Oslo kommune ville stoppe gamlehjem - ble overkjørt i domstolene

Stiftelsen Eugene Hanssens Småhjem er en veldedig stiftelse som eier og drifter flere boligbygg i Oslo kommune, på Ullevål, på nedsiden av Kirkeveien. Stiftelsen eier her 15 hus med fire og fem leiligheter i hvert hus, ett hus som tidligere var et administrasjonsbygg, samt et bolighus i to etasjer med i alt ti leiligheter, omtalt som boligblokken.

Tomten til boligblokken er festet fra Oslo kommune og har adresse i Thulstrups gate.

Festekontrakt fra 1934

Festekontrakten for tomten til boligblokken ble inngått i 1934 mellom Oslo kommune og foreningen «De gamles venner». Foreningen ble stiftet i 1917. Foreningen hadde ifølge sine «grundregler», fastsatt i 1920, til formål «paa forskjellige maater at virke for gamle av alle samfundsklasser». Det fremgår at formålet blant annet skulle realiseres ved opprettelse av gamlehjem.

Pluss

Mener å ha tapt fem mill på hastesalg av denne eiendommen

Solgte Bærums-eiendom for 40 millioner. Klandrer motpart i en annen transaksjon for å ha medvirket til at prisen ble for lav.

Festekontrakten ble inngått i mai 1934 for 60 år. Kontrakten ble forlenget i 30 år fra 1. mars 1994 til 1. mars 2024.

Etter festekontrakten § 3 forpliktet festeren seg til å oppføre bygning til «hjem for gamle». Ifølge festekontrakten § 6 kunne det bare inntas personer hjemmehørende i Oslo, og som var godkjent av rådmannen for boligsaker. Tomten faller tilbake til kommunen dersom eiendommen i festetiden anvendes til annet enn hva den ved bystyrets beslutning var bestemt til, eller dersom bygningen ikke vedlikeholdes på tilfredsstillende måte, jf. festekontrakten § 8. Festeavgiften var én krone per år da festekontrakten ble inngått, og ble i 1983 endret til 100 kroner per år.

Boligblokken i to etasjer ble umiddelbart etter inngåelsen av festekontrakten oppført i samsvar med festekontrakten, og slik det var beskrevet før inngåelse av festekontrakten i referatet fra bystyresak. Protokoll fra den første tildelingen av leiligheter viser at personene som fikk tildelt leiligheter i boligblokken, var i aldersgruppen 60-83 år.

Boligblokken på festetomten inneholder i dag fire leiligheter på ca. 45 kvadratmeter, og seks leiligheter på ca. 60 kvadratmeter. Leilighetene har aldri vært omsatt, og det har ikke vært foretatt eksakte målinger av leilighetenes innvendige areal. Boligblokken er registrert på gul liste hos Byantikvaren i Oslo. I 2019 ble boligblokken betydelig pusset opp og rehabilitert av stiftelsen. Stiftelsen utfører også rehabilitering av hver enkelt leilighet innvendig når den blir ledig, og før den skal overføres til en ny leietaker.

Ble bedt om å fjerne bebyggelsen

Oslo kommune sendte 5. oktober 2021 brev om oppsigelse av festeforholdet. Kommunen opplyste at festeforholdet skulle avsluttes 1. mars 2024. Stiftelsen ble bedt om å fjerne påstående bebyggelse og faste installasjoner før tilbakelevering av tomten. Stiftelsen svarte i brev november 2021 at festeforholdet gjaldt tomt til bolighus, og at stiftelsen derfor ønsket å innløse tomten ved utløp av festetiden.

Kravet om innløsning ble avslått av kommunen i desember 2021. Stiftelsen sendte i januar 2022 søksmålsvarsel. Det ble opplyst at stiftelsen krevde forlengelse av festekontrakten, alternativt innløsning av tomten. For det tilfellet at kommunen fikk medhold i at festeforholdet opphører ved avtalens utløp, fremmet stiftelsen krav om at kommunen overtok bebyggelsen. Kommunen avslo kravene.

