Krevde erstatning for økte byggevarepriser etter forsinket byggetillatelse

Det er begynnelsen av januar 2018, og på vegne av et ektepar i Oslo har et arkitektfirma nettopp sendt inn en søknad om å få sette opp en ny enebolig på Røa. Ukene går uten at tiltakshaver hører noe fra plan- og bygningsavdelingen. I begynnelsen av mars sender arkitektfirmaet en e-post hvor det stilles spørsmål ved fremdriften.

Avslag blir opphevet av Fylkesmannen

Henvendelsen blir besvart i begynnelsen av april, hvor det fremgår at tiltaket avslås. Begrunnelsen er at «tiltakets omgivelser er lite hensyntatt i utformingen av prosjektet».

Kommune felt for ugyldig tilknytningsgebyr

Avslaget blir påklaget og klagen går til Fylkesmannen, som i desember 2018 opphever kommunens avslag. Kommunen tar deretter tak i saken igjen, og i februar 2019 får tiltakshaverne brev hvor det ble bedt om flere opplysninger, blant annet ble det bedt om avkjørselsplan og en dispensasjonssøknad dersom trær skulle felles. I brevet står det at søknaden ikke ville anses komplett før opplysningene var innsendt og at tid som ble brukt til å komplettere søknaden ikke ville regnes med i saksbehandlingstiden.

Tiltakshaverne svarte at avkjørselen ikke skulle endres og at det ikke skulle felles søknadspliktige trær. Kommunen ba deretter om flere opplysninger fra tiltakshaverne, som deretter ble svart ut.

Nytt avslag blir opphevet av Fylkesmannen

I april 2019 blir byggesøknaden avslått på nytt. Denne gang er begrunnelsen at tiltaket er i strid med småhusplanen og at det blir vurdert å være i strid med veglova.

Tiltakshaverne kvitterte med ny klage, og også denne havnet på Fylkesmannens bord. I september 2019 opphevet Fylkesmannen kommunens vedtak. Konklusjonen var at kommune måtte behandle saken på nytt. I Fylkesmannens vedtak ble kommunen anmodet om å prioritere den videre behandlingen av søknaden av hensyn til sakens lange historikk.

I brev til tiltakshaverne skrev kommunen at de ville rette seg etter Fylkesmannens vedtak, men at problematikken knyttet til avkjørselen ennå ikke var løst. Tiltakshaverne ble derfor bedt om å flytte avkjørselen og utarbeide en ny avkjørselsplan.

Tiltakshavernes arkitekt sendte deretter forslag til endret avkjørsel i desember 2019. Først nærmere ett år etterpå, i september 2020, forelå rammetillatelse til boligprosjektet.

Pluss

Runar Vatne tapte sak om «salgbart bruksareal»

Saksøkte utbygger etter uenighet om arealberegning i leilighetsportefølje, men nådde ikke frem i Oslo tingrett.

Ved stevning juli 2022 anla tiltakshaverne søksmål mot Oslo kommune. I stevningen ble det krevd fastsettelsesdom for at Oslo kommune er erstatningsansvarlig som følge av feil og forsinket saksbehandling. Primært har tiltakshaverne krevd erstattet tapte leieinntekter på 994.000 kroner ved at den boligen ikke har vært til saksøkernes disposisjon.

Subsidiært ble det krevd avsavnsrente ved at saksøkerne har fått bundet opp kapital og ikke har kunnet selge den opprinnelige boligen sin. Avsavnsrenten anføres å være på 5 prosent, noe som gir et samlet tap på 739.500 kroner. Tiltakshaverne krevde også erstatning for økte priser på materialer og byggevarer.

- Forsvarlig av kommunen

Oslo tingrett behandlet saken i midten av desember, og for noen dager siden kom dommen. Etter en samlet vurdering av bevisene i saken har retten kommet frem til at kommunens forståelse av småhusplanen var forsvarlig. Blant de som vitnet i rettsaken var Anne Torill Halse, som er avdelingsdirektør Plan- og bygningsetaten i Oslo.

- At det er en rekke hensyn som skal tas ivaretas og avveies ved anvendelsen av småhusplanens regler underbygges etter rettens syn av vitneforklaringen til Anne Torill Halse. I retten forklarte Halse at planen legger opp til en byplanfaglig og arkitektfaglig vurdering av hva som er et områdes karakter og kvaliteter. Halse beskrev at arkitekter gjerne mener at småhusplanen gir for lite rom for kreativitet mens jurister ofte mener at reglene gir for mye rom for skjønn, skriver Oslo tingrett.

- Retten mener (…) kommunen må gis et visst spillerom ved tolkningen av lover og regler. I motsatt fall er det en risiko for at kommunen blir for forsiktig i sin myndighetsutøvelse grunnet frykt for å trø feil. Dette igjen vil kunne gå utover de hensynene som kommunen skal ivareta, skriver dommerfullmektig Charlotte Iles Mørk.

Rettens administrator fortsetter slik:

- Når det gjelder tidsbruken samlet sett, gikk det i overkant av to år og 10 måneder fra søknaden 9. januar 2018 ble sendt og til rammetillatelse ble innvilget. Dette er i og for seg lang tid. Samtidig finner retten at kommunen ikke har oversittet de fristene som oppstilles i lov og forskrift. Retten finner heller ikke at tiden som ble brukt skyldes klare feil fra kommunens side.

Når det gjelder temaet avkjørsel, har tiltakshaverne anført at de flere ganger ble bedt om å sende inn avkjørselsplan til tross for at dette allerede var gjort. Kommunen har på sin side forklart at tiltakshaverne sendte inn flere dokumenter ved navn avkjørselsplan, men at flere av dem ikke oppfylte kravene til en slik plan. Blant annet var det flere planer som ikke viste frisiktlinjer.

Huseier gikk i utleiefella – retten sammenligner med Carew-saken

Huseieren mente husleieinntektene var skattefrie, siden han benyttet minst halvparten av boligen til egen bruk. Skatteetaten mener huseier har regnet feil.

- Ut fra veglovas bestemmelser og formålet med loven finner retten det sannsynliggjort at innsendte avkjørselsplaner må vise frisiktlinjer. Det er dokumentert at flere av planene tiltakshaverne sendte inn ikke var påført slike siktlinjer, poengterer Oslo tingrett.

- Ikke erstatningsbetingende

Retten har kommet til at verken kommunens lovforståelse, saksbehandlingstid eller andre påberopte saksbehandlingsfeil medfører at kommunen har handlet erstatningsbetingende. Det foreligger dermed ikke ansvarsgrunnlag etter skadeerstatningsloven § 2-1, og det er ikke nødvendig for retten å vurdere hvorvidt de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt, slutter Oslo tingrett.

Tiltakshaverne tapte dermed saken og ble også dømt til å betale kommunens sakskostnader med 188.000 kroner.

Dommen er ikke rettskraftig.

Prosessfullmektig for ekteparet var advokat Trude Stormoen, mens advokat Toini Oulie-Hauge representerte Oslo kommune.