Juss:
LANGDRYG SAKSBEHANDLING: Det tok flere år før ekteparet kunne starte byggingen av sin nye enebolig på Røa. Til slutt trakk tiltakshaverne Oslo kommune for retten med krav om erstatning.
Krevde erstatning for økte byggevarepriser etter forsinket byggetillatelse
Stevnet Oslo kommune etter langvarig byggesak, med krav om erstatning for tapte leieinntekter og økte kostnader til materialer.
Det er begynnelsen av januar 2018, og på vegne av et ektepar
i Oslo har et arkitektfirma nettopp sendt inn en søknad om å få sette opp en ny
enebolig på Røa. Ukene går uten at tiltakshaver hører noe fra plan- og
bygningsavdelingen. I begynnelsen av mars sender arkitektfirmaet en e-post hvor
det stilles spørsmål ved fremdriften.
Avslag blir opphevet av Fylkesmannen
Henvendelsen blir besvart i begynnelsen av april, hvor det
fremgår at tiltaket avslås. Begrunnelsen er at «tiltakets omgivelser er lite
hensyntatt i utformingen av prosjektet».
Avslaget blir påklaget og klagen går til Fylkesmannen, som i
desember 2018 opphever kommunens avslag. Kommunen tar deretter tak i saken
igjen, og i februar 2019 får tiltakshaverne brev hvor det ble bedt om flere
opplysninger, blant annet ble det bedt om avkjørselsplan og en
dispensasjonssøknad dersom trær skulle felles. I brevet står det at søknaden
ikke ville anses komplett før opplysningene var innsendt og at tid som ble
brukt til å komplettere søknaden ikke ville regnes med i saksbehandlingstiden.
Tiltakshaverne svarte at avkjørselen ikke skulle endres og
at det ikke skulle felles søknadspliktige trær. Kommunen ba deretter om flere
opplysninger fra tiltakshaverne, som deretter ble svart ut.
Nytt avslag blir opphevet av Fylkesmannen
I april 2019 blir byggesøknaden avslått på nytt. Denne gang
er begrunnelsen at tiltaket er i strid med småhusplanen og at det blir vurdert
å være i strid med veglova.
Tiltakshaverne kvitterte med ny klage, og også denne havnet
på Fylkesmannens bord. I september 2019 opphevet Fylkesmannen kommunens vedtak. Konklusjonen var at kommune måtte behandle saken på nytt. I Fylkesmannens
vedtak ble kommunen anmodet om å prioritere den videre behandlingen av søknaden
av hensyn til sakens lange historikk.
I brev til tiltakshaverne skrev kommunen at de ville rette
seg etter Fylkesmannens vedtak, men at problematikken knyttet til avkjørselen
ennå ikke var løst. Tiltakshaverne ble derfor bedt om å flytte avkjørselen og
utarbeide en ny avkjørselsplan.
Tiltakshavernes arkitekt sendte deretter forslag
til endret avkjørsel i desember 2019. Først nærmere ett år etterpå, i september
2020, forelå rammetillatelse til boligprosjektet.
Ved stevning juli 2022 anla tiltakshaverne søksmål mot Oslo
kommune. I stevningen ble det krevd fastsettelsesdom for at Oslo kommune er
erstatningsansvarlig som følge av feil og forsinket saksbehandling. Primært har
tiltakshaverne krevd erstattet tapte leieinntekter på 994.000 kroner ved at den
boligen ikke har vært til saksøkernes disposisjon.
Subsidiært ble det krevd avsavnsrente ved at saksøkerne har
fått bundet opp kapital og ikke har kunnet selge den opprinnelige boligen sin. Avsavnsrenten
anføres å være på 5 prosent, noe som gir et samlet tap på 739.500 kroner.
Tiltakshaverne krevde også erstatning for økte priser på materialer og
byggevarer.
- Forsvarlig av kommunen
Oslo tingrett behandlet saken i midten av desember, og for
noen dager siden kom dommen. Etter en samlet vurdering av bevisene i saken har
retten kommet frem til at kommunens forståelse av småhusplanen var forsvarlig. Blant de som vitnet i rettsaken var Anne Torill Halse, som er avdelingsdirektør Plan- og bygningsetaten i Oslo.
- At det er en rekke hensyn som skal tas ivaretas
og avveies ved anvendelsen av småhusplanens regler underbygges etter rettens
syn av vitneforklaringen til Anne Torill Halse. I
retten forklarte Halse at planen legger opp til en byplanfaglig og
arkitektfaglig vurdering av hva som er et områdes karakter og kvaliteter. Halse
beskrev at arkitekter gjerne mener at småhusplanen gir for lite rom for
kreativitet mens jurister ofte mener at reglene gir for mye rom for skjønn,
skriver Oslo tingrett.
- Retten mener (…) kommunen må gis et visst
spillerom ved tolkningen av lover og regler. I motsatt fall er det en risiko
for at kommunen blir for forsiktig i sin myndighetsutøvelse grunnet frykt for å
trø feil. Dette igjen vil kunne gå utover de hensynene som kommunen skal
ivareta, skriver dommerfullmektig Charlotte Iles Mørk.
Rettens administrator fortsetter slik:
- Når det gjelder tidsbruken samlet sett, gikk det
i overkant av to år og 10 måneder fra søknaden 9. januar 2018 ble sendt og til
rammetillatelse ble innvilget. Dette er i og for seg lang tid. Samtidig finner
retten at kommunen ikke har oversittet de fristene som oppstilles i lov og
forskrift. Retten finner heller ikke at tiden som ble brukt skyldes klare feil
fra kommunens side.
Når det gjelder temaet avkjørsel, har
tiltakshaverne anført at de flere ganger ble bedt om å sende inn avkjørselsplan
til tross for at dette allerede var gjort. Kommunen har på sin side forklart at
tiltakshaverne sendte inn flere dokumenter ved navn avkjørselsplan, men at
flere av dem ikke oppfylte kravene til en slik plan. Blant annet var det flere
planer som ikke viste frisiktlinjer.
- Ut fra veglovas bestemmelser og formålet med
loven finner retten det sannsynliggjort at innsendte avkjørselsplaner må vise
frisiktlinjer. Det er dokumentert at flere av planene tiltakshaverne sendte inn
ikke var påført slike siktlinjer, poengterer Oslo tingrett.
- Ikke erstatningsbetingende
Retten har kommet til at verken kommunens lovforståelse,
saksbehandlingstid eller andre påberopte saksbehandlingsfeil medfører at
kommunen har handlet erstatningsbetingende. Det foreligger dermed ikke
ansvarsgrunnlag etter skadeerstatningsloven § 2-1, og det er ikke nødvendig for
retten å vurdere hvorvidt de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt,
slutter Oslo tingrett.
Tiltakshaverne tapte dermed saken og ble også dømt til å
betale kommunens sakskostnader med 188.000 kroner.
Dommen er ikke rettskraftig.
Prosessfullmektig for ekteparet var advokat Trude Stormoen,
mens advokat Toini Oulie-Hauge representerte Oslo kommune.