Stiftelsen Eugene Hanssens Småhjem innga i mars 2022 stevning til Oslo tingrett med krav om forlengelse av festekontrakten. Oslo kommune tok til motmæle. Hovedforhandling ble gjennomført i Oslo tingrett i midten av oktober 2022, og en uke etter rettssaken slo Oslo tingrett fast ved dom at Stiftelsen Eugene Hanssens Småhjem har rett til å forlenge festekontrakten med Oslo kommune. Domstolen dømte kommunen til å betale sakskostnadene til stiftelsen med 320.000 kroner.

Nærmere om tomtefestelovens verneregler

Tomtefesteloven gir særlige verneregler for festere av tomt til «bustadhus» og «fritidshus», herunder rett til å kreve at festeforholdet forlenges «på same vilkår som før», når festetiden utløper, jf. tomtefesteloven § 33. Vernereglene er begrunnet i boligpolitiske og forbrukerpolitiske hensyn.

Kommunens hovedargument for å avslutte festeforholdet, har vært at formålet og driften har endret seg i årenes løp, slik at eiendommen har blitt et rent utleiekompleks. Stiftelsen har på sin side vist til at stiftelsens formål med festekontrakten er å skaffe en trygg boligsituasjon for eldre.

«Stiftelsen har ikke formål om økonomisk utbytte. Stiftelsens formål og bruk av festetomten til en boligblokk for eldre med boligbehov, er i samsvar med de hensyn som vernereglene er ment å beskytte», har det blitt anført fra advokat Harald Ombustvedt Sletner, som er prosessfullmektig for Stiftelsen Eugene Hanssens Småhjem.

Oslo kommune v/ordføreren anket tingrettens dom til Borgarting lagmannsrett. Under saksforberedelsen frafalt kommunen kravet om at stiftelsen river bebyggelsen før tilbakelevering, uten at det hjalp for lagmannsrettens vurdering: I likhet med tingretten slår Borgarting lagmannsrett fast at stiftelsen har rett til å fortsette festet selv om den kontraktsfestede tiden har utgått.

- Lagmannsretten anser det etter en samlet vurdering sannsynliggjort at bolig for gamle var formålet da «De gamles venner» inngikk festekontrakten og bygget den boligblokken kommunen hadde akseptert, skriver lagmannsretten i en fersk dom.

- Festet er omfattet av vernereglene

Lagmannsretten kan heller ikke se at stiftelsen har endret formålet i festeperioden.

Kryptogevinsten ble investert i eiendom – krevde deretter pengene tilbake fra DNB Eiendom

Kvinnen kjøpte hus i sitt navn etter å ha fått overført penger fra samboeren sin. Bråket startet da paret flyttet fra hverandre.

- Lagmannsretten er derfor enig med tingretten i at stiftelsens formål med festekontrakten og bruken av boligblokken i all hovedsak har vært den samme under hele festeforholdet. Bolig for eldre av alle samfunnsklasser med særlig behov har hele tiden vært det sentrale formålet. De boligpolitiske og forbrukspolitiske hensyn som begrunner vernereglene, tilsier derfor at festet er omfattet av vernereglene, heter det videre.

Lagmannsretten konkluderer etter dette med at festekontrakten for boligblokken i Thulstrups gate gjelder tomt til «bustadhus».

- Stiftelsen har derfor rett til å fortsette festet selv om den kontraktsfestede tiden er utgått, jf. tomtefesteloven § 33, slutter domstolen.

Oslo kommune ble dømt til å dekke sakskostnadene også for lagmannsretten, med 273.000 kroner. De samlede kostnadene som kommunen er dømt til å betale til motparten gjennom tap i to rettsinstanser, er dermed kommet opp i nærmere 600.000 kroner.