Krav til oppgradering av eksisterende næringsbygg

Forsiden i Finansavisen 15. mars lød «Sjokkregning for boligeiere», nettopp med referanse til det nylig vedtatte direktivet. Men, som artikkelen også adresserte, gjelder direktivet også eksisterende næringsbygg.

Selv om et vedtak i EU-parlamentet verken betyr et endelig vedtatt EU-direktiv eller norsk lov, så må vi forberede oss på at dette kommer.

Definisjonen på et nesten nullenergibygg – ifølge regjeringen

Eiendomssektoren har lenge etterspurt en avklaring på definisjonen på et nullenergibygg i Norge. Nå har regjeringen publisert den.

EUs grønne giv – The European Green Deal – er en omfattende strategi for grønn vekst som ble lagt frem av EU-kommisjonen i 2019. Den store ambisjonen er å gjøre EU klimanøytralt innen 2050.

Det grønne skiftet kommer ikke av seg selv, men forutsetter investeringer innen klima og miljø på tvers av politikkområder. Energieffektive bygg anses som avgjørende for å nå miljøambisjonene. Konkrete investeringstiltak vil blant annet være utskifting av isolasjon, varmeisolerende vinduer, solceller og varmepumper, dører og kledning.

Bygg er den største energiforbrukeren i EU, og står for 40 prosent av energiforbruket og 36 prosent av CO2-utslippene. I Norge står byggebransjen for 15 prosent av utslippene. Økt fokus på bærekraft og klimakrav treffer derfor næringseiendom med stor kraft. Som følge av dette har vi sett en større appetitt på «grønne» bygninger.

I 2022 publiserte Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) sin globale bærekraftsrapport som viser at bærekraft er blitt så viktig at det kan være utslagsgivende for eiendomsverdier. Og det gjelder ikke bare høyere verdi for grønne bygg. Nesten halvparten av respondentene har rapportert en reduksjon i husleie eller eiendomspris for bygg som ikke er klassifisert som bærekraftige, såkalte «brune» bygg. Bygninger som har dårlig energiytelse har fått en «brown discount».

"Stranded assets"

Dermed kan bygninger som ikke oppfyller energikrav og markedsforventningene i fremtiden ha svakere etterspørsel, høyere ledighet, lavere vekst i leie og fallende leiepriser. Bygg som ikke oppfyller fremtidige energieffektivitetsstandarder som en del av overgangen til netto null, kan i verste fall bli såkalte «stranded assets» - det vil si eiendommer som mister sin verdi fordi de ikke er grønne nok. De blir utsatt for en økonomisk foreldelse.

EUs taksonomi innebærer ikke at aktørene pålegges utbedringer, men gir sterke økonomiske incentiver til det. Bygningsenergidirektivet innebære imidlertid at byggeiere vil pålegges utbedringer slik at bygninger blir mer energieffektive. Media har fokusert på boliger, men det samme gjelder næringseiendom. Aktører som eier «brun» eiendom kan ha store kostnader i vente og bli sittende igjen som svarteper dersom de ikke tar grep i tide.

Revisjonen av EU-direktivet er ikke sluttført, og det er i prosessen blitt lagt frem flere forslag. Hvor man ender er uklart. Men en ting er sikkert: Krav vil komme. Og byggeiere innen næringseiendom vil møte økende press for å faktisk gjennomføre endringer for å imøtekomme målene.

Om artikkelforfatterne:

Anne Sofie Bjørkholt er partner, Miriam Berg er advokatfullmektig, begge Advokatfirma BAHR.