Thomas Due, Nordea
Thomas Due, Nordea

Joda, størrelsen teller (når du skal låne penger)

Etter flere år med skikkelig trøkk i eiendomsmarkedet, er det nå noen mørke skyer i horisonten. Internasjonal uro med påfølgende svingninger i obligasjonsmarkedet, renteøkning, økte strømpriser og råvarepriser påvirker både risikovilligheten hos utviklerne, og utlånsbetingelsene hos bankene. Tekst: Øystein Johnsen

Thomas Due er leder for utlån til næringseiendom i Nordea Norge. På Eiendomsdagene 2022 stiller han til paneldebatt der blnadt annet nye og større forretningsmodeller er tema. Betyr dette slutten for de små aktørene?

«Så langt har det stort sett vært business as usual, men nå ser vi en konsolidering i bransjen ved at noen mindre selskaper og SPV-er slår seg sammen til større enheter og dermed blir mer ressurssterke.» Det sier Thomas Due, som mener at eiendomsutviklerne har blitt mindre trigger happy etter sterk vekst de siste årene.

«Konflikt og renteøkninger skaper usikkerhet i markedet. Jeg tror vi vil se en redusert veksttakt i året som kommer.»

Annerledeslandet Norge

Norsk eiendomsbransje er fragmentert, med en skog av mindre aktører og eiendomsbesittere, og da gjerne i form av familier som helst vil beholde eiendommene i slekta. På børsen finner vi kun 3–4 virkelig store eiendomsselskaper. Vi skal ikke lenger enn til Sverige for å finne en ganske annen struktur, med opptil 25–30 slike bedrifter på børs. Thomas Due mener den norske formueskatten må ta en del av skylden: «I Norge er det mye enklere å eie mindre, og direkte eie eiendommer, enn å ha aksjer i et børsnotert selskap. Skatt er helt klart en av grunnene til en oppsplittet norsk eiendomsbransje.» Nå kan vi likevel stå ovenfor et generasjonsskifte, forteller Due: «Det er mye som tyder på at flere av disse vil finne sammen og skape færre, sterkere enheter etter hvert som yngre krefter overtar i de familiedrevne selskapene i årene som kommer.»

Dyrere penger

Grunnen til denne konsolideringen handler mye om hvilke rammebetingelser selskapene får tilgang til. «Har du et eiendomsselskap med en portefølje på 10–20 eiendommer, så får du bedre betingelser enn om du kommer med ett objekt du skal finansiere. Da kan man etablere pant i hele porteføljen, i motsetning til den enkeltstående eiendommen. Da går ofte belåningsprosenten opp, du får mindre avdrag – og lengre tid på å betale lånet. Det er rett og slett enklere å drive lønnsomt med en større portefølje», sier utlånssjefen.

Det er ikke bare de som låner penger, som merker svingningene i markedet nå. Også utlånerne betaler for pengene som lånes ut: «Krigen i Ukraina påvirker prisen på kapital. Bankene opplever økt funding cost, og dette gir utslag på lånemarginen kundene betaler», forklarer han.

Fortsatt korona-effekt

Så hva er det investorene ser etter? Pandemien endret markedet og ga netthandelen et realt oppsving, og Due tror vi fortsatt kommer til å se stor etterspørsel etter lager- og logistikkeiendommer. Også kvalitetskontoreiendom er i vinden, mens kjøpesentre og retaileiendom har kommet seg litt på fote etter noen magre år. Hotelleiendom og destinasjoner vil fortsatt ha utfordringer, mener Nordea-lederen som har kolleger i blant annet Finland, Sverige og Danmark: «Er det noe korona har lært oss, så er det at vi kan ha teams-møter. Vi trenger ikke reise Norden rundt for å møtes for en dag».

Go big or go home?

Så, er det bare de store aktørene med tilgang til kapital og kompetanse som vil overleve?

Due ser ikke fullt så svart-hvitt på fremtiden: «Jeg tror det fortsatt er rom for knoppskyting og nye, mindre satsninger. Dette handler ikke om å være eller ikke være, mer om betingelser og hvordan man kan rigge seg for best å drive lønnsomt i et stadig tøffere marked», avslutter han.

Thomas Due ser du på scenen under Eiendomsdagene 2022 sammen med Harald Mohn i Lerka Eiendom og Kristoffer Røhne i Arctic Securities i en samtale ledet av Per Valebrokk. Eiendomsdagene 2022 arrangeres 28–29 april på Norefjell Ski&Spa.

Powered by Labrador CMS