Forslag til nye regler om skatt av privat konsum kan få store konsekvenser for mange i eiendomsbransjen

Dersom et selskap eier en eiendom, og denne uten markedsmessig vederlag brukes av eieren privat, skal selskapet uttaksbeskattes og eier utbyttebeskattes. Slik er reglene allerede i dag. I mai sendte Finansdepartementet imidlertid ut et forslag om skattlegging av privat konsum i selskap. Bakgrunnen for forslaget er at selv om privat konsum i selskap er skattepliktig også etter dagens regler, har Skatteetaten erfart at etterlevelsen er lav og at kontroll i praksis vanskelig ettersom det er vanskelig å bevise den private bruk.

Hensikten bak de foreslåtte reglene er derfor egentlig ikke å skape en ny skatt som inntektskilde, men å sette en stopp for at eiendeler som brukes privat av eierne, eies gjennom selskaper og på den måten uberettiget finansieres av ubeskattede midler. Dette gjøres ved å forutsette privat bruk frem til det motsatte er bevist og beskatte slik tenkt bruk så hardt at eiendeler omfattet av forslaget i praksis ikke legges inn i selskaper. Ved utformingen av forslaget har imidlertid departementet etter vårt syn hatt for stor appetitt. De foreslåtte reglene rammer langt videre enn det som er hensynet bak forslaget, og for eiendomsbransjen vil de foreslåtte reglene skape problemer for eiendomsselskaper som er eiet av familier eller få eiere.

Nærmere om forslaget

I korte trekk innebærer forslaget hva gjelder eiendom at eier av selskap som eier/leier bolig- eller fritidseiendom, skal anses å ha brukt boligen/fritidseiendommen hele året, med unntak av de perioder boligen/fritidseiendommen beviselig har vært benyttet i inntektsgivende aktivitet. Hva som regnes som bruk i inntektsgivende aktivitet må vurderes konkret i hvert tilfelle. Høringsnotatet gir ikke mye veiledning på hvordan dette kriteriet skal forstås, men det er uttrykkelig nevnt at det ikke er tilstrekkelig at eiendommen eksempelvis har vært utilgjengelig for eier på grunn av rehabilitering. Det som etter høringsnotatet utvilsomt vil være tilstrekkelig til å unngå beskatning er utleie av boligen/fritidseiendommen til ikke-nærstående tredjeparter i den perioden objektet faktisk er utleid. Slik forslaget er utformet fremstår det imidlertid som at enhver periode en bolig/fritidseiendom ikke faktisk er leiet ut, som utgangspunkt vil bli ansett som en periode der eieren har brukt boligen/fritidseiendommen, og dermed skal skattlegges. Med andre ord, dersom en bolig/fritidseiendom på noe som helst tidspunkt står tom, er det risiko for at dette vil bli skattlagt. For illustrasjon uttales det i høringsnotatet "[a]t formuesobjektet av andre årsaker ikke har vært til disposisjon for eier, gir ikke grunnlag for å redusere den sjablongberegnede fordelen. At en fritidseiendom er under rehabilitering eller at en båt er på verksted eller i opplag, er for eksempel ikke alene tilstrekkelig".

Forslaget vil kunne ramme personlige eiere og norske og utenlandske selskaper som eier bolig/fritidseiendom i Norge eller i utlandet, og som er eiet eller kontrollert av en personlig skatteyter og nærstående (familie) med minst 50 %, direkte eller indirekte. Forslaget vil med andre ord ramme eiendomsselskaper som er eiet av få eiere, eller familier.

