For nybygg og nyrehabiliterte bygg kan den negative mva-effekten komme opp i betydelige beløp. Som regel er det utleier som er ansvarlig for denne kostnaden overfor Skatteetaten.
Hvem av utleier og leietaker som blir sittende med moms-kostnaden er et forhandlingsspørsmål.
Mva og justeringsregler ved nybygg og rehabiliterte bygg
Ved for eksempel oppføring eller rehabilitering av næringsbygg har utleier ofte rett til å trekke fra mva på kostnader i forbindelse med prosjektet.
Når utleier har fradragsført merverdiavgift på større arbeider gjelder justeringsreglene. Disse bestemmer blant annet at fradraget må korrigeres dersom bruken av bygget endres i løpet av justeringsperioden på ti år. Det kan for eksempel være hvis utleier har gjort fullt fradrag på byggekosten, og så endres leietakersammensetningen slik at bygget ikke lenger brukes fullt ut i avgiftspliktig utleie. Ved slike tilfeller kan utleier være nødt til å betale tilbake deler av den fradragsførte merverdiavgiften.
Det betyr ikke nødvendigvis at det er utleier som blir sittende med denne kostnaden. Det blir et spørsmål mellom utleier og leietaker ved forhandling om erstatningsleien.
Tre eksempler
Her er tre eksempler ved opphør av leieforhold der momsen kan bli en kostnad og derfor bør reguleres i avtalen om erstatningsleie.
1. Fra avgiftspliktig utleie til avgiftsunntatt utleie
Selskapet Næringsutleie AS leier ut et nybygg, hvor inngående merverdiavgift på arbeidene utgjorde 10 millioner kroner.
Da nybygget sto ferdig ble det leid ut til AS Avgiftspliktig på en 10-års leiekontrakt. AS Avgiftspliktig ønsker å avslutte leiekontrakten etter 5 år.
Etter at lokalene har stått tomme i et halvt år, får Næringsutleie AS leid ut lokalene til Privatunderviserne AS i 5 år. Privatunderviserne AS er unntatt fra mva.
Perioden lokalene står tomme utløser i denne situasjonen ikke negativ justering for utleier. Når lokalene blir stående tomme, etter en periode med utleie, skal utleier se tilbake til den første bruken av lokalene. I dette tilfellet, hvor nybygget siden ferdigstillelse har vært leid ut til AS Avgiftspliktig, vil de tomme lokalene ikke utløse negativ justering.
Men, når Privatunderviserne AS flytter inn må utleier betale tilbake 10 prosent av tidligere fradragsført mva på oppføring av nybygget hvert år i 4,5 år, totalt 45 prosent av avgiften på oppføringskostnadene. Det utgjør 4,5 millioner kroner i vårt eksempel.
Hvem av Næringsutleie AS og AS Avgiftspliktig skal ta den kostnaden? Eller løses det gjennom økt husleie til Privatunderviserne AS?
2. Midlertidig bruk av lokalene
Vi tar utgangspunkt i samme situasjon som i eksempelet over, men lokalene viser seg å være vanskelige å leie ut etter at AS Avgiftspliktig har flyttet ut etter 5 år.
For å ha aktivitet i lokalene lar utleier ulike pop-up-aktører benytte lokalene vederlagsfritt i kortere perioder.
Når lokalene står tomme utløses det heller ikke i denne situasjonen negativ justering, men ved utlån stiller det seg gjerne annerledes. Utlån vil normalt utløse negativ justering for utleier.
Hvem av Næringsutleie AS og AS Avgiftspliktig skal ta kostnaden ved den negative justeringen?
3. Tap av justeringsrett
I dette eksempelet ble nybygget, da det sto ferdig, leid ut til Legene AS, en ikke-avgiftspliktig leietaker. Næringsutleie AS hadde derfor ikke kunnet fradragsføre inngående avgift på oppføringskostnadene.
Legene AS flytter ut etter tre år og AS Avgiftspliktig flytter inn. AS Avgiftspliktig har inngått leieavtale for 10 år.
Når AS Avgiftspliktig flytter inn, kan utleier bruke justeringsreglene og hente opp 10 prosent av mva-kostnaden på nybygget de siste syv årene av justeringsperioden.
Etter 5 år ønsker AS Avgiftspliktig likevel å flytte ut.
Når AS Avgiftspliktig flytter ut taper utleier justeringsretten for to år. Det tilsvarer 20 prosent av mva-fradraget på nybygget, totalt 2 millioner kroner.
Hvem skal dekke denne moms-kostnaden – Næringsutleie AS eller AS Avgiftspliktig?
Ikke glem merverdiavgiften i oppgjøret med leietaker
Ved opphør av leieforholdet før utløpet av leiekontrakten er det mange hensyn som må tas.
Ved forhandling om størrelsen på erstatningsleien er det også viktig å ha oversikt over de avgiftsrettslige konsekvensene.
Artikkelforfatterne er advokatene Marit Bonnevie Wollebæk og Siv Merethe Øveraasen i BDO.
