Statsbudsjettet: Strammer inn rentebegrensningsreglene

I statsbudsjettet for 2024 er det foreslått innstramminger i rentebegrensningsreglene, som særlig vil ramme konsern med 50/50 eierskap i konsernspiss, hvor konsernspiss er finansiert med aksjonærlån fra eierne. Dette gjelder også for helnorske konsern med kun norske eiere, som i dag får fullt fradrag ved at egenkapitalunntaket benyttes.

Finansdepartementets forslag går i korte trekk ut på at renteinntekter fra konsernselskaper ikke lenger skal hensyntas i beregningen av netto rentekostnader for selskap som betaler rentekostnader til nærstående utenfor konsernet. Dersom et konsernselskap har over NOK 5 millioner i rentekostnader til eierne, vil det fra 1. januar 2024 være risiko for å ikke få fullt fradrag. Eksisterende joint ventures med underliggende konsernselskaper bør gjennomgå kapitalstrukturen for å sikre en hensiktsmessig struktur tilpasset de nye reglene.

Kort om dagens regler

Selskaper i konsern er omfattet av egenkapitalbaserte unntaksregler, som gir fradrag for alle rentekostnader dersom egenkapitalandelen i det norske konsernet er lik eller høyere den globale egenkapitalandelen. I et helnorsk konsern er det dermed fullt fradrag for alle rentekostnader, både interne og eksterne. I dag kreves det kun bekreftelse fra revisor på at alle selskaper i konsernet er norske, for å oppnå fullt rentefradrag.

Lån fra nærstående utenfor konsernet faller utenfor unntaksreglene, og her gjelder EBITDA-regelen mellom nærstående. Regelen slår inn dersom netto rentekostnader overstiger NOK 5 millioner, og fradrag er begrenset til 25 % av skattemessig EBITDA. For å anses som nærstående kreves minst 50 % eierskap eller kontroll, og nærstående utenfor konsern vil være aktører som oppfyller dette vilkåret uten å kunne konsolidere. Dette vil normalt gjelde 50/50 eierskap i et prosjekt eller investering. Mange eiendomsprosjekt eller investeringer er strukturert på denne måten i dag.

Eksempel på rentebegrensning etter endringen

Dersom et samarbeidsprosjekt mellom aksjonær A og B er strukturert som et joint venture med 50/50 eierskap i Felles Holding AS, med underliggende konsernselskaper som illustrert kan rentekostnader nå avskjæres.

Det underliggende konsernet kan ikke konsolideres i regnskapet til A eller B, og begge anses som nærstående utenfor konsernet. Konsernet er helt eller delvis finansiert med aksjonærlån fra A og/eller B til Felles Holding AS, som gjerne strømmes videre ned til datterselskapene. Eiendomsselskapene betaler rentekostnader til Felles Holding AS, som fortsatt regnes som rentekostnader innenfor helnorsk konsern og er fradragsberettiget i sin helhet. Felles Holding AS mottar renteinntekter fra Eiendomsselskapene, og betaler normalt tilsvarende i rentekostnader til aksjonærene A og/eller B, og har dermed netto rentekostnader på NOK 0. Rentebegrensningsreglene har derfor etter gjeldende regler dermed ingen påvirkning på finansieringsstrukturen i Felles Holding AS.

Endringsforslaget innebærer at renteinntektene fra Eiendomsselskapene ikke lenger skal hensyntas i beregningen av netto rentekostnader i Felles Holding AS. Dersom rentekostnadene Felles Holding AS betaler til aksjonær A og B overstiger NOK 5 millioner, vil fradragsrammen være begrenset til 25 % av EBITDA. Holding AS vil ofte ha svært lav eller ingen skattemessig EBITDA, da det ofte har kun har finansinntekter fra Eiendomsselskapene, og vil dermed ikke kunne kreve rentefradrag. Eiendomsselskapene kan heller ikke øke fradragsrammen i Felles Holding AS ved konsernbidrag dersom de selv anvender egenkapitalunntaket.

Endring i formuesverdsettelse av næringseiendom

Regjeringen foreslår også å øke kalkulasjonsrenten (avkastningskravet) med 1,0 % for både utleid og ikke-utleid næringseiendom utenfor byene Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger med virkning fra 2024. Dette vil redusere formuesverdiene for næringseiendom med slik geografisk lokasjon med ca. 10 %.

Videre vil mange eiendommer ha falt i verdi i løpet av 2023 som følge av den kraftige økningen i langsiktige renter. Det er verdt å merke seg at kalkulasjonsrenten (avkastningskravet) ved formuesverdsettelsen fastsettes til årsgjennomsnittet av renten for statsobligasjonsrenter med 10 års løpetid i inntektsåret pluss 5 prosentpoeng. På bakgrunn av mulig verdifall på eiendommer og forventet økning av kalkulasjonsrenten vil det for mange skattytere kunne være fordelaktig å gjennomføre kapitalendring før årsslutt 2023, for å flytte tidspunktet for verdsettelse av næringseiendom ett år frem i tid. Denne tilpasningsmuligheten må vurderes konkret.

Artikkelforfatterne er partner Mikael Minge og fast advokat Emilie Fjukstad Hansen i Advokatfirmaet Selmer.