Krav om færre parkeringsplasser kan øke eiendomsverdien

De siste årene har mange kommuner redusert kravene til parkeringsdekning for bilparkering, og det er flere eksempler på at tidligere minimumskrav til parkeringsdekning er byttet ut med maksimumskrav. For utbyggere som ønsker så mange parkeringsplasser som mulig kan dette være negativt, men for andre utbyggere kan dette åpne for ny bebyggelse og øke eiendomsverdien betraktelig. En slik merverdi vil være kjærkommen i et ellers krevende marked.

Parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget for utnyttelsesgraden

Etter reglene i byggteknisk forskrift (TEK 17) kapittel 5 skal parkeringsareal inngå i beregningsgrunnlaget når man beregner BYA eller BRA for en eiendom. Utløser et prosjekt krav om 10 parkeringsplasser av 18 kvm., vil dette legge beslag på 180 kvm. av eiendommens tillatte utnyttelse. Dette gjelder uavhengig av om parkeringen rent faktisk etableres som overflateparkering eller i en parkeringskjeller, med mindre noe annet følger av planbestemmelsene.

Når kommunen reduserer kravene til parkeringsdekning, reduseres samtidig parkeringsarealet som skal inngå i beregningen av utnyttelsesgraden. Dersom kravet i eksempelet over reduseres fra 10 til 5 parkeringsplasser, reduseres parkeringsarealet som skal inngå i utnyttelsesgraden til 90 kvm. De siste 90 kvadratmeterne «frigjøres» da til bebyggelse.

Prosjektet i eksempelet er forholdvis lite. For større prosjekter/eiendommer kan en reduksjon av kravet til parkeringsdekning åpne for vesentlig større merutnyttelse. Særlig gjelder dette dersom utnyttelsesgraden er angitt som BYA eller %-BYA, altså der utnyttelsesgraden begrenser byggets fotavtrykk. Frigjøres 200 kvm av fotavtrykket i fem etasjer, øker potensialet på eiendommen med 1000 kvm. Også for BRA-reguleringer kan potensialet for merutnyttelse være betydelig, og det kan åpne for virksomhetsområder som tidligere ikke så på de aktuelle lokalene som egnet på grunn av sin størrelse.

Hvordan cashe inn gevinsten av reduserte parkeringskrav?

Dersom reguleringsplanen for eiendommen viser til kommunens «til enhver tid gjeldende p-norm» eller liknende, vil kravet til parkeringsdekning for nye tiltak justeres umiddelbart når p-normen endres. I slike tilfeller får man tilgang til potensialet for merutnyttelse med en gang, 

Fremgår derimot kravet til parkeringsdekning uttrykkelig av den gjeldende reguleringsplanen, gir ikke en justering av kommunens generelle p-norm noen umiddelbar gevinst. I slike tilfeller kan det være nødvendig med en dispensasjon fra parkeringskravet i reguleringsplanen for å hente ut gevinsten, men med forankring i den justerte p-normen vil man da ofte ha et godt argument for hvorfor dispensasjon både kan og bør gis.

Det er viktig å huske på at også andre bestemmelser i arealplanene og/eller plan- og bygningslovgivningen kan legge begrensninger på hva som kan bygges på en eiendom. Praktiske eksempler på dette er regulerte byggegrenser og høyde- eller etasjebegrensninger. Det er derfor nødvendig med en konkret vurdering av hvordan potensialet for merutnyttelse kan hentes ut på den enkelte eiendom. Dette er en øvelse vi anbefaler alle eiendomsbesittere/-utbyggere å gjøre i forbindelse med at kommunen justerer kravene til parkeringsdekning.

Artikkelforfatterne er advokat og partner Dag Henden Torsteinsen og senioradvokat Gaute Løchen i Advokatfirmaet Grette AS.