Juss:

KJØPTE ULOVLIG LEILIGHET: Kjøperen trodde alt «var på stell» når salget gikk gjennom megler. Nå er DNB Eiendom dømt til å betale erstatning. 
(Foto: DNB Eiendom)
KJØPTE ULOVLIG LEILIGHET: Kjøperen trodde alt «var på stell» når salget gikk gjennom megler. Nå er DNB Eiendom dømt til å betale erstatning. (Foto: DNB Eiendom)

Saksøkte DNB etter meglerfeil

DNB Eiendom bestred ansvar, selv om leiligheten 22-åringen kjøpte ikke var lovlig å bo i.

Publisert

Sommeren 2011 var en 22 år gammel mann i Ålesund på jakt etter sin første leilighet, og valget falt på en 3-roms leilighet i Ålesund sentrum med et bruksareal på 81 kvadratmeter. Salget ble formidlet gjennom DNB Eiendom, og leiligheten byttet eier for 1.450.000 kroner.

Selve bygget som leiligheten lå i, var fra 1905 og hadde flere seksjoner.

I 2017 kjøpte mannen ny bolig og ville derfor selge leiligheten han hadde kjøpt i 2011. Han engasjerte Eiendomsmegler1 og det ble rekvirert verdi- og lånetakst fra takstmann. Denne tok kontakt med kommunen for å få en vurdering av om loftsetasjen er godkjent.

I sitt svarbrev av 27.02.2017 skriver Ålesund kommune at eiendommen ble seksjonert etter eierseksjonsloven for første gang i 2002. Kommunen skriver videre i svarbrevet:

«Vi finner ikke at bygningsmyndighetene på noe tidspunkt har godkjent en oppdeling til 2 leiligheter i øverste etasje, og det foreligger heller ikke noen godkjente tegninger for loftet på denne delen av bygget. Vanligvis betyr det at det kun har vært tørkeloft/boder på loft».

På bakgrunn av flere henvendelser til kommunen fra eierseksjonssameiets styre og beboere har Ålesund kommune i brev av 15.11.2017 gitt en oversikt over omsøkte bygningsendringer tilbake til 1916. Kommunen skriver blant annet i dette brevet:

«Det er opprinnelig godkjent en leilighet i bakeribygningens tredje etasje, men her er det etablert to leiligheter, der den ene også inkluderer loftet, uten at dette er søkt om og godkjent (seksjon 10 og 11).»

«Leilighetene i seksjon 3, 6, 7, 10 og 11 er ikke godkjente og anses som ulovlig for beboelse. I noen av leilighetene er det mangler ift. sikkerhet ved brann, noe som er særlig alvorlig. Ulovlig bruk må derfor opphøre straks.

Forholdene må rettes opp.»

Etter at mannen hadde mottatt kommunens svarbrev engasjerte han vurdering av hva som måtte gjøres for å få leiligheten godkjent til beboelse. Det ble avdekket branntekniske utfordringer og kostnadene ble kalkulert til 1.971.303 kroner.

Mannen krevde deretter kostnadene dekket av DNB Eiendom, som avviste ansvar i saken. Saken havnet for Sunnmøre tingrett, som i en fersk dom er kommet til at oppdragsansvarlig megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved utførelsen av salgsoppdraget.

I retten kom det frem at oppdragsansvarlig megler hadde overtatt salgsoppdraget fra en kollega, og at han selv ikke hadde gjort undersøkelser av opplysninger i salgsmaterialet.

- Eventuell(e) manglende kontroll/rutiner ved overføring av oppdrag internt, er ikke et moment som retten finner relevant for uaktsomhetsvurderingen. Det ville i så fall uthule eiendomsmeglerlovens formål med sikker omsetning gjennom megler, jf. Eiendomsmeglerloven § 1-1, og de handlingspliktene en megler har etter loven, skriver retten.

DNB Eiendom gjorde under hovedforhandlingen et poeng ut av at bygget er fra 1905, at kommunen skal avvise søknad om ferdigattest for tiltak omsøkt før 01.01.1998 og at det ikke er sannsynliggjort at selger ga megler opplysning om at ombygning var foretatt i 2002 i forbindelse med seksjoneringen av bygget.

Heller ikke disse argumentene ble vektlagt av retten.

- Retten kan ikke se at det anførte fører til at megler ikke er å bebreide i dette tilfellet. Det fremgår av takstrapporten (…) at rehab/ombygning er foretatt blant annet i 2002. Både etter bygningsloven av 1924 og 1965 og plan- og bygningsloven av 1985 og 2008 var/er det i utgangspunktet ikke tillatt å ta i bruk et bygg før ferdigattest foreligger. Dette utgangspunktet er modifisert ved at det under visse forutsetninger er åpnet for å kunne gi midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse forelå ikke for salgsobjektet som det aktuelle salgsoppdraget gjaldt, en opplysning som gjorde at megler burde opptrådt annerledes enn han gjorde.

Retten har påpekt at kjøperen i 2011 var 22 år gammel da han kjøpte sin første bolig, og at han etter eget utsagn regnet med at alt «var på stell» når salget gikk gjennom megler. Videre at mannen selv har gjort det klart at han aldri ville kjøpt leiligheten om han var blitt gjort kjent med at det er ulovlig å nytte den til beboelse.

Sunnmøre tingrett er etter dette kommet til at DNB skal dømmes til å betale erstatning til den uheldige boligkjøperen. Sammenlignet med mannens krav ble erstatningsbeløpet noe redusert, da enkelte av postene i kalkylene var betegnet som «uforutsette kostnader». Retten satte erstatningsbeløpet til 1.615.071 kroner. I tillegg ble DNB Eiendom dømt til å betale sakskostnadene til mannen, som samlet var på 206.500 kroner.

Mannens prosessfullmektig var advokat Marthe Strandmann Urvik. Advokat Atle Johansen Skaldebø-Rød v/advokatfullmektig Marthe Myran Øksnes representerte DNB Eiendom i retten.