Nye finske skatteregler vil ramme norsk eierskap i finske eiendomsselskaper

Finske skatteregler har i utgangspunktet mange likhetstrekk med norske. Deriblant har Finland en variant av fritaksmetoden, som innebærer at selskaper kan selge aksjer i andre selskaper uten at dette utløser gevinstbeskatning.

- Den finske fritaksmetoden omfatter imidlertid ikke gevinst ved salg av aksjer i eiendomsselskaper. Vår erfaring er at norske investorer har løst dette ved å investere gjennom et eget holdingselskap for eiendomsselskapet, slik at man kan selge holdingselskapet i stedet for selve eiendomsselskapet, sier advokat Espen Nordbø i Haavind.

Advokatfullmektig Gina Roll i Haavind har sett nærmere på forslaget.

- Nå foreslår den finske regjeringen å utvide skatteplikten til også å gjelde gevinst ved salg av holdingsselskapene. Dette skal gjelde uavhengig av om holdingselskapet er finsk eller norsk – eller annen nasjonalitet. Norske investorer som har investert i finsk eiendom vil fra 2023 risikere gevinstbeskatning i Finland, selv om salget gjøres via holdingselskap, sier hun.

- Dette er en ganske ukonvensjonell og finurlig lovendring, da det kan ramme selskaper som verken driver virksomhet i Finland eller eier aksjer direkte i et finsk selskap. Om dette går gjennom, vil norske selskaper som kun indirekte eier aksjer i finske eiendomsselskaper fra 2023 måtte rapportere eventuell salgsgevinst og betale finsk skatt av denne.

- Norske investorer i finsk eiendom bør nå tenke nytt, sier Nordbø og Roll.

Dette bør man gjøre

Sebastian Kellas i det finske advokatfirmaet Avance, forklarer hvem som blir rammet av lovforslaget og hva selskaper nå bør gjøre. På spørsmål om hva som er virkeområdet til de nye reglene, svarer han slik:

- Gevinst ved salg av aksjer vil være skattepliktig i Finland dersom – på noe tidspunkt i løpet av 365 dager før salget – fast eiendom i Finland utgjør mer enn 50 % av aksjens underliggende verdier, sier Kellas.

- Nasjonaliteten til holdingsselskapet har ingen relevans. Heller ikke lengden på eierkjeden mellom investor og eiendomsselskap skal ha noen betydning. Det skal altså anvendes et «gjennomsiktighetsprinsipp» mellom eiendomsselskapet og investor/selger. Derfor kan også salg av aksjer i et norsk selskap utløse finsk skatt.

Den finske advokaten poengterer at slik beskatning er tillatt etter de internasjonale skatteavtalene.

Forslag til nye regler om skatt av privat konsum kan få store konsekvenser for mange i eiendomsbransjen

Finansdepartementet vil stramme inn reglene hvor et selskap eier en eiendom som brukes av eieren privat.

- Den nordiske skatteavtalen åpner for at Finland kan skattlegge norske investorer for slike gevinster, men bare om eiendom i Finland utgjør over 75% av underliggende verdier. Avtalen medfører altså at for norske investorer vil skatteplikt til Finland forutsette at finsk fast eiendom utgjør over 75% underliggende verdi i det finske eiendomsselskapet.

På følgende måte vil Finland kreve inn skatt fra en norsk investor:

- Den norske investoren som selger aksjer, har plikt til å levere finsk skattemelding. Finske skattemyndigheter kan be om bistand fra norske skattemyndigheter til innkreving av skatten. Man kunne tenke seg at det finske eiendomsselskapet ble holdt ansvarlig for eventuell ubetalt skatt, men noen slik regel er foreløpig ikke foreslått.

- Hva kan investorene gjøre før nye regler trer i kraft?

- De nye reglene vil ikke nødvendigvis ramme alle utenlandske selskaper. I motsetning til den nordiske skatteavtalen, har flere andre land skatteavtaler med Finland som hindrer slik skattlegging. Dette gjelder blant annet skatteavtalene med Luxembourg og Nederland. Det kan derfor være fordelaktig å legge om eierstrukturen slik at man investerer gjennom et holdingselskap i Luxembourg eller Nederland, dersom omstendighetene tillater det, avslutter Sebastian Kellas i advokatfirmaet Avance.