Ifølge Q4s markedsoppdatering skyldes dette at de fleste transaksjonene
på opptil 50 millioner. Hittil i år har de kun registrert to transaksjoner over
dette nivået. Generelt sett har ikke nasjonale aktører kommet på banen når prisingen
ligger rundt 50 millioner kroner, men den holdningen har snudd etter corona.
– Aktører fra Oslo retter nå oppmerksomheten mot Vestfold og
Telemark, selv på eiendommer med verdier ned mot 50 millioner. For øyeblikket
er det kjøpers marked, men tilbudet er noe begrenset. Det er også et begrenset
utvalg av større eiendommer, spesielt de som overstiger 50 millioner, påpekes
det i rapporten.
Det går også frem at siden yield-nivåene påvirkes av
endringer i rentenivået, opplever de fleste eiendommer en prisnedgang på mellom
15-25 prosent. Bankene er naturlig nok mer restriktive, med lånerenter
inkludert marginer på rundt 7 til 7,5 prosent, og sjelden med en gjeldsgrad over 60 prosent.
– 2023 ligger an til både det laveste antall og volum siden
oppstart av Q4 Næringsmegling i 2016. Det er likevel en del aktivitet på større
eiendommer siste kvartal. Vi tar sikte på å komme opp mot ca. 65 transaksjoner
og ca. 1 milliard kroner i transaksjonsvolum, står det i rapporten.
Store endringer i yield
Det råder betydelig usikkerhet når det gjelder prime yield
nasjonalt, spesielt i de store byene, hvor det er få store transaksjoner som
gir klare indikasjoner. Situasjonen er tilsvarende utfordrende i Vestfold og
Telemark, hvor det i løpet av inneværende år har vært få dokumenterte
transaksjoner over 100 millioner kroner.
– Det har vært noen transaksjoner mellom 50 og 100 millioner
kroner, men dette gir også begrenset innsikt. Prime yield antas å ligge mellom
6 og 6,25 prosent, men disse estimatene er preget av den generelle usikkerheten
i markedet. Klare retningslinjer for yieldnivåene er vanskelig å fastslå på
grunn av begrensede transaksjonsdata, og det krever grundig analyse for å danne
et pålitelig bilde av den nåværende situasjonen i eiendomsmarkedet, heter det.
Leiemarkedet og kontor
Markedet er preget av betydelige svingninger og Q4 opplever
tegn til beslutningsvegring. I denne tidens skiftende landskap stiger betydningen av
bærekraftige bygg. Disse byggene forsterker sin posisjon som en avgjørende
faktor ved inngåelse av nye leieavtaler.
Varigheten på kontor-avtalene ønskes kortere, også på nybygg.
Der det tradisjonelt tegnes 10 års leieavtaler, inngås det nå avtaler ned mot 5
år, går det frem av rapporten. Som også påpeker følgende:
* Få nye etableringer og flere bytter og erstatninger av
eksisterende leieforhold eiendomsaktører imellom. Dog er det fortsatt en del
sammenslåing av lokale satellitter som legges mot E18 eller sentrale
knutepunkt.
* Bærekraft forsterker seg, både grunnet høye energipriser
og at verdigrunnlaget i selskapene i større grad krever det. Dette sammen med
krav til standard gjør at nyere bygg blir foretrukket kontra eldre bygg.
* Økt etterspørsel etter gode sosiale samlingspunktene innad
i kontormiljøene forsterkes. Det å dele fellestjenester som kantine
etterspørres i større grad enn tidligere som en motvekt til hjemmekontor.
Utfordringer i handelen
Q4 Næringsmegling presiserer at detaljhandelenen står
overfor økende kompleksitet, med flere aktører som møter utfordringer.
– Spesielt billigsegmenter opplever vekst. Black Friday
handelen var noe ned, men opp 10 prosent på netthandel. Julehandelen blir
viktig. Det er stedvis mangel på butikklokaler i populære handelsområder, og
gode beliggenheter for butikklokaler er fortsatt attraktive, skriver de.
Meglerne ser også en trend der arealbehovet komprimeres.
– Dette kan trolig skyldes økt e-handel og endrede
forbrukervarer, som igjen gir behov for tilpasning av eiendomsinvesteringer og
handelsstrategier. Den økte konkurransen og endringene i forbrukeratferd krever
at retail-aktører tilpasser seg markedets dynamikk og investerer i innovative
løsninger. Bærekraftige løsninger blir stadig viktigere, poengterer de.
Ikke lenger et umettelig lager-marked
Når det gjelder lager og logistikk ser Q4 mer
fokus på energieffektive lokaler enn standard.
– Nærhet til E-18 foretrekkes og markedet er prissensitivt.
På tilbudssiden er det mange prosjekter, men fremdeles få eksisterende lokaler
som er tilgjengelig, særlig under 500 kvadratmeter. Etter «umettelig
etterspørsel» under pandemien er det noe mer tidkrevende å leie ut
lager/logistikkeiendom. Dels skyldes dette også at de arealene som tidligere
ble tatt til padel-tennis nå i stor grad har blitt frigjort. Samtidig skaper
mer usikre tider mindre grad av produksjon og dertil bufferlager som trolig
medfører at den typen eiendom vil gå en noe roligere tid i møte, spesielt på
kort sikt, opplyser de.
Lav aktivitet i 2024
Q4 mener den geopolitiske uroen gjør det krevende å forutse
innvirkninger på eiendomsmarkedet. Dog antyder prognosene en viss nedgang i
økonomien på kort sikt, samtidig som inflasjonen forventes å være høy også
neste år.
– I eiendomssektoren er flere aktører, inkludert
entreprenører og eiendomsselskaper, utfordret av lav aktivitet og betydelige
kostnader samt gjeldsbyrder. Den avtagende veksten i aktivitet parallelt med en
prisvekst som overskrider forventningene, indikerer en kompleks dynamikk i
markedet, påpeker de.
* Forventningen om stabilitet i korte renter, med en mulig
moderat nedgang, står i kontrast til antakelsen om at lange renter
sannsynligvis har nådd sitt høydepunkt. I transaksjonsmarkedet observeres en
tendens der yieldene begynner å stabilisere seg, selv om det er et lavt antall
større transaksjoner både nasjonalt og lokalt.
* Prognosene peker mot en fortsatt periode preget av
usikkerhet de kommende månedene, med en forventet moderat aktivitet innenfor
eiendommer med verdier opp til 50 millioner.
Leieprisene antas å fortsette sin oppadgående trend, mens
byggekostnadene forventes å holde seg på et høyt nivå. Bærekraftsaspektet
forsterkes som et sentralt fokus i sektoren, og det forventes økt oppmerksomhet
og handling på dette området i tiden som kommer, slutter rapporten.