Hva gjelder utregning av beskatningen skal bolig og fritidseiendom kort oppsummert beskattes basert på det høyeste grunnlaget av markedsverdi og anskaffelseskost pluss påkostninger og fordelen skal settes til 0,5 % av beregningsgrunnlaget per uke, som vil si 26 % av markedskost eller anskaffelseskost per år. Med uttaksbeskatning av selskapet på 22 % og utbytteskatt på 35,2 % kan beskatningen årlig utgjøre omtrent 15% av en eiendoms markedsverdi/anskaffelseskost. I tillegg kan eier i praksis tvinges til å ta utbytte for å finansiere sin del av beskatningen, noe som selvfølgelig også vil beskattes med ordinær utbytteskatt på 35,2 %

Konsekvenser for eiendomsbransjen

Ettersom det sjelden er fullt belegg på alle eiendommer til enhver tid, og både boliger og fritidseiendommer fra tid til annen vil stå tomme, vil dette kunne treffe mange selskaper og eiere. Kapital hadde i januar 2021 en artikkel over de største utleierne i Norge, hvorav Ivar Tollefsen ble trukket frem som den klart største. Gjennom selskapet Heimstaden hadde Tollefsen rundt 100 000 leiligheter rundt omkring i Europa i sin portefølje. La oss si at Tollefsen oppfyller kravet til minst 50 % direkte eller indirekte eierskap. I et slikt tilfelle vil selskapene i Heimstaden-strukturen, og Tollefsen selv, risikere å bli skattlagt for alle perioder hver av de 100 000 leilighetene står tomme. Reglene legger altså opp til en årlig beskatning av en konstruert bruk av den ledige andel av de 100 000 leilighetene, og det basert på en sjablongmessig beskatning som er ment å være så avskrekkende høy at den setter en stopp for eierskap gjennom selskap.

Forslaget vil heller ikke bare kunne ramme utleierne, men også boligutviklere. I utviklingsprosjekter vil det kanskje være en eksisterende bolig som skal rives, og alle perioder denne boligen ikke er leiet ut frem til den rives, vil det være risiko for beskatning av tenkt bruk. Videre i prosjektet vil de nye boligene etter hvert bli oppført, og det må antas at de vil være å anse som en boligeiendom senest fra det tidspunkt det er utstedt midlertidig brukstillatelse. Dersom det for enkelte enheter skulle gå noe tid fra midlertidig brukstillatelse og frem til enheten er overtatt av kjøperne vil utviklerne risikere beskatning.

Selvaag er en av de største boligutviklerne i Norge, og et familieeid selskap. Av årsrapporten til Selvaag Bolig ASA for 2021 fremgår det at selskapet har mer enn 1 300 boliger under oppføring. Selv om svært mange av disse enhetene antakelig er solgt, vil neppe alle bli overlevert samtidig med at midlertidig brukstillatelse blir gitt, og noen av dem vil kanskje også stå tomme en periode før de blir solgt. I et slikt tilfelle vil det være risiko for at selskap og eierne blir skattlagt som om Selvaag-brødrene hadde benyttet alle leilighetene mellom ferdigstillelse og overlevering.

I høringsnotatet skriver departementet at " særreglenes virkeområde [er] relativt snevert, både gjennom eierkravet og avgrensningene til hvilke selskap og formuesobjekter som omfattes". Etter vårt syn, og som eksemplene forhåpentlig vis har illustrert, stemmer ikke dette. Reglene treffer svært bredt, herunder mange av aktørene i eiendomsbransjen og for det som er helt ordinær eiendomsvirksomhet. At boliger og fritidseiendommer står tomme fra tid til annen, er et kostnads- og risikoaspekt av helt ordinær eiendomsdrift enten det skyldes sesongvariasjoner, markedet eller skifte av leietakere og absolutt ikke noe som samtidig bør skattlegges både på selskaps- og eiernivå.

Det skal sies at de foreslåtte reglene bare er et forslag, og det er ikke godt å si hvordan de endelige reglene blir. Basert på høringsnotatet synes det som at departementet også mener at det kan være behov for unntaksregler, men at en unntaksregel bør være snever. Forslaget som ligger på bordet og er sendt til høring inneholder imidlertid ikke slike unntak og rammer mye mer enn det som er den uttalte hensikten. Samtidig er reglene etter forslaget tenkt å ha anvendelse fra og med 2023 og forslaget inneholder regler som også rammer der formuesgodet overdras fra selskapet til eier. Med mindre forslaget skulle bli vesentlig endret etter høringsrunden, betyr dette at det kan bli viktig å tilpasse seg før 2023.