Årelang krangel etter off market-salg på Snarøya

I mai i fjor omtalte Estate Nyheter en tvist mellom en kjøper og selger av en villa på Snarøya, som ble solgt for 25 millioner kroner. Dette var et såkalt off market-salg, hvor eiendommen ikke var lagt ut på det åpne markedet.

Kjøperen flyttet inn i juni 2017. Men da snøen gikk på vårparten 2018, oppdaget de nye eierne at noen skiferplater hadde løsnet på den ene veggen. Det ble funnet flere løse skiferplater, og med ett falt hele skiferdekket ned av veggen og ble liggende på bakken.

Nærmere undersøkelser viste at skiferdekket på garasjen, hvor det var anlagt terrasse, også hadde mange løse skiferheller. I tillegg var garasjetaket lekk, noe som indikerte at det ikke var lagt membran under skiferen over garasjen.

Bladde opp 25 millioner for Snarøya-luksus. Så begynte veggene å gå i oppløsning

Kjøperen bragte saken inn for Oslo tingrett, som i fjor dømte selger og selgers forsikringsselskap Protector til å betale 1,6 millioner kroner i erstatning. De måtte også dekke sakskostnadene til kjøper.

Protector og selger valgte å anke dommen. Borgarting lagmannsrett behandlet saken over to dager i begynnelsen av september. Saken var betydelig utvidet i lagmannsretten, på grunn av at kjøper hadde funnet ytterligere avvik på boligen.

I korthet dreide de nye punktene seg om mangelfulle grunnarbeider og feil oppbygging av grunnmur og fasade. I retten ble avvikene karakterisert som «massive», og det ble anført at selger og takstmann har utvist grov uaktsomhet. I retten kom det frem at utbedringskostnadene var estimert til åtte millioner kroner.

I likhet med tingretten mener lagmannsretten at selger har underkommunisert eiendommens vedlikeholdsbehov. Retten viser til at selger forhandlet frem en høyere salgspris enn det kjøper i utgangspunktet ville betale. Når eiendommen var beheftet med feil, så burde det motsatte vært tilfelle, mener lagdommerne.

- Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at heller ikke selger i vår sak har oppfylt sin bevisbyrde med hensyn til å sannsynliggjøre at et salg hadde funnet sted på samme vilkår også dersom korrekte opplysninger var blitt gitt. Det vises bl.a. til at kjøpesummen ble økt fra 23,5 millioner kroner til 25 millioner kroner for å få selgers aksept for en handel. Lagmannsretten mener at kjøpere flest ikke ville ha akseptert en slik prisøkning dersom korrekte opplysninger var blitt gitt om skiferdekket, brystningen og vannproblemet ned mot den overbygde garasjen, påpeker retten.

Fra kjøpersiden ble det anført at saltutslag på kjellerveggene krever ny drenering og dermed også utgraving av tomten. Det er ikke lagmannsretten enig i.

- Lagmannsretten har, på bakgrunn av de avgitte sakkyndige vurderingene, befaringen og opplysninger gitt av selger i egenerklæringsskjema, funnet det mest sannsynlig at det ikke er behov for å fjerne massene rundt garasjen og utbedre eventuelle feil på garasjeveggen for deretter å gjenfylle med drenerende masser (…). Lagmannsretten mener at det alt overveiende del av fukten kommer fra terrassedekket som følge av ødelagt eller for dårlig membran kombinert med dårlig arbeide.

Fikk erstatning fordi huset var nymalt

Kjøperen var godt fornøyd over å ha kjøpt et nyoppusset hus. Men bak den fine fasaden var noe i ferd med å skje.

På bakgrunn av diverse andre mangler, har retten likevel jekket opp erstatningsbeløpet til 2,18 millioner kroner. Men siden kjøper ikke fikk medhold i hele erstatningskravet på åtte millioner kroner, lander dommerne på at kjøper må dekke selgers sakskostnader for lagmannsretten.

Selgerne må på sin side dekke kjøpers sakskostnader for tingretten på 290.000 kroner.

Resultatet av behandlingen i lagmannsretten ble dermed at selgerne ble dømt til å betale en samlet erstatning på 2,5 millioner kroner, mens kjøper må dekke selgers sakskostnader i den siste rettsrunden på 185.000 kroner. Dommen falt tirsdag denne uken.

Kjøper var representert ved advokat Ketil Krohn Venås. Selgers og Protectors prosessfullmektig var advokat Marisa Cecilie Aasnes.