Offentlige leietakere – Tre sentrale spørsmål

1. Hvem er leietaker?

Det er kjent sak at leietakers avgiftspliktige status har betydning for utleiers fradragsrett for merverdiavgift. Utleier har normalt rett til å trekke fra inngående MVA på kostnader forbundet med kjøp, bygging, vedlikehold og drift av fast eiendom som brukes av en avgiftsregistrert leietaker. Muligheten for fradrag påvirker utleiers byggekost, og spørsmålet har også betydning for beregning av husleien.

Det samme gjelder ved utleie til offentlig leietaker, men da basert på hvorvidt leietaker har kompensasjonsrett for merverdiavgift. Ved utleie til kommunal eller fylkeskommunal leietaker, vil utleier kunne fradragsføre merverdiavgift og beregne merverdiavgift på husleie og felleskostnader, fordi slike leietakere har kompensasjonsrett. Dersom staten er leietaker eller et statlig foretak, vil dette som hovedregel ikke være mulig, siden staten ikke er omfattet av kompensasjonsordningen.

NAV er eksempel på en offentlig leietaker som er en kombinasjon av kommunal og statlig virksomhet. Ved utleie til slik bruk, vil det ofte være en fordel om leiekontrakten inngås med NAV ved kommunen, med fremleie til den statlige delen av virksomheten.

Tips: Kjenn leietakers avgiftspliktige status og tilpass leiekontrakten til dette.

2. Investeringer og tilpasninger av leieobjektet. Husleie eller lån?

Etter privatiseringen av Entra, omorganiseringer i offentlig sektor og senere års byggeboom, har det vært en økende trend der offentlige etater har inngått leiekontrakt med private aktører. Ved avtaleinngåelsen, eller senere i leieforholdet, oppstår det ofte behov for oppgraderinger eller tilpasninger av leieobjektet. Det kan da bli spørsmål om slike investeringer og tilpasninger av leieobjektet for den offentlige leietakeren skal klassifiseres utlegg som betales som del av husleien, eller betraktes som et lån. En variant av denne problemstillingen kom på spissen i den mye omtalte NSM-saken, der det ble hevdet at det i strid med Grunnloven var inngått lån for tilpasninger og innredning av lokalene.

Ved å inkludere kostnadene til leietakertilpasninger i husleien, betaler leietaker en samlet pris som dekker både leie og tilleggsinvesteringer. Dette er vanlig ved næringsleie og omtales som investeringsleie. Utleier bærer i disse tilfellene risikoen for og eier investeringen.

Dersom leietaker mottar tilskudd fra utleier til å dekke investeringene, oppstår det spørsmål om tilskuddet skal anses som et lån, og hvordan dette eventuelt skal tilbakebetales. Det er også nødvendig å avklare hvem som er eier av investeringen. Dette gjelder også dersom det opptas et særskilt lån for investeringen.

Klassifiseringen av investeringene, enten som del av husleien eller som lån, kan ha stor betydning. Grunnlovens forbud mot låneopptak innebærer for det første et opplagt hinder. Andre problemstillinger gjelder hvilken rente utleier skal benytte. Vanlig avkastningskrav tilsvarende eiendommen, eller lånerente basert på grad av sikkerhet og tid for nedbetaling.

Tips: Tydelig regulering av finansiering og eierskap til investeringer og tilpasninger av leieobjektet. 

3. Offentlig-privat samarbeid – OPS-avtaler. Leieforhold eller kjøp?

Offentlig-privat samarbeid (OPS) er en praktisk finansierings- og driftsmodell for oppføring av offentlige bygg ofte brukt for skoler, helseinstitusjoner og infrastruktur. I modellen går det offentlige inn i partnerskap med private aktører for å finansiere, bygge og drive fasilitetene. Den grunnleggende ideen er at privat sektor kan bringe inn effektivitet, innovasjon og kapital, mens det offentlige, på tross av stramme budsjetter, kan fornye og oppgradere bygningsmasse i tråd med samfunnets forventning og behov.

Når det gjelder skolebygg, kan en OPS-modell innebære at en privat aktør står for finansiering, bygging og vedlikehold av skolen over en avtalt periode, mens kommunen eller staten betaler en årlig sum for å bruke bygget. Denne summen dekker både bruk og tilbakebetaling av investeringen. En lang bruks-/leieperiode sikrer forutsigbarhet for leietaker. Etter avtaleperiodens utløp kan eiendommen overføres til det offentlige, eller så kan kontrakten forlenges eller reforhandles.

Grensen mellom leie og kjøp i en OPS-modell kan være flytende. I tradisjonelle leieforhold betaler leietaker for en bruksrett over en fastsatt periode uten å få eierskap. I OPS-avtaler er det ofte en integrert del av avtalen at det offentlige kan overta eiendommen vederlagsfritt eller til en symbolsk sum etter et lengre leieforhold. Forholdet kan derfor også vurderes som en avtale om kjøp på avbetaling.

Dette var tema i en rettskraftig dom fra Oslo tingrett (TOSL-2022-48983) som gjaldt oppføring og utleie av et arkivbygg fra et privat selskap (IKA Kongsberg) til en interkommunal sammenslutning (IKS). Avtalen innebar at IKS skulle leie bygget i 25 år og deretter overta arkivbygget vederlagsfritt. Leieprisen var tilpasset finansieringen av bygget. Skatteetaten fattet vedtak om å tilbakeføre fradragsført merverdiavgift i IKA Kongsberg med henvisning i at avtalen i realiteten er en avtale om salg av fast eiendom på kreditt. Det første spørsmålet retten tok stilling til var om det forelå salg eller utleie. Retten konkluderte med at avtalen var en avtale om salg på avbetaling. Det ble lagt avgjørende vekt på at en leieavtale, herunder finansiell leasing, kjennetegnes ved at leietaker ikke blir eier ved utløpet av leietiden. Avtaler med slikt innhold kunne etter rettens oppfatning ikke anses om «finansiell leasing» og utleie, men som kjøp.

Den konkrete saken endte likevel med at utleier fikk medhold fordi IKA Kongsberg hadde gitt tilstrekkelige opplysninger til skattekontoret. Det forelå derved ikke endringsadgang for skatteetaten.

Tips: Unngå avtaler der leietaker blir eier av leieobjektet ved leieperioden utløp.

Artikkelforfatter er advokat Maj Hines i Advokatfirmaet Forsberg DA.