsprosjekter hvor utbygger er en eiendomsutvikler som ikke selv utfører entreprisearbeidene. I slike tilfeller kan forbrukeren fremme sitt krav både overfor eiendomsutvikleren, som formelt er selger (og dermed “entreprenør” i bustadoppføringslova sin forstand), og de entreprenørene som han har benyttet under utbyggingen.
Les også: Hva er «villamessig»?
I tråd med dette, og basert på innhentet informasjon, har lovutvalget lagt til grunn at garantier som stilles etter bustadoppføringslova § 12 først og fremst kommer til anvendelse i de tilfeller hvor entreprenøren går konkurs, og hvor det heller ikke er mulighet til å gå på dennes underleverandører. Lovutvalget påpeker at det er vanskelig å trekke helt sikre slutninger ut i fra de undersøkelser som er gjennomført, men at disse etterlater et bestemt inntrykk av at utbetalinger under sikkerhetsstillelsene foretas relativt sjelden.
Kostnadene sammenholdt med den forbrukerbeskyttelse som oppnåsVi kan så gå tilbake til tabellen omtalt ovenfor (tabell inntatt på side 29 i NOU 2016:10), og ta utgangspunkt i gjennomsnittlig direkte kostnad for en garantistillelse ved salg av ny bolig til en verdi av kr 3 000 000. Denne varierer fra kr 16 800 til kr 21 000. Dersom vi setter garantistillelsen til et snitt på kr 19 000 og legger til grunn at det omtrentlig oppføres 30 000 nye boliger i året à kr 3 000 000, får vi en total direkte kostnad tilknyttet garantistillelser på kr 570 000 000 forbundet med den årlige boligproduksjonen.
Sett i lys av at det i tillegg påløper indirekte kostnader ved garantistillelse, og at det relativt sjelden foretas utbetalinger under garantien, er det etter undertegnedes syn ikke samsvar mellom de kostnader ordningen medfører og den forbrukerbeskyttelse som oppnås.
Les også: Småhusplanen stadfestes av departementet
Hvordan få ned kostnadene uten å svekke forbrukerbeskyttelsenNoen vil kanskje hevde at de høye kostnadene ordningen medfører, sett i lys av de relativt sjeldne tilfeller garantiene kommer til anvendelse, gjør at man bør avskaffe ordningen. Lovutvalget har imidlertid kommet frem til at ordningen bør fastholdes, men slik at det foreslås endringer i reglene om garantistillelse med det formål å få ned kostnadene ved ordningen uten at forbrukerbeskyttelsen svekkes i nevneverdig grad.
Lovutvalget har derfor foreslått å endre pliktig garantiperiode etter ferdigstillelse fra 5 til 2 år. Beregninger foretatt av lovutvalget, inntatt i NOU 2016:10 s. 31 flg, viser at en slik endring vil kunne føre til en halvering av de direkte kostnader som påløper ved garantistillelser.
På den andre side, når det gjelder svekkelsen av forbrukerbeskyttelsen som en slik endring vil medføre, tyder lovutvalgets undersøkelser på at de aller fleste mangler av ordinær karakter oppdages i forbindelse med overtakelsen eller relativt kort tid deretter. At bygget utsettes for de fire årstidene vil erfaringsmessig være av særlige betydning i den sammenheng. Lovutvalget legger derfor til grunn at forbrukerbeskyttelsen ikke svekkes i særlig grad ved den foreslåtte reduksjon i garantiens lengde. Det er ikke foreslått noen endring i dekningsomfanget under garantien.
Les også: Her er landets beste eiendomsadvokater
I sin gjennomgang har lovutvalget også påpekt at innhentet informasjon tyder på at det foregår et skifte i markedet, hvor entreprenører i økende grad velger å benytte forsikringsselskaper fremfor banker når de skal stille garantier. Årsaken til dette ser ut til å være todelt. For det første tar forsikringsselskapene betalt i form av et engangsvederlag i stedet for årlige terminbeløp gjennom hele garantiperioden. For det andre stiller forsikringsselskapene sjeldent krav til kontrasikkerhet som binder kapital.
Det faktum at også enkelte forsikringsselskaper har begynt å tilby garantistillelser etter bustadoppføringslova medfører økt konkurranse, og det ser ut til at kostnadene forbundet med garantistillelse er på vei ned. For ytterligere å forsterke konkurransen og muligheten til å avpasse kostnadene med garantistillelse med de utbetalinger som faktisk finner sted, har lovutvalget foreslått at dagens garantiordning kan suppleres av en forsikringsordning med samme dekningsomfang som garantien etter bustadoppføringslova § 12. Dette vil medføre at ytterligere aktører innenfor forsikringsbransjen får mulighet til å tilby et parallelt produkt til entreprenører.
Artikkelforfatteren er partner i advokatfirmaet Schjødt og arbeider spesielt med fast eiendoms rettsforhold
Les også: Ekspropriasjon av villaklausuler
