Kjøpte enebolig i Asker for 8,5 mill. Da oppussingsarbeidene skulle begynne, viste huset seg å være fullt av asbest

Bruk av asbest ble forbudt i Norge fra 1985 på grunn av fare for utvikling av kreft.

Frem til asbestforbudet kom, ble asbest og asbestholdige materialer brukt til en rekke formål i mange typer bygg. Typiske bruksområder var som komponent i ulike bygningsmaterialer for å gi økt mekanisk styrke.

Det største bruksområdet for asbest var som tilsetning til sement, eksempelvis eternitt-, internitt- og pernittplater. Det er innånding av asbeststøv som er helsefarlig. Hele, uskadede plater utgjør ingen risiko for frigjøring av asbest.

Asbest over alt

Eieren av et hus i Asker hadde derfor i utgangspunktet gjort alt riktig, da boligen skulle legges ut for salg i 2020. Det fremgikk av salgsdokumentasjonen at boligen hadde moderniseringsbehov. Det var opplyst om asbestholdige eternittplater i undertak, og at gammel garasje var kledd med eternittplater. Boligen ble solgt "som den er" for kr 8,5 millioner kroner.

Pluss

Planen var å flippe leiligheter. Men samarbeidet endte i Oslo tingrett (+)

De to investorene røk uklar når det kom til fordeling av fortjenesten etter salg av leilighetene.

I forbindelse med oppussingsarbeider kort tid etter overtakelsen, oppdaget kjøper en mistenkelig plate bak brystpanel i gangen. Kjøper mistenkte at dette var en eternittplate. På bakgrunn av dette funnet gjennomgikk kjøper hele boligen sin for å undersøke om det kunne være eternittplater bak flere av boligens vegger.

På kjøkkenet oppdaget kjøper eternittplate bak en flis limt rett på veggen uten fuger. Også bak flere vegger i kjelleren, og på to av tre bad og vaskerom ble det avdekket plater som kjøper mistenkte kunne være asbestholdige eternittplater. På baderommene mistenkte kjøper at selve panelene var av eternitt.

Kjøper rekvirerte et firma til å foreta befaring av boligen. Det fremgår av rapporten fra firmaet at det ble funnet ca. 120 kvadratmeter med asbest innvendig i boligen, og at det utvendig var brukt asbestholdige plater som vindtetting på hele fasaden. Firmaet estimerte kostnadene til innvendig sanering og oppbygging til 725.000 kroner, og utvendig til 425.000 kroner. Samlede utbedringskostnader var følgelig estimert til 1.150.000 kroner.

Saken havnet hos Finansklagenemnda, hvor kjøper anførte at det forelå opplysningssvikt, og at forholdet uansett utgjorde en vesentlig mangel. Kjøper fremsatte krav om prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 andre ledd for utbedringskostnadene på 1.150.000 kroner, takstutgifter med 10.181 kroner, erstatningsbolig 15.000 kroner, og forsinkelsesrente.

Selger har opplyst at han ikke hadde noen kjennskap til bruk av eternittplater i huset utover det som var beskrevet i salgsdokumentasjonen. Selger har opplyst at flere av de endringene som var gjort på eiendommen ble gjort av håndverkere, blant annet elektriker ved rehabilitering av utvidelse av kjøkken.

Selgers eierskifteselskap avslo kjøpers krav, og viste til at selger ikke kjente til bruk av eternittplater utover det som var beskrevet i salgsdokumentasjonen. Selskapet har videre anført at det var påregnelig med bruk av eternittplater også andre steder i boligen, og mente uansett det ikke var behov for tiltak knyttet til eternitt/asbest så lenge platene lå i ro.

Finansklagenemnda skriver i sin vurdering at «det ikke foreligger klare bevismessige holdepunkter i sakens dokumenter for at selger kjente eller måtte kjenne til bruk av asbestholdig materialer ut over det som var opplyst ved salget».

- Det foreligger følgelig ingen mangel etter avhendingsloven § 3-7, slår nemnda fast.

Men:

- Spørsmålet er etter dette om det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum, fortsetter nemnda, og siterer fra sekretariatet i Finansklagenemnda:

«Sekretariatet finner etter en konkret helhetsvurdering at det store omfanget av asbestholdige materialer (spesielt innvendig i boligen), og de betydelige merkostnadene til saneringstiltak i forbindelse med oppussing og vedlikehold av boligen, fremstår som upåregnelig sett hen til opplysningene som fremgikk av salgsdokumentasjonen».

«Sekretariatet har på denne bakgrunn, riktignok under noe tvil, kommet til at det foreligger en vesentlig mangel ved boligen, jf. avhl. § 3-9 andre pkt».

- Nemnda har funnet vurderingen krevende, men har i likhet med sekretariatet under noe tvil kommet til at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Nemnda tiltrer i hovedtrekk sekretariatets begrunnelse, heter det i avgjørelsen til Finansklagenemnda, hvor det tilføyes følgende:

- Det er ikke sannsynliggjort at eternittplatene i vår sak utgjør en stadig helserisiko så lenge de forblir urørte/hele. Men som fremholdt over innebærer eternittplatene store upåregnelige merkostnader til saneringstiltak i forbindelse med oppussing og vedlikehold av boligen.

Finansklagnemnda har etter dette kommet til at det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Men kjøper får ikke gjennomslag for sitt krav i sin helhet, og det begrunnes slik:

- Slik vi vurderer denne saken, er det sentrale avviket merkostnadene som påløper som en følge av at sanering av asbest viste seg å være langt mer omfattende enn kjøper forventet, og vi tar dermed utgangspunkt i kostnadene til sanering, som totalt er estimert til kr 568.750. Det må imidlertid foretas et fradrag i beløpet som følge av risikoopplysninger om bruk av asbestholdige eternittplater som bygningsmateriale i undertak og garasje, og at det således var påregnelig at noe slike materialer også kunne være brukt andre steder utvendig.

Sekretariatet fant etter en skjønnsmessig vurdering at prisavslaget passende kan settes til 350.000 kroner (inkludert takstutgifter), med tillegg av forsinkelsesrenter som krevd.

Avgjørelsen var enstemmig.