Juss:
OVERKJØRT: Shell-stasjonen på Strand er nå revet i forbindelse med E18-utbyggingen. Staten ville bare gi en håndfull millioner i erstatning ved eksproprieringen, men ble overkjørt i Borgarting lagmannsrett.
Statens vegvesen mener verdien av denne eiendommen er «på omkring 6-7 millioner kroner». Må ut med mye, mye mer etter overskjønn
En rekke hus og eiendommer har blitt fjernet som følge av den pågående E18-utbyggingen. I fjor kom turen til Strand, hvor Shell-stasjonen i sørgående retning er revet.
Fikk ti mill i forskudd
Vedtak om ekspropriasjon av bensinstasjonseiendommen ble fattet i juli 2021. Av vedtaket fremgår at inngrepet gjaldt permanent erverv av 1.870 kvadratmeter samt midlertidig beslag av 523 kvadratmeter i anleggsperioden.
Vedtak om samtykke til forhåndstiltredelse ble fattet i november i fjor, og tiltredelseserklæring ble signert 4. januar 2022. Av tiltredelseserklæringen fremgår at tomteeieren St1 Norge AS fikk utbetalt et forskudd på erstatningen med ti millioner kroner.
Staten ved Samferdselsdepartementet ved Statens Vegvesen Divisjon Utbygging tok ut skjønnsbegjæring. Ringerike, Asker og Bærum tingrett avhjemlet 17. februar 2022 skjønn hvor erstatningen ble fastsatt til 8,7 millioner kroner.
Overskjønn ble avholdt i Borgarting lagmannsrett i slutten av september 2022. Her argumenterte St1 Norge AS for at verdien av tomten skal fastsettes etter bruksverdien basert på aktuell bruk som bensinstasjon, med veitiltaket tenkt borte. St1 har lagt frem en rapport fra KWC, som har vurdert verdien basert på antatt bruksverdi for St1 til 142 millioner kroner etter skatt, som etter skattejustering utgjør 182 millioner kroner. Salgsverdien er i KWC-rapporten vurdert til 100 millioner kroner etter skatt, som utgjør 128 millioner kroner etter skattejustering.
Statens vegvesen på sin side, argumenterte i overskjønnet for at den allerede utbetalte erstatningen på ti millioner kroner skulle settes ned.
- Verdsettelsen av eiendommen må (…) skje basert på verdien av eiendommen uten drift av bensinstasjon eller annen virksomhet som henter sitt inntektsgrunnlag fra trafikken på E18. Det vises da til verdivurdering av naboeiendommen, gjort 15. desember 2020 av Cushman & Wakefield. En verdsettelse basert på disse forutsetningene og en utnyttelsesgrad på 50 prosent i tråd med tidligere planer, vil gi en verdi på eiendommen på omring 6-7 millioner kroner.
- Næringstapet må hensyntas
Borgarting lagmannsrett konkluderer med at erstatningen – både ved salgs- og bruksverdi – skal fastsettes basert på videre bensinstasjonsdrift.
- Eiendommen til St1 måtte eksproprieres for at gamle E18 skulle kunne fjernes og legges i tunnel under eiendommen. I den forbindelse måtte også bensinstasjonen fjernes. Det er en nær og direkte sammenheng mellom ekspropriasjonsinngrepet og St1s næringstap. Lagmannsretten mener at det da følger av ekspropriasjonserstatningslova § 4, jf. §§ 5 og 6, at det ved fastsettelsen av erstatningen må tas hensyn til det næringstapet St1 lider og som er en direkte følge av den aktuelle og påregnelige bruken av eiendommen, tiltaket tenkt borte.
Etter en samlet vurdering har retten kommet til en verdi på 70 millioner kroner for bensinstasjonen. Denne verdien er beregnet med utgangspunkt i KWCs prognoser for kontantstrømmer, men justert for enkelte endringer. Justert for en skattekostnad på 22 prosent tilsvarer det et erstatningsbeløp på 89,7 millioner kroner før fradrag for verdien av resteiendommen.
Av ekspropriasjonsvedtaket fremgår det at 523 kvadratmeter av St1s eiendom ble midlertidig beslaglagt i anleggsperioden. Verdien av denne resteiendommen, som vil bli tilbakeført til St1 når anleggsperioden er over, skal derfor gå til fradrag i det erstatningsbeløpet som er utmålt for tap av drift av bensinstasjonen. Etter en samlet vurdering har lagmannsretten kommet frem til at verdien på resteiendommen settes til 6,1 millioner kroner.
Erstatningen som tilkjennes utgjør dermed 73,6 millioner kroner.
Protesterte også på sakskostnadene
Etter skjønnsprosessloven har St1 krav på å få dekket nødvendige utgifter i anledning av skjønnssaken. I tingretten fikk St1 900.000 kroner, og for lagmannsretten krevde St1 dekket salær med drøyt 600.000 kroner. I tillegg er det krevd dekket kostnader til Akershus Eiendom med 180.000 kroner for verdivurderingsrapport og 30.000 kroner for forberedelser og vitneførsel. Kostnader til KWC er krevd dekket med 92.000 kroner.
I rettspapirene fremgår det at staten også har protestert på disse kostnadsoppgavene. Det er fra staten gjort gjeldende at det har påløpt for mange timer, særlig når man ser hen til at det også er påløpt timer fra advokatfullmektig. Kostnaden til rapporten fra Akershus Eiendom er også vesentlig for høy, mener staten v/Samferdselsdepartementet.
Det er lagmannsretten enig i, og har deretter barbert ned salæret til 500.000 kroner inkl. mva., samt samlede utgifter til sakkyndige for lagmannsretten til 250.000 kroner inkl. mva.
Prosessfullmektig for staten v/Samferdselsdepartementet var advokatene Terese Astrid Negaard Sørli og Jarle Wallevik Holstrøm. Prosessfullmektig for St1 Norge AS var advokat Nils Petter Hansson.
