Lange selger best

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Norsk Næringsmegling anbefaler i den seneste markedsrapporten investorene å selge eiendommer med lange kontrakter og kjøpe eiendommer med korte kontrakter hvis man skal oppnå meravkastning fremover.

Ser man på hva investorene har kjøpt hittil i år, viser statistikk fra Union at i gjennomsnitt har de omsatte eiendommene hatt 11 år igjen av leiekontraktene. Denne konklusjonen er basert på data for 59 av 76 relevante salg. Newsec har i sin nyeste markedsrapport det samme budskapet, investorene går etter lange kontrakter. 

UtslagsgivendeUnion konstaterer riktig nok at det har vært en stor spredning i hva slags type eiendom som er omsatt i 2011, men holder på at lange og sikre leiekontrakter er det mest utslagsgivende for etterspørselen. Det er imidlertid også blitt omsatt mange tomter og utviklingseiendommer.

Næringsmegleren skriver i rapporten at investorene er i ferd med å bli enda mer selektive. Det går mot en større yieldspread fremover, avhengig av antatt risiko, det vil si at forskjellen i avkastningskravet til de beste og nest beste eiendommene vil øke.

Hittil i år har Union registrert 94 transaksjoner over 50 millioner kroner for til sammen 20,5 milliarder. Newsec kom for en uke siden frem til ca. 18 milliarder kroner i transaksjonsvolumer. 

Gjennomføres likevelEtter ferien har Union registrert 22 transaksjoner, samt en rekke bud/aksepter. Enkelte salgsprosesser er riktig nok blitt kansellert, men det er også lagt ut flere eiendommer for salg fra august. Union erfarer at i prosesser hvor det ble inngått bud/aksept før ferien, gjennomføres transaksjonene, til tross for de seneste ukenes turbulens i markedene.

I slutten av april anslo Union direkteavkastningskravet til de beste eiendommene (prime yield) til 5,60 prosent, som da var ganske høyt. I juni var vurderingen at prime yield hadde sunket til ca. 5,25 prosent. Rentefall og økt risikopremie har etter dette dratt i hver sin retning.

Men gitt dagens nivåer på de tiårige byttelånsrentene (swaprentene) i markedet på under 3,7 prosent, vurderer Union at prime yield er omtrent uendret på ca. 5,25 prosent. Newsec opererer her med 5 prosent.

Uendret ledighetUnion mener at etterspørselsveksten etter kontorlokaler i Oslo-regionen har bremset opp, og arealledigheten er uendret i forhold til mai. Det vil si en ledighetsrate på 7,0 prosent. I Oslo isolert sett er kontorledigheten nå ifølge Union på 7,5 prosent, mens ledigheten er lave 5,0 prosent i Asker/Bærum.

Siden mai har Skøyen, prestisjeområdet CBD og de indre delene av nord i Oslo hatt den største reduksjonen i ledigheten. Hovedtrenden de seneste 18 månedene innebærer at sentrum, samt Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen vinner leietakere på bekostning av randsonene.

Det ble ifølge Union signert færre leiekontrakter i andre kvartal sammenliket med andre kvartal 2010. Inntrykket er at leietakerne bruker lengre tid på å bestemme seg. På den andre siden er det ifølge Union sannsynlig med spesielt mange signeringer i fjerde kvartal. Ettersom det er begrenset hvor lenge leietakerne kan utsette beslutningene, venter næringsmegleren høy arealabsorpsjon i kvartalet vi nå går inn i.

Kun svak vekstLeieprisene nådde ifølge Union bunnen vinteren 2010 og har deretter steget svakt. Leieprisanslaget for fjerde kvartal innebærer at de fleste områdene på kort sikt får en utflating.

Områder som Oslo sentrum og prestisjeområdet CBD har en lav ledighet og god etterspørselen, men Union venter ikke mer enn en fortsatt svak leieprisvekst for disse sentrale områdene.Generelt venter eiendomsrådgiveren en akselererende leieprisvekst fra andre halvår 2013.

Foto: Commons Wikimedia